Avaliação de imóveis rurais: saiba como fazer o laudo

Os laudos de avaliação de imóveis rurais são documentos escritos por especialistas que buscam identificar o valor de um imóvel, assim como, seus custos, frutos e direitos, para uma determinada finalidade, situação e data.

Um imóvel rural é aquele que tem vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização.

Várias são as vantagens em se realizar a avaliação de imóveis rurais. Uma delas é o conhecimento do valor real do bem.

Outras podem ser: o aumento do controle patrimonial, cumprimento de legislação e normas, além de estar preparado para possíveis oportunidades de compra e venda ou processos de fusão e aquisição.

Sendo assim, nesse artigo abordaremos como deve ser realizado um laudo de avaliação de imóveis rurais.

• Dica! Leia também: Laudo de avaliação de imóveis urbanos.

O que é avaliação de imóveis rurais?

A avaliação de imóveis rurais consiste em um documento realizado por especialistas para definir e registrar o valor do imóvel, as condições daquele espaço e até mesmo seu custo.

De acordo com a ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, as avaliações de imóveis rurais e urbanos são feitas de formas diferentes.

De acordo com a Lei n° 8.629, artigo 4°, inciso I, de 25 de fevereiro de 1993, os imóveis rurais são aqueles que possuem destinação agrícola, pecuária, florestal, agroindustrial ou extrativa vegetal.

Vantagens da Avaliação de Imóveis Rurais

Ao realizar a avaliação de imóveis rurais, é possível determinar com maior precisão o real valor daquela propriedade.

No entanto, além desse benefício, a avaliação de imóveis rurais também permite:

• que o controle patrimonial seja realizado;
• seja feita a revisão dos tributos;
• o arrendamento do imóvel;
• a alienação do imóvel;
• a desapropriação do imóvel;
• definir as intenções de compra ou venda;
• usar o imóvel como garantia de financiamentos bancários.

Qual a importância da NBR 14653 1 para a avaliação de imóveis rurais?

A Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT, criou a NBR 14653 como Norma Brasileira para avaliação de bens.

Nesta Norma, são definidos os procedimentos adequados para que a avaliação de imóveis rurais seja feita da forma adequada, seguindo o protocolo e o padrão exigidos em território nacional.

A NBR 14653 1 define como partes constituintes e procedimentos de uma avaliação de imóveis rurais:

• Parte 1: Procedimentos gerais;
• Parte 2: Imóveis urbanos
• Parte 3: Imóveis rurais;
• Parte 4: Empreendimentos;
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
• Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
• Parte 7: Patrimônios históricos.

Como a avaliação de imóveis rurais é feita?

Para realizar a avaliação de imóveis rurais de forma adequada, é preciso seguir algumas etapas.

Primeiro passo: definir a finalidade

Antes de começar a avaliação de imóveis rurais, é necessário estabelecer qual será a finalidade do laudo.

Além de definir o objetivo, também é preciso decidir qual será o prazo limite para que a avaliação seja apresentada, bem como as condições através das quais ela será gerada.

Segundo passo: solicitar toda a documentação

No segundo momento, a empresa contratada para a realização da avaliação do imóvel rural precisará solicitar, junto ao proprietário ou interessado, todos os documentos referentes ao imóvel, para conseguir avaliá-los e dar sequência no procedimento.

Terceiro passo: realizar a vistoria

Uma vez que você está com a documentação em mãos, o próximo passo é realizar a vistoria.

Nesse momento, é importante que o perito avalie o imóvel por completo, suas características físicas, construtivas, estado de conservação e seus aspectos topológicos.

Ainda nesse passo, o profissional irá realizar um levantamento de como é o mercado e a região onde está o imóvel rural.

Além disso, também são analisados os maquinários, equipamentos e as atividades agropecuárias realizadas na propriedade.

Quarto passo: escolher a metodologia de avaliação

Para realizar a avaliação, é necessário escolher a metodologia adequada.

Elas irão variar de acordo com a finalidade do laudo que está sendo feito, e por isso é preciso que, no primeiro passo, você tenha definido corretamente qual é o objetivo deste documento.

Seguindo a NBR 14.653 da ABNT, é possível utilizar os métodos:

• comparativo direto de dados de mercado;
• método involutivo;
• método da capitalização de renda;
• método evolutivo;
• método comparativo direto de custo.

Quinto passo: especificação

Por fim, é preciso que o laudo seja fundamentado considerando seu caráter de precisão e avaliação.

Classificação dos bens, seus frutos e direitos

Os imóveis podem ser diferenciados em três tipos de classificação:  imóveis rurais, componentes dos imóveis rurais, frutos e direitos.

Portanto, dentro de cada classificação existem outras subdivisões:

Classificação dos imóveis rurais

• Dimensão
• Exploração

Classificação dos componentes dos imóveis rurais

• Terras
• Benfeitorias
• Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis
• Veículos
• Semoventes
• Recursos naturais

Frutos e Direitos

• Aluguel
• Arrendamento
• Renda de exploração direta
• Parcerias

Direitos

• Usufruto
• Concessão
• Hereditários
• Possessórios
• Comodatos
• Servidão; entre outros

Procedimentos para avaliação de imóveis rurais

Para a realização de um laudo de avaliação de imóveis rurais, devem ser realizadas as seguintes etapas:

Definições

Da finalidade (como desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, revisão de tributos, garantia, cisão, fusão, combinação de negócios, aporte de capital, entre outros), do objetivo (como valor justo, valor de mercado para compra e venda ou arrendamento), e também, do prazo limite para apresentação do laudo e condições a serem utilizadas.

Conhecimento e requisição do documento

O engenheiro de avaliação deve solicitar ao dono ou interessado os documentos disponíveis referentes ao imóvel, e tomar conhecimento destes.

Vistoria

A vistoria permite que o engenheiro conheça o imóvel, suas características topológicas, físicas e construtivas, seu potencial construtivo, e de atestar sua existência e estado de conservação.

Além disso, é durante a vistoria que o engenheiro verifica o mercado e a região na qual o ativo está inserido, caracterizando, assim:

• a região: como aspectos físicos e infraestrutura pública;
• características gerais: como denominação e dimensões;
• as terras: como aspectos físicos e identificação pedológica;
• construções e instalações: como aspectos funcionais e condicionantes legais;
• produções vegetais: como estado vegetativo e produtividades esperadas;
• obras e trabalhos de melhoria das terras: como dimensões e quantidade;
• máquinas e equipamentos: como fabricante e características técnicas;
• atividades pecuárias: como espécie, raça e categoria dos animais;
• entre outras atividades: agroindústria, turismo rural, hotelaria e mineração.

Metodologia de avaliação aplicável

A metodologia de avaliação aplicável é função, basicamente, da natureza do bem e do mercado comprador e deve ser justificada.

Os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são, segundo a NBR 14.653 da ABNT são: método comparativo direto de dados de mercado, método involutivo, método da capitalização da renda e método evolutivo.

Já os métodos para identificar o custo de um imóvel são: método da quantificação de custo e método comparativo direto de custo.

Especificação das avaliações

As avaliações devem ser especificadas quanto à fundamentação (aprofundamento e empenho do trabalho avaliatório).

E, também, quanto a precisão (depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada).

Apresentação do laudo de avaliação de imóveis rurais

A apresentação do laudo deve ser feita no modelo completo ou simplificado.

Tópicos de apresentação para um laudo de avaliação de imóveis rurais completo

Em um laudo de avaliação de imóveis rurais completo é obrigatório que tenham, pelo menos, os seguintes itens:

• Identificação do solicitante;
• Objetivo da avaliação;
• Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
• Roteiro de acesso ao imóvel: planta esquemática de localização;
• Descrição da região;
• Identificação e caracterização do bem avaliando;
• Indicação dos métodos e procedimentos utilizado;
• Pesquisa de valores;
• Memória de cálculo do tratamento utilizado;
• Diagnóstico de mercado;
• Data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência;
• Especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;
• Local e data do laudo;
• Qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável.

Tópicos de apresentação para um laudo de avaliação de imóveis rurais simplificado

Já em um laudo de avaliação de imóveis rurais simplificado é obrigatório que tenham, pelo menos, os seguintes itens:

• Identificação do solicitante;
• Objetivo da avaliação;
• Roteiro de acesso ao imóvel: planta esquemática de localização;
• Identificação e caracterização do bem avaliando;
• Indicação dos métodos e procedimentos utilizado;
• Data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência;
• Especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;
• Local e data do laudo;
• Qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável.

Quem pode fazer avaliação de imóveis rurais?

Para realizar a avaliação de imóveis rurais, é preciso contar com profissionais habilitados e especializados para esse tipo de trabalho.

Dentre as possibilidades, temos: engenheiros agrícolas, engenheiros florestais, engenheiros ambientais, agrimensores e engenheiros agrônomos, por exemplo.

Investor

São diversos os objetivos para a realização de um Laudo de Avaliação Imobiliária, por conta disso é sempre importante contar com uma empresa que possui vasta experiência e conhecimento de mercado para entregar a melhor solução possível.

A Investor conta com uma equipe especializada para realizar um laudo de avaliação de imóveis rurais completo!

Com conhecimento de mercado e experiência na área, a Investor se tornou uma excelente opção para quem precisa realizar a avaliação de imóveis rurais com tranquilidade e segurança.

Conclusão

A avaliação de imóveis rurais é importante e traz diversos benefícios para proprietários e interessados naquela área.

É importante considerar que, além de avaliar as terras propriamente ditas, a avaliação de maquinário e equipamento também é uma opção.

Principalmente quando consideramos o uso do imóvel rural para arrendamento, por exemplo, entender os valores é o primeiro passo para fazer um bom negócio.

Quer saber mais sobre o tema? Confira nosso artigo Taxa de depreciação de máquinas e equipamentos: saiba como calcular.