Em algum momento, você, ou algum conhecido, já passou por situações de não saber reconhecer o valor de aluguel de um imóvel, seja você o locatário (inquilino) ou o locador (proprietário do imóvel).

Essa dúvida pode fazer com que prejuízos sejam contabilizados, visto que o valor apresentado no contrato, não sendo o mais justo, acaba gerando custos ou perdas para uma das partes que ocupam polos distintos neste acordo.

Para entender como encontrar o valor locativo adequado e legítimo, é só acompanhar este artigo. Sua leitura esclarecerá pontos como: o que é valor locativo do imóvel, como definir seu valor e quais são os direitos e deveres do locatário e locador. Vamos lá?

 

O que é valor locativo do imóvel?

 

O valor locativo de um imóvel é o valor real e atual que o imóvel tem dentro da sua atividade de locação, com base em fatores como localização em que este se situa, seja do ponto de vista comercial, industrial ou de prestação de algum tipo de serviço, conforme a natureza da locação.

A definição deste valor é de bastante interesse tanto para aquele que tem a propriedade do imóvel e deseja arrecadar o valor máximo por meio do seu aluguel, quanto para aquele que exerce a ação de alugar e despende certa quantia nessa atividade, procurando sempre a cobrança de um valor mais baixo.

Para mapear os envolvidos na atividade apresentada, é necessário reconhecer como participantes tanto as locações de imóveis destinados ao uso residencial, como também as realizadas por indústrias e sociedades regularmente constituídas.

 

Como determinar o valor locativo de um imóvel                                 

 

Agora que você já sabe o que é o valor locativo de um imóvel, está na hora de entender como determinar o seu valor.

Neste artigo serão apresentadas duas metodologias: Método Comparativo e Método da Renda.

 

1) Método Comparativo

 

O Método Comparativo utiliza os dados de mercado para determinar o valor do aluguel por meio de uma comparação direta com o valor do aluguel de outros imóveis no mercado que se assemelham ao avaliado, observando, claro, as diferenças entre eles e homogeneizando as mesmas através da atribuição de pesos.

Dessa forma, é necessário ter conhecimento sobre locações semelhantes às do imóvel, obtendo informações como contemporaneidade dos dados obtidos, condições de reajuste ou estágios de contrato, existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de geração de renda, tamanho e cobrança de luvas, dentre outras.

Para determinar o valor locativo de um imóvel por meio do Método Comparativo utiliza-se, portanto, uma pesquisa elaborada com os dados de outros imóveis de características semelhantes para determinar quais suas diferenças e similaridades, chegando, por fim, ao resultado do seu valor ideal de locação.

Para determinar o valor locativo de um imóvel por meio do Método Comparativo utiliza-se a seguinte regra: elabora-se uma pesquisa de mercado com os dados mais semelhantes possíveis. Após formar uma amostra a mesma é tratada por Homogeneização – Tratamento por Fatores ou Inferência Estatística. O resultado desse tratamento será o valor mais provável de locação do imóvel.

 

2) Método da Renda

 

O Método da Renda, também conhecido como Método da Capitalização de Renda, é um dos métodos indiretos, pois, para ser aplicado, precisa de outro método ou do conhecimento prévio do valor de venda ou de locação de um imóvel.

Por meio deste método, encontra-se o valor locativo do imóvel com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser empregada.

Após a definição do valor de venda do imóvel, que pode ser pelo Método Comparativo ou, se propriedade atípica sem comparáveis, pelo Método Evolutivo* [*Valor total do imóvel = (Valor do terreno + valor das obras civis + valor mobiliário) x Fator de comercialização], utiliza-se a seguinte equação para a determinação do valor locativo:

 

Valor locativo do imóvel = [Valor total do imóvel x taxa de renda anual ou Cap Rate (decimal)] /12

 

O Cap Rate corresponde ao aluguel gerado por determinado imóvel dividido pelo valor de mercado do imóvel. A taxa de renda é normalmente de 5% (cinco por cento), podendo ser superior ou inferior a este patamar de acordo com análise de mercado e a experiência do engenheiro avaliador.

Diferentemente do Método Comparativo, este é utilizado quando há poucas informações ou poucos imóveis similares ao imóvel avaliado disponíveis no mercado. Assim, esse modelo pode ser quase sempre adotado.

 

Direitos e deveres dos locadores e locatários:

 

– Locadores de imóveis urbanos têm direito de exigir uma garantia como condição à concretização das locações. Ou seja, caso o locatário não tenha condição financeira e patrimonial para pagar as obrigações relacionadas à posse do imóvel, o locador terá, por meio das garantias, plena satisfação dos créditos decorrentes da locação. As modalidades de garantia que podem ser exigidas são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

– Direito de preferência: caso o locador resolva vender o imóvel que está sendo alugado, o locatário tem possibilidade de adquirir este de forma preferencial em relação a terceiros.

– Cláusula de vigência: garante que o locatário não seja despejado do imóvel em caso de venda, desde que o contrato seja por prazo determinado.

– O locador tem direito de realizar visitas e permitir que outros as façam no imóvel perante acordo prévio de data e horário.

– Caso o locatário peça, o locador deve fornecer descrições da situação do imóvel antes da sua locação, registrando os defeitos.

– O locador tem a obrigação de pagar despesas extraordinárias do condomínio, assim como impostos e taxas (exceto se não estiver expresso no contrato).

– O locatário deve cuidar do imóvel como se fosse sua propriedade, e ao final do período de locação, devolvê-lo no mesmo estado em que este foi entregue (ressalva danos casuais).

– O locatário não poderá realizar alterações internamente ou externamente no imóvel sem que as mesmas sejam autorizadas pelo locador.

 

Renegociação de contratos de locação

 

De acordo com a Lei nº 8.245, Artigo 18, é lícito que locador e locatário fixem, de comum acordo, novo valor para aluguel, assim como inserir ou modificar cláusulas de reajuste.

Entretanto, existem muitos casos em que não é possível chegar a um acordo entre as partes. Nesses casos, pode ocorrer a revisão judicial do aluguel. Assim, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, o locador ou o locatário pode pedir a revisão do valor de locação do imóvel com o objetivo de adequá-lo ao preço padrão de mercado.

É importante ressaltar que em um processo de renegociação de contrato de locação é necessário apresentar motivos e condições claras e precisas para que haja a renovação do valor de locação. Ou seja, para provar o que está sendo alegado, precisa-se apresentar provas.

Dessa forma, o juiz a que é dirigida a petição determinará a realização da perícia técnica por um profissional (geralmente feita por um engenheiro de avaliações) que avaliará as condições do imóvel de acordo com diversos fatores. Esse profissional irá apresentar ao juiz um laudo técnico de definição do valor locatício, determinando o valor de mercado do aluguel do imóvel, cabendo ao juiz aprovar ou não o valor apresentado.

 

Laudo de Avaliação Locativa

 

Como foi apresentado no tópico anterior, a elaboração de um laudo de avaliação locativa é muito importante para provar o real valor do aluguel de um imóvel, principalmente quando há pedido de renegociação dos contratos.

Essa avaliação pode ser realizada tanto por engenheiros de avaliações, como por corretores de imóveis. Os corretores de imóveis emitem Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica, enquanto os engenheiros de avaliações emitem os Laudos de Avaliação.

Apesar de ambos documentos terem o mesmo objetivo, os engenheiros seguem as normas de avaliações de bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Em disputas judiciais, como as que ocorrem na revisão judicial do aluguel, os laudos técnicos apresentados pelos engenheiros de avaliações acabam tendo mais embasamento e credibilidade que os pareceres técnicos dos corretores de imóveis.

A Investor conta hoje com profissionais qualificados e habilitados legalmente para realizar estudos de definição do valor locativo de imóveis, laudos técnicos e negociação direta com locadores a fim de reduzir os custos operacionais derivados do aluguel.

 

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