Os fundos imobiliários são uma opção atrativa para investimento no mercado brasileiro, e com a redução da taxa Selic, o volume captado tem aumentado cada vez mais. Entretanto, trata-se de um setor com desempenho cíclico: apesar da possibilidade de obtenção de rendimentos mais seguros, este tipo de investimento apresenta riscos.

Ao tomar a decisão de empreender através de um projeto de base imobiliária, existem muitas variáveis que impactam no resultado financeiro do empreendimento. Quesitos como custo, venda, uso e vocação imobiliária devem ser cuidadosamente estudados.

Diante deste cenário, é fundamental realizar uma análise de viabilidade econômica e estudo de vocação, anteriormente à aquisição de um terreno.

Análise de Viabilidade Econômica

Frente ao alto índice de investimento necessário para a realização de um empreendimento imobiliário e às questões relacionadas à viabilidade técnica, ambiental e de zoneamento, é muito importante realizar um estudo sólido e detalhado do mesmo. Esse estudo deve conter aplicação de métodos relacionados à Engenharia Econômica, para que o investidor tenha um suporte confiável para tomada de decisões.

A análise de viabilidade econômica pode ser dividida em quatro etapas:

  • Levantamento dos Dados Urbanísticos

Nesta etapa são consultados os órgãos públicos competentes, como: a Prefeitura Municipal da cidade onde o terreno está situado, Secretarias de Urbanismo e Meio Ambiente,Análise de viabilidade dentre outros. Assim, pode-se diagnosticar todos os parâmetros de uso e ocupação do solo e plano diretor vigentes para o terreno em estudo.

É feito o levantamento de todos os usos que podem ser construídos sobre o terreno, bem como os adequados e tolerados (com relação à altura, afastamentos, potencial construtivo total do terreno, etc). Então, parte-se para a segunda fase da análise de viabilidade econômica: o Estudo Mercadológico.

  • Estudo mercadológico

O estudo mercadológico objetiva a identificação do melhor tipo de uso do terreno. São levantados todos os indicadores econômicos e sociais da cidade onde o terreno está localizado, por meio de pesquisas digitais e entrevistas com os órgãos competentes.

Nessa etapa são estudados também os segmentos de mercado em que se enquadram nos usos urbanísticos permitidos para o terreno, podendo ser relacionados aos setores: de hotelaria, Comercial (Escritórios, Residencial e Shopping Center), ou um projeto de uso misto.

Tendo conhecimento deste quesito, realiza-se o estudo de massa, que é composto pelo desenho do empreendimento hipotético, já no uso adequado e atendendo aos índices urbanísticos. Faz-se um quadro de áreas e unidades constituintes do projeto e então é realizado o estudo de viabilidade econômica.

  • Estudo de Viabilidade Econômica

Nesta etapa, são levantados todos os aspectos teóricos com relação à obra, pautados em princípios de Engenharia Econômica, como por exemplo:

  • Custos envolvidos na operação;
  • Avaliação de investimentos;
  • Comparação entre diferentes métodos para realizar o projeto;
  • Compra de equipamentos necessários.

Realiza-se, então, a projeção de cenários de venda, os quais são classificados em otimista, realista e pessimista e estipula-se a duração e velocidade de uma possível venda do empreendimento ao longo do tempo.

Logo após, é elaborada a projeção de fluxos de caixa, considerando todas as despesas, tais como:

  • Impostos;
  • Taxas;
  • Compra e construção da infraestrutura da área.

O fluxo de caixa do projeto é formado por investimento inicial, entradas e saídas de caixa operacionais e fluxo de caixa terminal. Este deve contemplar todos os custos eAnálise de viabilidade insumos para a construção do projeto hipotético. Além disso, com relação à receita, deve ser considerado o VGV (Valor Geral de Vendas) esperado pela venda das unidades no mercado. O VGV deve ser fundamentado em um fluxo de caixa projetado, ao longo de um determinado período de tempo, trazido a valor presente por uma taxa de desconto. Desta forma, espelha-se a rentabilidade esperada pelo empreendedor e o risco do negócio é considerado.

  •  Considerações finais

Por fim, apresenta-se as considerações finais,com base em toda a análise de viabilidade. Esta é dotada de indicadores financeiros, calculados através das estimativas de fluxo de caixa e então é tomada a decisão de investimento. Os indicadores mais importantes são:

  • TIR (Taxa Interna de Retorno): A decisão de investimento a partir da TIR é tomada quando tal taxa supera o custo de oportunidade do capital obtido no projeto estudado;
  • VPL (Valor Presente Líquido): A decisão com base no VPL, que tem a ver com os fluxos futuros dos caixas de um investimento. Se o VPL for maior que zero, considera-se um projeto viável para investimento;
  • Payback (Recuperação do Capital): É utilizado como referência para avaliar a atratividade de um investimento. Quanto maior for o prazo de retorno para quitar um investimento inicial, menos relevante ele se torna para um investidor.

 

Estudo de Vocação Imobiliária

É comum que os estudos de viabilidade e vocação imobiliária sejam feitos simultaneamente. Isso ocorre porque não faz sentido ter em mãos uma análise sólida sobre a viabilidade econômica sem ter certeza do melhor e mais vantajoso tipo construtivo a ser construído naquela localidade.

O estudo de vocação envolve a caracterização, com relação à localização e infraestrutura da região onde se deseja construir, para que o projeto em questão siga o padrão e a demanda do local. Este deve ser realizado por profissionais da área de engenharia, arquitetura e também por corretores imobiliários e é ideal que seja feito antes da compra do terreno.

Solicite um orçamento!

Conteúdos Relacionados:

Planilha de Valuation: Baixe gratuitamente para saber o valor de sua empresa!

– Por que hotéis também necessitam de um estudo de viabilidade?

– Conheça 3 maneiras de calcular o valor de sua empresa