Você sabe o que é usucapião? Muito provavelmente você já ouviu falar de alguém que, após anos de uso, tornou-se dono de uma propriedade que não era sua, não é mesmo?
Isso pode acontecer por meio da usucapião, que nada mais é do que uma maneira de estabelecer uma função social para alguém que toma posse e preza pela manutenção de um bem.
O objetivo do post de hoje é esclarecer o que é usucapião e como é possível regularizar os papéis de um imóvel para o próprio nome. Continue a leitura!
O que é Usucapião?
Usucapião é o direito de posse em relação a um imóvel ou bem, devido ao uso do mesmo por um determinado tempo, contínuo e incontestadamente. No primeiro caso, qualquer imóvel que não seja público pode ser adquirido através da lei.
Suas determinações de posse através daquele que entrar com recursos variam de acordo com a situação do bem, mudando seus requisitos de acordo com cada uma, de acordo com o Código Civil Brasileiro. Esse recurso é utilizado, também, por pessoas que adquiriram o bem.
Quais os requisitos do usucapião?
Para que um imóvel seja adquirido por usucapião, é preciso que ele cumpra certas situações determinadas por lei. Sendo elas: a intenção de posse por parte de quem esteja querendo adquirir o imóvel, sem subordinação a terceiros e com exclusividade, como se fosse o dono.
É necessário, também, que a posse do imóvel não seja clandestina, de forma precária ou adquirida através da violência, sendo apenas de forma pacífica.
Em todos os casos de posse, aquele que o possuiu pode deixar o bem para seus descendentes, contanto que sejam de posse contínua e pacífica, com justo título e boa-fé.
Por outro lado, a usucapião não pode ser utilizada em bens móveis ou imóveis públicos, sendo assim, esse direito é reservado apenas a bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não-registrados corretamente.
Ou seja, se o proprietário do bem cuida corretamente dele, paga os seus tributos e contas necessárias e o administra de acordo com o que estabelece a lei, dificilmente ele será usucapido.
Quais são os impedimentos do usucapião?
Existem algumas situações previstas nos artigos 197 a 204 do novo Código Civil que podem impedir ou suspender a aquisição da propriedade do imóvel por usucapião.
Entre as causas que resultam em impedimento ou suspensão estão:
- Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
- Entre ascendente e descendente, durante o poder de família;
- Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
- Contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil (menores de dezesseis anos), pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;
- Contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;
- Contra os que estiverem servindo na armada e no exército nacionais em tempo de guerra;
- Pendendo condição suspensiva;
- Não estando vencido o prazo.
Quais são os tipos de usucapião?
Ao todo, são sete tipos de usucapião. Falaremos mais sobre cada uma delas abaixo!
Usucapião Extraordinária
A usucapião Extraordinária diz respeito aos Bens Imóveis, previsto pelo Código Civil. Nele, é dividido em Extraordinária e Ordinária e Especial (Rural e Urbana). O primeiro caso diz respeito à aquisição do imóvel por parte daquele que o apossou, de forma pacífica, durante 15 anos ininterruptos, sem nenhuma oposição.
Entretanto, o direito de posse do imóvel pode diminuir para 10 anos ininterruptos, sem nenhuma oposição, nos casos em que o possuidor do imóvel fizer da mesma sua moradia habitual, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local ou realizado obras. Essa ação independe de título e de boa fé. O recurso está previsto no artigo 1238 do Código Civil.
Usucapião Ordinária
Diferente da usucapião extraordinária, a usucapião ordinária prevê a posse do imóvel por parte daquele que se apossar dele de forma pacífica, durante dez anos ininterruptos, sem nenhuma oposição. A usucapião ordinária prevê os casos de boa fé e justo título.
O recurso pode ser reduzido pela metade no caso de o proprietário ter adquirido o imóvel onerosamente, em registro constado em cartório e cancelado posteriormente, caso tenha estabelecido nele sua moradia ou realizado investimentos de interesses sociais e econômicos. A usucapião ordinária é postulada no artigo 1242 do Código Civil.
Usucapião Rural
A usucapião Rural prevê a posse do imóvel localizado em uma área rural de no máximo 50 hectares por parte daquele que se apossou durante 5 anos ininterruptos e sem oposição. O requerimento se torna inválido caso a pessoa que o apossou já tenha outro imóvel, sendo este rural ou urbano.
Caso seja concedida a posse do imóvel, aquele que o ganhou tem o dever de tornar a terra produtiva através do seu trabalho ou o de sua família. O recurso também é conhecido como pro labore e é previsto no artigo 1239 do Código Civil.
Leia também: Avaliação de imóveis rurais: saiba como fazer o laudo
Usucapião Urbana
A usucapião Urbana tem como requisitos a posse de um imóvel localizado em área urbana, de no máximo 250 metros quadrados, durante 5 anos ininterruptos, sem oposição, utilizando o mesmo como moradia sua ou de sua família.
A usucapião urbana proíbe a posse do imóvel caso aquele que o apossou já possua qualquer outro imóvel. O recurso é previsto no artigo 1240 do Código Civil e também é conhecido como pro misero ou pró-moradia.
Leia também: Laudo de avaliação de imóvel urbano: saiba o que é e como fazer
Usucapião coletiva
A usucapião coletiva é prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade. Nele, consta a posse de uma área urbana com mais de 250 metros quadrados, por populações de baixa renda, com o fim de construir moradia, durante 5 anos ininterruptos e sem oposição. Também consta o impedimento caso algum dos possuidores já tenham um imóvel qualquer.
Usucapião Familiar
Usucapião Familiar é o artigo que prevê a posse da propriedade de até 250 metros quadrados, dividida com um ex-cônjuge ou ex-companheiro, no caso de o mesmo ter abandonado o lar. É necessária a posse do imóvel durante dois anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando o mesmo para moradia própria ou de sua família.
É necessário, também, que aquele que pretende o apossar não possua outro imóvel qualquer. O recurso é previsto no artigo 1240-A do Código Civil, sendo acrescentado pela Lei n° 12.424/11.
Usucapião de Bens Móveis
A Usucapião de Bens Móveis é a posse de um bem móvel por uso constante e ininterrupto, sem oposição. Este se divide entre Usucapião de Bens Móveis Ordinária e Extraordinária:
A Ordinária é a posse de um bem móvel durante 3 anos, de forma contínua e incontestadamente, incluindo os casos de justo título e boa-fé. Já a Extraordinária é a posse de um bem móvel durante 5 anos, de forma contínua e sem oposição, sendo esta independente de boa fé e justo título.
Os dois são previstos no artigo 1260 e 1261 do Código Civil, respectivamente.
Leia também: Direito de superfície: o que é, características, direitos e obrigações
Quanto tempo de posse para usucapião?
Quanto ao tempo de posse para usucapião, é importante dizer que cada tipo prevê um determinado período para a adquirir a propriedade do bem.
Conheça as regras de cada tipo de usucapião:
- Usucapião Extraordinário: posse de imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição. Pode haver redução de prazo para 10 anos, estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- Usucapião Ordinário: posse de imóvel durante 10 anos continuamente. Pode haver redução para 5 anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
- Usucapião Especial Rural: posse por 5 anos de imóvel em zona rural.
- Usucapião Especial Urbano: posse de imóvel em zona urbana por 5 anos.
- Usucapião Coletivo: ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente.
- Usucapião Especial familiar: posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos do imóvel que exercia a propriedade juntamente com o ex-cônjuge(a).
Uma vez que o indivíduo se enquadre nos requisitos do usucapião que pretende configurar, citados acima, é necessário que seja registrado através de um processo judicial ou em cartório com auxílio de um advogado, para depois ser averbado na matrícula do imóvel.
Quem pode contestar ação de usucapião?
Como já falamos ao longo do texto, o usucapião pode ser reconhecido em diversas situações, porém existem regras gerais para que ele seja viável, como o uso do imóvel com intenção de posse, com exclusividade, como se fosse proprietário; posse não clandestina, precária ou mediante violência; posse mansa, pacífica e contínua de, no mínimo, 5 anos, a depender do bem.
No entanto, mesmo que a posse preencha todos os requisitos necessários para a formulação de uma ação de usucapião, é possível que o proprietário ou seus herdeiros a contestem.
Sabemos que é possível exercer o direito à usucapião por via judicial, através do ajuizamento de uma ação, de rito especial, no foro da comarca onde está situado o bem.
Nesta ação, deve-se demonstrar todos os requisitos já mencionados acima e se preparar para um longo e complexo processo.
Contudo, desde 16 de março de 2016, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, tornou-se possível o pedido de usucapião de bem imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver localizado.
Para isso, além do acompanhamento de advogado ou defensor público constituído, o interessado deverá apresentar um pedido fundamentado e acompanhado dos seguintes documentos:
- Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel assinada por profissional habilitado;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
- Documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem ou qualquer outro que demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Uma vez apresentados todos os documentos, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis deve providenciar a intimação daqueles cujo nome esteja registrado o imóvel e das Fazendas Públicas (municipal, estadual e federal) para se manifestarem no prazo de 15 dias.
Caso não haja manifestação dos interessados ou se eles se manifestarem de acordo com relação ao pedido de usucapião, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis irá fazer o registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas ou, se for o caso, com abertura de uma nova matrícula.
Agora que já falamos um pouco sobre como exercer o direito à usucapião por via judicial e extrajudicial, mostraremos como um bem pode ser protegido com relação a usucapião. É importante estar atento para:
- Não se descuide da vigilância do seu imóvel. Sendo assim, caso não possa manter um vigia no local, deixe com os vizinhos o seu contato e peça para que avisem imediatamente caso aconteça alguma invasão;
- Caso haja invasão, evite que ele construa qualquer coisa em seu terreno ou faça benfeitorias no imóvel;
- Registre a ocorrência da invasão imediatamente e procure um advogado, pois será necessária uma ação de reintegração de posse.
Como entrar com o pedido judicial de usucapião
Como já comentamos, a via extrajudicial para pedido de usucapião pode não resolver o problema de quem entra com a ação. Em muitos casos, é necessário procurar o Poder Judiciário quando este for negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis ou ainda, se houver impugnação por algum dos interessados intimados. Isso está destacado nos parágrafos 9º e 10º do artigo 1.071 do Código de Processo Civil.
“§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
Quando se faz necessária uma ação judicial para disputa de uma propriedade, o possuidor do imóvel precisa procurar um advogado para entrar com um processo pedindo para que o juiz o declare proprietário do bem por usucapião.
Para isso, deve apresentar todos os documentos necessários para o processo, como comprovante de tempo no local, planta do terreno, entre outros. Depois de realizado o ajuizamento da ação, é necessário esperar que o pedido seja julgado e, caso deferido, ele se torna o proprietário do bem.
No entanto, todo o trâmite pode ser longo e burocrático. E, caso o possuidor do bem ganhe, o juiz proferirá uma sentença afirmando que o possuidor do imóvel é o novo dono.
A partir dessa sentença, pode-se regularizar a situação do bem em um cartório, fazendo com que o possuidor se torne o legítimo proprietário.
Conclusão
Esperamos que o post de hoje tenha sido esclarecedor sobre a usucapião e todas as suas modalidades e especificidades.
Por meio dela, é possível manter o princípio constitucional de dar função social a um bem e de regularizar situações onde a propriedade é imprescindível para a moradia, subsistência ou atividade econômica do possuidor.
É importante ressaltar que antes de entrar com o pedido de usucapião, deve-se verificar as regras de cada tipo, para evitar uma decisão contrária.
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Leia também: Ativo imobilizado: o que é, quais são as contas e contabilização
Excelente Artigo! Importante lembrar que o usucapião por abandono de lar conjugal, requisito do ‘abandono do lar’ deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel, somando à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável.
Muito bom, Gabriel. Obrigada pelo complemento e feedback! Até logo.
Wow because this is excellent job! Congrats and keep it up.
Wow cuz this is great work! Congrats and keep it up.
Então o que entendi é quem tem um terreno com mais de 250m² urbano mesmo com contrato de compra e venda não tem direito ao usucapião nem tem direito posterior ao registro de imóvel, sempre ficará como posseiro.
E quando comentam que não pode ter outro imóvel, isto estadual ou nacional,
Aqui na ilha de Florianópolis a maioria é compra e venda e metragem maior, então não terão direito ao usucapião e futuro registro de imóvel?
Olá Vilder, como vai?
Sim, a lei restringe Usucapião urbano para bens maiores que 250m², salvo ações coletivas. Não pode ter outro imóvel no mesmo estado.
Espero ter conseguido ajudar, abraços!
Ala , bom dia .
Existe uso Capiao sobre uma parte do imóvel . Minha mãe mora a mais de 40 anos em uma casa . Porem , Esta casa , antigamente , fazia parte um grande escritório . Era do patrão do meu pai . Quando mudamos para la , o patrão havia dito que daria o local ao meu pai , nunca o fez. O Barraco , transformado em casa , fica no fundo de um grande lote , cerca de 600 metros quadrados , que hoje em uma grande loja . Antigamente era de frente para um mato/morro/ sem rua ou estrada . Hoje na tem uma rua e inúmeras casas . E a loja da frente, para outra rua . Apesar de independentes , a nossa casa faz ” parede de meio” com o escritório da loja , ou seja , esta no mesmo corpo . Temos agua e energia elétrica no nome da minha mãe . Meu pai já faleceu ( a mais de 20 anos ) o patrão também já faleceu e, antes vendeu o nível para outra pessoa ( isto já a mais de 20 anos ) que nunca pediu a área . Sem fundo minha mãe , hoje com 87 anos , o patrão , antes de vender , avisou ao novo proprietário que aquela parte era nossa . Ninguém nunca nos incomodou , porem nunca nos deram a posse por escrito . Podemos pedir uso Capião ?
Olá Kenedi, como vai?
Segundo nosso entendimento, antes o imóvel deveria ser desmembrado. Porém nossa especialidade é avaliação, melhor procurar orientação de um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário.
Espero ter conseguido ajudar, abraços!
Dra. parabéns pelo texto, direto ao ponto e me instigou a ir a frente com meu projeto de usucapião modalidade extraordinaria ou urbana mas nao tenho advogado para tal encaminamento. A Sra. realiza este tipo de trabalho? a distancia é possivel encaminhar?
Olá, obrigada pelo feedback!
Não fazemos a parte jurídica do processo. Devido à pandemia, cada órgão está trabalhando de uma forma, acredito que durante esse período poderá ser encaminhado a distância, procure o órgão mais próximo a você.
Abraços.
Uma dúvida. Havendo um divórcio entre as partes no inicio de 2018, e posteriormente um dos cônjuge, Claro é obrigado a sair da residência pelo divórcio e o mesmo em Fevereiro de 2019, deixa de ir até imovel por ter se tornado PCD e aposentado por Incapacidade Permanente, onde o mesmo tem dificuldades de locomoção e a cidade fica distante. E ele no caso está em tratamento e em seguida tenta contato com o cônjuge que ficou no imóvel para que ocorra a venda que fora citada no Divórcio e a mesma não atende as ligações, não responde emial ou mensagens e em seguida veio a pandemia e dificultando ainda mais por o outro se tratar de um doente crônico onde corre o maior risco de contrair o virus. E fica sem condições de se deslocar até o município onde fica o imóvel para um contato pessoal. Como a lei olharia para cenário lembrando que esta tudo documentado que houve contato entre as partes ,porém que ficou no imóvel logicamente dificulta esse contato pois está totalmente cômodo pois o outro teve a benécie de ter o imóvel quitado pelo Seguro Junto a financeira e o mesmo está arcando com os impostos e a residente nunca contribui com nenhum valor para auxiliar o pagamento das prestações e hoje só tem os gastos próprios .Como ficaria situação deste tipo? Agradeço se alguém se dispor em responder. Obrigado.
Olá, como vai?
Infelizmente não consigo responder à sua dúvida, não prestamos serviços de assessoria jurídica, mas estamos à disposição para te auxiliar dentro das nossas competências em caso de outras questões.
Abraços!
No caso da Arides Brasil entendo ter a seguinte situação. Houve divórcio e um dos conjuges ficou na obrigação de entregar a casa ao outro. Quem haveria de receber ficou doente e se aposentou por invalides. Quer rever a casa e não pode pois perdeu o contato com a pessoa que habita a casa. Nesse caso, para evitar futuros direitos invocados pela parte que habita a casa, deve haver uma NOTIFICAÇÃO que pode ser feita via telefone celular watzap dando um prazo para a desocupação afim de ser a casa ocupada por quem tem de direito. Caso isso não ocorra, deve entrar com uma ação reivindicatória de posse ou similar e entendo o caso será resolvido.
Meu pai tem uma casa onde depois que minha mãe faleceu ele não mas morou lá …deixou ( só de boca ) a casa para eu e meus irmãos morarem eu construí minha casa encima da dele a parte de baixo ele deixou para meu irmão que faleceu tem um ano decorrente de suicídio agora meu pai quer tomar a casa de mim que já mora lá a dez anos e tenho seis filhos já gastei bastante dinheiro reformando a casa ele simplesmente não quer mais deixar entrar na casa dissenso que não tenho direito pois a casa é dele mas e o dinheiro que gastei para construir e minhas coisas que estão lá dentro e a parte da minha mãe que faleceu tenho direito?
Olá, como vai?
Infelizmente não consigo responder à sua dúvida, não prestamos serviços de assessoria jurídica, mas estamos à disposição para te auxiliar dentro das nossas competências em caso de outras questões.
Abraços!
No caso da Andreia, entendo salvo melhor juizo que ela deve levar o mesmo para o terreno da POSSE de boa fé, tanto prova que construiu sobre o imóvel as benfeitorias a vista de todos. Teve vários filhos tudo a vista de todos. Uma medida possessória de urgente seria viável e posterior a discussão ser indenizada pelo pai, pelas benfeitorias de boa fé.
Boa Tarde!!!
minha mãe comprou uma casa mas não conseguiu transferir o imóvel para seu nome, temos apenas o contrato de compra e venda, tem 11 anos que ela faleceu, fiz o inventario do imóvel onde foi determinado que que cada herdeiro passa ter 14,44% do imóvel.
Consigo através do usucapião registrar o imóvel em meu nome e no nome dos meus irmãos, conforme processo do inventario determinou?
Olá Marilene, como vai?
Nossa especialidade é avaliação, melhor procurar orientação de um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário.
Espero ter conseguido ajudar, abraços!