Ser proprietário de um terreno já é um grande investimento. Porém, a sua utilização pode gerar outros e maiores rendimentos. Para saber qual a melhor opção para uma determinada propriedade é importante realizar o estudo de vocação imobiliária.
Empreendimentos imobiliários podem ser uma alternativa que, se aplicada corretamente, gerará renda para o dono.
Neste artigo você entenderá o que é o estudo de vocação imobiliária, como ele deve ser feito e quais benefícios ele pode trazer.
O que é vocação imobiliária?
Vocação imobiliária é a tendência que um imóvel ou terreno apresenta para a finalidade de uso. Para isso, várias características do local devem ser analisadas.
Por exemplo, se um terreno estiver localizado em região bem centralizada, ele pode ter vocação para a construção de prédios comerciais no local. Portanto, a sua compra não é meramente ao acaso.
Deve ser fruto de um estudo completo de viabilidade. O retorno comercial também deve ser considerado nessa etapa. Isso para garantir que se encontrem as melhores oportunidades dentro das metas almejadas.
Portanto, conhecer a vocação imobiliária do bem em questão é crucial para atingir sua finalidade. Essa análise completa da vocação imobiliária aperfeiçoa a lucratividades. Também identifica a potencialidade do imóvel e suas características e atrativos.
Mas como será que essa vocação imobiliária ou de uma área é ditada? Avaliar o potencial de bairros e imóveis é possível a partir de verificar a área de influência e os perfis socioeconômico e demográfico da região.
Deve-se fazer um amplo diagnóstico dos aspectos físicos, ambientais, de mobilidade, cultura, costumes, tradições. Seu entorno, a formação e suas características, entre outros aspectos.
Por exemplo, algumas regiões de São Paulo se consolidaram como importantes nichos de negócios. O Brás, com o comércio de roupas, calçados e acessórios. A rua São Paulo virou reduto das noivas. A galeria Pajé e seu entorno, tem o comércio de eletrônicos fortalecidos.
O que é o estudo de vocação imobiliária?
O estudo de vocação imobiliária é a atividade de análise das melhores alternativas imobiliárias para um determinado terreno.
Este estudo é recomendado para proprietários que desejam identificar e mensurar as potencialidades construtivas e comerciais dos seus ativos imobiliários, com o objetivo de usufruir do maior retorno possível, ou investidores e incorporadoras antes de adquirir um terreno.
Por meio de uma análise detalhada, serão apontadas características relacionadas à:
– população da região;
– características urbanas;
– oferta de serviços;
– concorrência;
– zoneamento.
Com todas essas informações tratadas e estudadas, é possível definir qual o melhor e mais vantajoso tipo de empreendimento imobiliário a ser construído naquele terreno, podendo ser residencial, comercial, industrial, ou institucional, entre outros.
- Dica! Leia o artigo sobre O que é gestão patrimonial e conheça as etapas para realizar um bom gerenciamento.
Qual é a diferença entre estudo de viabilidade e estudo de vocação imobiliária?
Adquirir um imóvel ou terreno já é um passo importante e representa um grande investimento. Porém a sua rentabilidade ou vocação de uso pode gerar dúvidas e até atrapalhar os rendimentos.
Antes de fechar qualquer negócio imobiliário, primeiro é preciso realizar duas importantes análises: o estudo de viabilidade e o de vocação imobiliária. De forma geral os dois termos são semelhantes entre si, mas com finalidades bem distintas.
O estudo de viabilidade verifica o potencial de retorno financeiro de um determinado bem. Se ele será lucrativo ou não. Já o estudo de vocação imobiliária é realizado para verificar a tendência de uso do bem, terreno ou área.
Com a será a sua vocação comercial. Mas como saber quais as características, etapas e quesitos a serem considerados nestes dois tipos de estudo? Os dois têm o mesmo peso na hora de fechar o negócio?
Para entender melhor os dois termos, especificamos de forma individual cada um deles. Acompanhe!
Estudo de viabilidade
O estudo viabilidade é um processo que deve ser feito para identificar as variáveis ou vantagens econômicos que um bem poderá trazer. Ou seja, se ele será rentável ou não.
Para isso, antes de fechar negócio, o investidor precisa realizar amplo estudo das possibilidades para minimizar riscos e prejuízos. Nem sempre um bem se apresenta inviável economicamente.
Talvez o comprador não tenha em mãos todas as informações sobre o imóvel, terreno ou área que deseja adquirir. Por isso o estudo de viabilidade é crucial. Ele ajuda a esclarecer as dúvidas.
Oferece dados mais confiáveis sobre o bem e a base para estruturar melhor a transação comercial. Portanto é importante conhecer muito bem os pilares que sustentam um estudo de viabilidade bem feito.
1 – Projeção de receitas. Essa etapa serve para identificar a capacidade que um bem terá de gerar lucros ou não. Por meio desse estudo o investidor poderá saber quando e quanto irá receber de retorno financeiro.
2 – Projeção de custos, despesas e investimentos. Essa análise e seu resultado é que justificarão a projeção de receitas ou não. O investidor precisa identificar e registrar todos os custos envolvidos na operação de compra ou de venda.
Algumas variáveis devem ser consideradas, como gastos com locação, aquisição de equipamentos ou matéria-prima. Um bom planejamento evita erros e riscos desnecessários.
3 – Projeção dos fluxos de caixa. Melhor explicando, fluxo de caixa é a movimentação financeira existente no negócio. As entradas e saídas de recursos, Pagamentos e recebíveis.
Essa projeção auxilia o gestor na tomada de decisões e previsões orçamentárias. Essa projeção considera três dados: vendas, gastos e o tempo, para se receber os pagamentos.
4 – Análise de indicadores. Esse estudo considera a taxa mínima de atratividade (TMA). Ou seja, o mínimo que o investidor poderá receber por um determinado investimento viável. E também o payback. Ou melhor, o tempo que esse bem levará para gerar retorno financeiro.
Estudo de vocação imobiliária
Estudo de vocação imobiliária é quando a pessoa analisa as melhores alternativas de uso para um bem em questão. Sejam imóveis, terrenos ou grandes áreas. Ele sugere as melhores oportunidades de negócios.
Essa análise é indicada para aquele investidor que pretende identificar e mensurar as condições potenciais e comerciais dos ativos imobiliários. Isso porque ele pretende desfrutar dos maiores retornos possíveis.
Outra opção de uso do estudo de vocação imobiliária é quando é solicitado antes da compra de um bem, como terrenos. Esse estudo deve ser bem detalhado para apresentar características relacionadas.
É preciso identificar os fatores e analisá-los em conjunto e não em separado. Entre eles o perfil da população da região, as características urbanas, serviços e muito mais. Então vamos detalhar melhor os tópicos mais importantes:
– Identificar o terreno. O estudo de vocação imobiliária deve considerar a dimensão do espaço; topografia; tipo de solo; incidência de luz natural; localização, entre outros itens;
– Traçar o perfil da população da região. É preciso saber como são os moradores que residem no entorno do imóvel escolhido. Se são moradores, estudantes, trabalhadores. Qual a faixa etária predominante e seu poder aquisitivo, entre outras;
– Conhecer as características urbanas. Como são as ruas, as rodovias, ciclovias, sinalização. Se o fluxo de tráfego é intenso ou não. Se a tendência imobiliária é de construções verticais ou não. Se existe acessibilidade;
– Reconhecer a legislação local. É de suma importância conhecer as leis que regem o empreendimento e o funcionamento de um negócio futuro. Por exemplo, as leis de uso e ocupação do solo. Isso evita transtornos futuros;
– Averiguar bem a oferta. Esse estudo visa identificar a qualidade e a quantidade de um determinado produto ou serviço na região escolhida. O resultado pode influenciar na escolha do tipo de imóvel e sua finalidade;
– Identificar a demanda. Ligada diretamente ao estudo de oferta, a análise da demanda busca identificar o volume de consumo de determinado produto ou serviço.
Como a tecnologia pode ajudar no estudo de vocação imobiliária?
Obter informações concretas que ajudem a realizar um estudo de vocação imobiliária eficiente nem sempre é uma tarefa tão fácil assim. Uma das grandes dificuldades é a falta de investimentos em tecnologia.
Ferramentas digitais oferecem maior segurança no registro, armazenamento e processamento de dados. Tudo realizado de uma forma confiável, sem perda de informações ou erros.
O uso de tecnologia pode ajudar e muito no estudo de vocação imobiliária. São recursos como avançados softwares que consolidam, centralizam e facilitam o acesso a dados e a determinação sobre a vocação imobiliária.
Contribui ainda para o estudo de viabilidade e a facilitação das análises estratégicas. Desta forma o investidor terá condições de tomar as melhores decisões, minimizando as margens de erros e intensificando os lucros.
Então vamos conhecer melhor alguns dos benefícios que o uso da tecnologia traz ao estudo de vocação imobiliária.
– Otimiza o tempo. Adotando novas tecnologias os processos são agilizados. Alguns softwares apresentam o imóvel virtualmente. O corretor e nem os interessados no bem precisam perder tempo nas visitas.
Outra vantagem são os softwares de gestão que favorecem as relações com os clientes, facilitam o cadastro, negociação e até a captação de novos imóveis;
– Oferecem maior autonomia aos clientes. Eles podem acessar as informações sobre o bem sem sair de casa
– Maior segurança dos dados. Modernas ferramentas de gestão imobiliária garantem maior segurança, proteção, sigilo e integridade das informações;
– Soluções personalizadas. Os softwares de gestão oferecem diversas aplicações, podendo ser personalizados de acordo com a necessidade do negócio.
Como é feito o estudo de vocação imobiliária?
Para realizar um estudo de vocação imobiliária, é necessário fazer a identificação de seis fatores. Nos próximos tópicos eles serão pontuados e explicados de forma detalhada.
É importante ressaltar que os fatores apresentados devem ser analisados em conjunto e não cada um separadamente.
– 1) Identificação do terreno
Nessa etapa do estudo de vocação imobiliária são analisadas:
– dimensão da área;
– topografia;
– tipo de solo;
– dimensões do terreno;
– incidência da luz solar;
– localização (zona), entre outros fatores que estão relacionados ao terreno.
Estes fatores podem influenciar diretamente na vocação do imóvel, pois de acordo com a região, este pode gerar maior retorno se for um imóvel residencial, do que comercial, e vice-versa, bem como qual tipo de empreendimento dentro desses.
Outro exemplo está relacionado a terrenos que necessitam de aterramento ou outros investimentos, por exemplo, o que pode gerar mais custos para que o empreendimento seja realizado.
– 2) Identificação da população da região
Identificar a população que reside no entorno do local estudado é importante para definir a vocação imobiliária, visto que as pessoas que circulam pela região têm influência sobre moradia, compras e serviços naquele local.
Assim, identificam-se os residentes, trabalhadores, estudantes da região, e suas características mais importantes, como faixa etária, poder aquisitivo e estilo de vida, dentre outras.
– 3) Identificação das características urbanas
Na terceira etapa do estudo de vocação imobiliária, é necessário analisar:
– vias primárias;
– rodovias;
– ciclovias;
-sinalização;
– fluxo de tráfego de pessoas e automóveis;
– verticalização;
– acessibilidade;
– saneamento básico próximo da universalização e outras características urbanas.
Todas essas qualidades são capazes de oferecer funcionalidade e qualidade de vida, e sua existência, ou não, vai influenciar diretamente na decisão sobre qual tipo de imóvel é mais apropriado para a região.
Regiões com elevados fluxos de tráfego de pessoas são relevantes para empreendimentos comerciais, que necessitam da circulação de indivíduos.
– 4) Identificação da legislação local
Reconhecer a legislação local é de extrema importância para escolha do empreendimento, pois as leis são determinantes para a construção e funcionamento de um projeto.
Estar de acordo com as normas é um dos passos iniciais do estudo de vocação imobiliária e evita complicações futuras. Também adequar o empreendimento de acordo com suas possibilidades.
A legislação municipal sobre uso e ocupação do solo define o uso da área de acordo com a região da cidade. Por exemplo, existem certas regiões industriais em que é proibida a construção de moradias por causa do risco gerado pela poluição ou ruído, por exemplo.
– 5) Qualificação da oferta
No estudo de vocação imobiliária, a identificação da oferta pode ser em relação a um serviço ou produto.
A sua qualificação é feita com o objetivo de identificar a quantidade e a qualidade disponível de um produto ou serviço naquela região, influenciando, assim, na definição de qual tipo de imóvel seria o mais adequado.
Quando existe no local uma elevada oferta de imóveis residenciais, talvez essa não seja a melhor opção. Digo talvez, pois a oferta analisada isoladamente pode levar ao erro, pois o desconhecimento da demanda impossibilita saber a necessidade na região.
Por exemplo, quando há um elevado nível de oferta, isso não determina que a demanda esteja baixa e que a construção do empreendimento na região é inadequada.
Muitas vezes, a demanda é tão alta que a oferta, mesmo sendo alta, não consegue corresponder ao que é exigido. Sendo, nesse caso, uma oportunidade para a implementação do empreendimento em análise.
Além da quantidade, é preciso identificar a qualidade da oferta, já que produtos e serviços, mesmo existentes na região, podem não estar atendendo ao que é solicitado.
– 6) Qualificação da demanda
Demanda significa a procura ou busca por determinado produto ou serviço. Sua análise identifica a quantidade e qualidade disponíveis do produto ou serviço naquela região, auxiliando na tomada de decisão sobre a vocação do imóvel estudado.
O estudo da demanda está diretamente associado à oferta, pois ao analisar os dois, é possível entender o comportamento das pessoas da região sobre o que está sendo ofertado e o que tem sido “consumido”.
Com essa compreensão, identifica-se oportunidades para a implementação, ou não, de um empreendimento no local.
Dessa forma, a demanda não deve ser analisada como um fator isolado, pois assim como exemplificado na quarta etapa, pode ser que exista uma elevada demanda tanto para uma baixa oferta (oportunidade), como para uma elevada oferta (inconveniência) na região.
Tanto para qualificar a demanda, quanto para qualificar a oferta, é sugerida a aplicação de uma pesquisa de mercado para entender o comportamento dos indivíduos na região.
Esta tem como objetivo identificar fatores qualitativos e pessoais que influenciam no estudo de vocação imobiliária e que, muitas vezes, não são identificados nas outras etapas apresentadas.
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Benefícios de realizar o estudo de vocação imobiliária
O estudo de vocação imobiliária é capaz de definir as principais características locais e auxiliar na decisão de qual empreendimento imobiliário irá potencializar os lucros para o proprietário do terreno.
Além disso, este estudo auxilia na atividade de Análise de Viabilidade Econômica do terreno para incorporação imobiliária.
Essa análise busca calcular a rentabilidade, adequação ao mercado e ao planejamento estratégico do projeto. Devido ao alto índice de investimento, a Análise de Viabilidade Econômica é essencial para reduzir os riscos na realização do empreendimento imobiliário.
Outro benefício do estudo de vocação imobiliária é possibilitar uma leitura real do mercado, e do posicionamento do empreendimento em relação a preço, oferta e demanda.
Em muitos casos, pessoas sem o devido conhecimento não identificam qual a verdadeira capacidade de uma área, não obtendo, assim, a renda esperada. Com este estudo, o valor justo pode ser aplicado ao terreno.
O mercado imobiliário, apesar de passar por grandes momentos de instabilidade, é um dos grandes setores de investimento dos brasileiros.
Dessa forma, o estudo de vocação imobiliária é essencial e deve estar presente na análise de empreendimentos para obter maiores ganhos e potencializar o uso dos terrenos.
Vocação imobiliária: uma análise qualitativa de alternativas
Como já vimos até o agora, saber qual a vocação imobiliária de um bem em questão é importante e crucial para o sucesso do negócio. Mas será que sabemos quais são as variáveis, os critérios e os quesitos que devem ser considerados para esse estudo?
É preciso buscar as melhores estratégias de desenvolvimento imobiliário, identificando duas vertentes: o seu valor e o seu potencial de mercado.
Para isso, o investidor precisa buscar informações como a área de influência, o perfil socioeconômico e demográfico da região. Qual seria a oferta atualizada, além de verificar dados sobre possíveis concorrentes e os valores envolvidos na transação.
Ou melhor, quais são a vocação e a viabilidade do bem desejado. Mas para que serve uma análise qualitativa de alternativas?
Ela é aplicada ao estudo de vocação imobiliária. Para sanar as dúvidas, vamos entender melhor o que é, sua aplicabilidade e benefícios para a análise de vocação imobiliária.
O que é uma análise qualitativa de vocação?
De forma geral, análise qualitativa de vocação é um estudo de macroindicadores das atividades preferenciais para determinado bem. Ou melhor, é a avaliação de todas as possíveis alternativas sobre o que se fazer em determinado terreno, área ou imóvel.
Qual será a sua finalidade de uso? É um levantamento de dados sobre as condições de mercado, onde o bem em questão está localizado. Ao adotar o sistema de análise qualitativa de vocação, o investidor busca ganhar tempo e reduzir riscos.
Desta forma ele consegue identificar um destino para o imóvel com alta atratividade. Ele elimina atividade de baixa atratividade, ganhando tempo para o que realmente interessa.
Pensando desta forma, podemos concluir que a análise qualitativa de vocação imobiliária está muito bem fundamentada. Ela ajuda o investidor a pensar de forma clara e objetiva.
A escolher entre as melhores atividades e as que oferecem maiores oportunidades de sucesso. Também facilita a eliminação de atividades de risco e que possam vir a ser problemas no futuro.
Benefícios da análise qualitativa
São vários os benefícios que este tipo de estudo oferece. A análise qualitativa estimula a mente a investigar mais; a explorar as possibilidades e alternativas de interpretação.
Incentiva descobertas e compreensões sobre o pensamento de terceiros, entre outros benefícios. Conhecida também como categorização é muito importante por envolver classificação e codificação de dados.
Um de seus principais objetivos é entender melhor as informações coletadas. Destacam mensagens, recursos e ainda importantes descobertas sobre a vocação imobiliária do bem em questão.
Importante para quem aplica e também quem responde, a análise qualitativa exige esforço e comprometimento dos dois lados. Quem irá aplicá-la precisa abrir a mente para situações que possam confrontar suas crenças.
Foco, disciplina e consciência sobre cada informação é crucial no processo de resolução e criação de decisões coordenadas e estratégicas.
Já quem irá responder aos questionamentos, esse estudo representa uma melhor análise das informações sobre o bem.
Ele terá certeza de que realmente será ouvido e suas respostas terão a atenção merecida. Entre as principais vantagens da análise qualitativa podemos apontar:
– Flexibilidade nas visões, estratégias e ideias avançadas;
– Determina tendências e traça ações tendo como base dados reais;
– Aumenta o aprendizado, pois exige um completo estudo analítico sobre pensamentos e desejos;
– Propicia uma abordagem real, com respostas e opiniões pessoais e sinceras;
– Incentiva a mente a ser mais investigativa, explorando e interpretando melhor o pensamento do outro;
– Viabiliza o pesquisador a conhecer melhor o seu público. Quais são os seus desejos, suas visões, conhecimentos, entre outras características.
Análise de alternativas ou pesquisa de potencial?
Escolher a melhor metodologia de estudo e de pesquisa vai depender do objetivo almejado no processo de estudo de vocação imobiliária. É preciso entender melhor cada um dos dois métodos, identificando seus prós e contras.
O objetivo da análise qualitativa é apontar as melhores alternativas, excluindo as que forem de baixa perspectiva. Já a pesquisa, é mais uma forma de formalizar o potencial do estudo e do bem.
Ela pode ser adotada logo em seguida do estudo qualitativo ou depois, em uma data mais perto da abertura do negócio. Importante reforçar que a pesquisa potencial é uma ferramenta que investiga a fundo as atividades escolhidas.
Por seu detalhamento pode até levar à exaustão, mas ao final, oferece projeções seguras de vendas ou faturamento. Na área financeira tem como principal função a sua viabilidade ou não. Além disso, também ajuda na escolha dos melhores fornecedores.
O estudo de alternativas pode ser aplicado, por exemplo, em shoppings, outlets, residenciais, hotéis, universidades, hospitais particulares, entre outros empreendimentos.
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Capaz de definir características e ajudar na tomada de decisões sobre imóveis, o estudo de vocação imobiliária deve ser realizado por profissionais e empresas capacitadas e habilitadas.
Por sua importância na incrementação ou não do negócio, essa análise deve seguir uma metodologia e ser muito criteriosa. Tudo para verificar a viabilidade e a vocação imobiliária do imóvel ou terreno em questão.
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Conclusão
Uma ótima maneira de otimizar os lucros de bens imobiliários ou terrenos é identificar suas características e vocações. Para isso, uma das melhores ferramentas é o estudo de vocação imobiliária.
Adotando avançadas tecnologias para coleta, processamento e armazenamento de dados, esse trabalho fica ainda mais fácil, seguro e ágil.
Identificando a vocação imobiliária de determinado bem é possível encontrar o melhor uso, aproveitando as tendências de mercado onde ele está inserido.
Desta forma o investidor elimina riscos e problemas futuros. Tem maior rentabilidade e uso adequado do bem. Viabiliza o negócio de forma sustentável.
Mas antes disso deve analisar profundamente todas as variáveis, todas as características do bem, do seu entorno e até do bairro onde se localiza.
Tudo para ter a melhor decisão e resultados efetivos. Nesse caso, o estudo de vocação imobiliária é a ferramenta acertada. Ele ajuda a buscar a melhor localização, com ampla oferta de serviços.
O perfil de imóvel, região e público mais atrativos. Escolher a concorrência, entre uma série de outros benefícios. Quesitos essenciais para o sucesso da incorporação imobiliária, bem como para quem está adquirindo o bem.
Seja ele para fins residenciais, comerciais ou industriais. Para que o estudo de vocação imobiliária resulte em dados concretos, reais e fidedignos, vale ressaltar a importância que ele seja feito por profissionais e empresas qualificadas, como a Investor.
Desta forma o trabalho trará maior segurança e confiabilidade nos dados obtidos.
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