Para que um bom investimento no mercado imobiliário seja feito, é necessário ter conhecimento sobre o valor do imóvel em questão. A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes. Conhecer o valor das propriedades e empreendimentos imobiliários é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade da carteira imobiliária, ou realizar atividades de compra, venda, fusão e aquisição. No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos, que serão abordados no artigo, o processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14653 da ABNT.

Classificação dos imóveis urbanos

Os imóveis urbanos se classificam quanto ao uso, tipo e agrupamento.Métodos de avaliação de imóveis urbanos

Quanto ao uso os mesmos podem ser: residencial, comercial, industrial, institucional e misto.

Quanto ao tipo são:

  • Terrenos;
  • Apartamentos;
  • Casas;
  • Escritórios;
  • Lojas;
  • Prédios comerciais;
  • Galpões industriais;
  • Escolas;
  • Centros de Distribuição.

Profissionais que atuam na área

Na avaliação de imóveis atuam os profissionais das áreas de engenharia e arquitetura, especialistas em engenharia econômica e avaliação. Corretores imobiliários também podem fazer um laudo de avaliação, se possuírem um diploma de curso superior em gestão imobiliária ou certificado de especialista em avaliação imobiliária. Entretanto, as avaliações fundamentadas são normalmente feitas por profissionais da engenharia de avaliações devidamente registrados no CREA ou CAU.

Métodos de avaliação de imóveis urbanos

  • Método comparativo direto de dados de mercado

O método comparativo direto de dados, ou abordagem de mercado, é o mais conhecido e utilizado na hora de avaliar um imóvel urbano, principalmente em imóveis residenciais e comercias.

Neste método o valor do imóvel objeto da avaliação é apurado através da comparação direta com os dados mais semelhantes disponíveis no mercado. Para isso, é necessário realizar uma pesquisa para compor uma amostra, que deverá ser representativa, ou seja, deverá ser composta por elementos com características parecidas às do imóvel avaliando. O mercado em análise é caracterizado e delimitado com o auxílio de conceitos sobre formação de valor.

O levantamento de dados de mercado é feito para explicar o comportamento de mercado no qual o imóvel esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. É feita uma investigação do mercado, a partir da coleta de dados e informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação. Na posse desses dados, e após serem tratadas as diferenças obtém-se o valor mais provável do imóvel.

  • Método involutivo

Um dos métodos de avaliação de imóveis urbanos é o involutivo. Este método identifica o valor de mercado do bem baseado em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante à comparação com um empreendimento hipotético e compatível com as características do bem e com as condições de mercado na qual está inserido.

Neste método, são abordados:

– Caracterização da região e do terreno e definição dos aspectos construtivos, qualitativos e tecnológicos;Métodos de avaliação de imóveis urbanos

– Aproveitamento eficiente para o imóvel avaliado considerando os índices urbanísticos vigentes para o mesmo;

– Pesquisa de valores, realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, considerando a tipologia do empreendimento hipotético;

– Previsão das receitas de venda das unidades do projeto hipotético, calculadas a partir do que foi obtido na pesquisa de valores;

– Levantamento do custo de construção do projeto hipotético;

– Margem de lucro do incorporador, calculada proporcionalmente ao risco do empreendimento, o que está relacionado ao montante investido e ao prazo para retorno de capital.

A avaliação de um imóvel pelo método involutivo pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos:

  • Por fluxos de caixa específicos;
  • Com aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
  • Com a aplicação de modelos estáticos.
  • Método da renda

Neste método, a avaliação dos imóveis é feita com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida. Os aspectos fundamentais deste processo são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada.

Dessa forma, o método da renda busca encontrar um valor que seja relativo às receitas vindas da exploração do imóvel, deduzido das despesas necessárias à sua manutenção e operação, entre outros custos do mesmo.

Com os valores previstos é possível montar um fluxo de caixa para o negócio realizado no imóvel, trazendo a valor presente com uma taxa mínima de atratividade – taxa relacionada à outras oportunidades de negócios e ao risco do investimento – chega-se ao valor máximo estimado para o imóvel de acordo com o método da renda.

  • Método evolutivo

De acordo com a Norma Brasileira 14653, página 19, a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, ou seja, da soma dos valores dos seus componentes. Seu cálculo é feito à partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.

Veja a equação utilizada neste método abaixo:

VI = (VT + CB). FC

Em que:

VI: valor do imóvel;

VT: valor do terreno;

CB: custo de reedição da benfeitoria;

FC: fator de comercialização.

O método evolutivo, quando puder ser empregado, pode ser considerado um método eletivo para avaliações de imóveis que não possuem dados de mercado suficientes para aplicação do método comparativo direto de dados de mercado. É um método indicado para a obtenção do valor do terreno a partir do conhecimento de seu valor total, considerando a equação citada.

Por que contratar uma empresa de consultoria imobiliária?

Métodos de avaliação de imóveis urbanosContratar uma empresa de consultoria imobiliária é fundamental para a especificação do valor real dos imóveis. No caso de uma corporação, a avaliação de imóveis dá suporte para operações como: fusões, cisões, aquisições, seguros, garantias bancárias, entre outras. Além disso, são obtidas informações sobre a realidade da empresa para a tomada de decisões gerenciais e estratégicas.

A consultoria imobiliária da Investor conta com uma equipe experiente, atualizada quanto às demandas do mercado, à legislação, às normas e aos pronunciamentos contábeis. Estamos preparados para atender clientes com os mais variados tipos de imóveis e empreendimentos, seja em território nacional ou internacional.

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