Direito de Superfície

  • 11 de maio, 2018

O direito de superfície é o direito, concedido pelo proprietário a outrem, de construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado. Trata-se de um desdobramento da propriedade e, segundo o artigo 1369 do Código Civil, deve ser concedido mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O conceito de direito de superfície é comumente confundido com arrendamento, entretanto, as definições são divergentes. O direito de superfície é caracterizado por uma obrigação de direito real, e o superficiário é dono da propriedade superficiária. Já o arrendamento é uma relação de direito obrigacional, e o arrendatário não é dono do local arrendado.

Características do direito de superfície

Esta categoria do direito é pautada no Estatuto da Cidade e no Código Civil. No primeiro, é estabelecido que o direito de superfície inclui a utilização do solo, subsolo ou espaço aéreo relativo ao terreno, com prazo determinado ou não. Entretanto, o Código Civil não permite obras no subsolo, a menos que estas sejam objeto da concessão, sempre com prazo determinado.

Quando os dois lados da negociação forem ocupados por particulares, aplica-se a regra do Código Civil. No caso de o direito de superfície ser constituído por pessoa de direito público e ocorrer divergência legal, prevalecerá o Estatuto da Cidade.

No contrato de direito de superfície, o que é plantado e construído na propriedade pertence a uma das partes e a propriedade do solo que acomoda estes fatores pertence à outra. Não se trata de uma copropriedade, mas da existência de dois direitos diferentes. O titular da propriedade também pode continuar a utilizar o solo, mas fica limitado pelo direito de superfície. Este direito pode ser transferido a terceiros e, em caso de morte do superficiário, aos seus herdeiros, não podendo o titular da propriedade exigir nenhum pagamento pela transferência.

Direitos e deveres

– O solo e o terreno serão de posse do proprietário, enquanto não for iniciada a construção ou plantação;

– O proprietário pode continuar a utilizar a região do solo que não está ocupada pela construção, sem que isso atrapalhe o superfíciário. Entretanto, este uso deve ser estabelecido no contrato;

– Extinto o direito de superfície, o proprietário volta a ter propriedade total do terreno, juntamente com a construção ou plantação. É permitido que as partes estipulem uma futura indenização no contrato, em favor do superficiário;

– É possível estabelecer hipoteca sobre a propriedade do dono do solo, sem que a propriedade do fundeiro seja atingida, pois as construções e plantações da superfície não são alcançadas.

 

Extinção do direito de superfície

O superficiário não recebe uma indenização quando o direito de superfície é extinto, a qual pode ocorrer nas seguintes ocasiões:

– Término do prazo;

– Perecimento do solo;

– Dar destinação diversa à contratada;

– Desapropriação;

– Distrato;

– Renúncia;

– Se o superficiário se tornar também o dono da propriedade.

Frente à supervalorização dos imóveis destinados à locação e arrendamento, o direito de superfície se apresenta como uma boa alternativa. Além disso, pode-se gerar aspectos comerciais positivos, como por exemplo: possibilitar ao dono de um terreno, que se encontra sem condições de investir no local e prover melhorias que o tornem útil e rentável. Ao fechar um contrato de direito de superfície, o proprietário concede a utilização do solo a outro indivíduo, por um tempo normalmente determinado. Ao fim do prazo estipulado, o titular da propriedade a recebe de volta, e é beneficiado pelas melhorias realizadas pelo superficiário no local.

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