Para efetuar operações financeiras, como dação em pagamento e empréstimos, é necessário apresentar aos credores conceitos padronizados e recomendações nas avaliações de bens, para que possam ser utilizados como garantia. Estes serão a base dos empréstimos, para que o credor possa recuperar o valor solicitado pelo tomador, em caso de inadimplência. Quanto mais informações confiáveis a empresa possuir, maior será a probabilidade de sucesso na obtenção de recursos de terceiros, e, para aumentar o nível de confiança junto às instituições financeiras é muito importante apresentar um laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária. Este processo envolve a elaboração de um laudo baseado nas normas determinadas pela ABNT, IBAPE e INMETRO, emitido por profissionais habilitados, como engenheiros de avaliação.

Laudo de avaliação de bens para fins de garantiaPor que solicitar um laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária?

De acordo com normas e políticas internas, as instituições bancárias estabelecem o risco sobre os valores envolvidos nas operações. As decisões têm como base os laudos de avaliação de bens para fins de garantia bancária, os quais, para serem validados, devem estar em conformidade com os regulamentos vigentes e requisitos da instituição financeira. Para se certificar que estes fatores serão considerados, é ideal contratar uma empresa especializada em engenharia de avaliação. Além da finalidade de garantia, o laudo também pode ser apresentado para se realizar dação em pagamento.

Operações financeiras que exigem a apresentação de um laudo de avaliação de bens

O laudo de avaliação de bens deve estar ligado às premissas adequadas para subsidiar a operação financeira. Essa é uma das formas de diminuir o risco em operações que envolvem quesitos como:

  • Garantia

As avaliações com finalidade de garantia subsidiam a negociação, para que seja imposta uma garantia real às operações de crédito, segundo os parâmetros e limites exigidos por cada instituição. As avaliações com esta finalidade também atendem à provisão passiva para garantias financeiras e às instruções do Banco Central do Brasil.

Nesta situação, a instituição financeira exige um laudo de avaliação dos bens que serão utilizados como garantia, com a finalidade de avaliar quesitos como:

– Planta de Situação;Laudo de avaliação de bens para fins de garantia

– Projetos arquitetônicos;

– Diagramas de instrumentação e processo;

– Estudos ambientais;

– Licenças de operação;

– Padrões construtivos e dimensões compatíveis;

– Liquidez;

– Valor de Mercado;

– Valor de liquidação.

  • Dação em pagamento

As avaliações com esta finalidade ocorrem quando o credor permite que o devedor quite a dívida a partir do pagamento na forma de algum bem, que não estava originalmente na obrigação estabelecida. Nesse caso, também é ideal que se apresente um laudo de avaliação do bem, entretanto, é comum que o cliente não forneça facilmente a documentação essencial para avaliação. Assim, fica a cargo da instituição financeira fazer uma atividade investigatória para obter tais informações.

Recomendações para realizar um laudo para fins de garantia bancária

Nas avaliações para garantia e demais operações financeiras, as instituições são apresentadas às possibilidades que podem gerar prejuízos, como aspectos físicos e de mercado desfavoráveis. Estes são avaliados por diversos meios, como:

  • Vistoria

O bem avaliando deve ser vistoriado externa e internamente pelo avaliador. É feito o levantamento, caracterização e verificação das condições de uso do imóvel, padrão construtivo, localização, etc.

  • Documentação

Nesta etapa, o profissional da engenharia de avaliações deverá documentar informações que caracterizam o bem, como:

  • Limites e confrontações do imóvel avaliando;
  • Restrições ambientais do imóvel avaliando (exemplo: áreas de preservação permanente e tipo de vegetação existente);
  • Zoneamento do imóvel avaliando;
  • Mapas de quadra e lotes municipais.Laudo de avaliação de bens para fins de garantia

Em caso de imóveis rurais, o avaliador deve se atentar a aspectos que podem representar prejuízo à possiblidade de aceitação do bem como garantia, como por exemplo:

  • Áreas encravadas;
  • Parte e frações de imóveis não delimitadas fisicamente;
  • Áreas unificadas fisicamente, sem delimitação física e cuja documentação impossibilita a localização individual;
  • Áreas unificadas fisicamente, sem delimitação física individualizada e com edificação de diversas benfeitorias sobre o terreno.
  • Elaboração do laudo, baseado em conceitos de valor

Os valores contidos no laudo devem ser calculados com base na premissa de base de valor.  Esta determina a escolha da metodologia de cálculo, podendo ser:

Abordagem pelo valor de mercado: identifica a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado;

Abordagem por valores específicos: refere-se a valores distintos do valor de mercado, como valor especial, econômico, patrimonial e de liquidação forçada.

  • Avaliação de passivos Ambientais

Os passivos ambientais consistem nas obrigações de curto e longo prazo que as empresas devem assumir para promover o melhoramento ambiental. A mensuração destes passivos é demorada e onerosa e deve ser feita segundo o LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação em imóveis urbanos para atendimento de resoluções do BACEN 4.327/2014 e SARB 014/2014.

Validade dos Laudos de Avaliação

Segundo o IBAPE, o Laudo de Avaliação para fins de garantia tem validade definida pelas instituições financeiras, a partir da data de referência nele contida.  Este período de validade é definido para cada produto, programa ou operação e é adequado para a viabilidade da negociação.

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