Viabilidade de empreendimentos imobiliários: Entenda como fazer

Para entender a viabilidade de empreendimentos imobiliários, precisamos entender o que são os fundos imobiliários.

Os fundos imobiliários são uma opção atrativa para investimento no mercado brasileiro, e com a redução da taxa Selic, o volume captado tem aumentado cada vez mais.

Entretanto, trata-se de um setor com desempenho cíclico: apesar da possibilidade de obtenção de rendimentos mais seguros, este tipo de investimento apresenta riscos.

Ao tomar a decisão de empreender através de um projeto de base imobiliária, existem diversas variáveis que impactam no resultado financeiro do empreendimento.

Quesitos como custo, venda, uso e vocação imobiliária devem ser cuidadosamente estudados.

Diante deste cenário, é fundamental realizar uma análise de viabilidade econômica e um estudo de vocação, anteriormente à aquisição de um terreno.

Quer saber mais sobre a viabilidade de empreendimentos imobiliários, como funciona e quais são seus benefícios?

Continue a leitura.

O que é viabilidade de empreendimentos imobiliários?

A viabilidade de empreendimentos imobiliários é o entendimento de um determinado projeto, a fim de visualizar se é possível realizá-lo ou não.

É através do estudo de viabilidade que conseguimos identificar informações como a rentabilidade desse empreendimento imobiliário e qual será o impacto para a empresa.

Essa viabilidade de empreendimentos imobiliários permite prever se o projeto possui cenários mais otimistas ou pessimistas, e permitir que a partir daí a empresa tome a decisão mais assertiva para a sua realidade e suas necessidades.

A importância da viabilidade de empreendimentos imobiliários

Todo tipo de análise antes da realização de um grande investimento é fundamental — e o estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários não é uma exceção.

Essa análise de viabilidade é de extrema importância para medir o possível retorno desse investimento e, a partir daí, o retorno que os investidores e acionistas terão com a realização desse projeto.

Quando a viabilidade de empreendimentos imobilizados é identificada, é possível avaliar quais projetos são mais interessantes e priorizar algumas atividades em detrimento de outras, reorganizar os esforços e a verba direcionada para os empreendimentos imobiliários.

Tomar essas decisões de forma mais assertiva é fundamental principalmente naqueles casos em que, infelizmente, os investimentos para realização dos projetos é limitado, e por isso é necessário escolher bem qual receberá aquele aporte, naquele momento.

A análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários avalia as informações e indicadores de acordo com o tipo de abordagem, pontuando sempre a projeção de custos do projeto, a análise de investimentos e outras informações determinantes para o sucesso do empreendimento.

Conceitos essenciais sobre viabilidade de empreendimentos imobiliários

Existem seis conceitos essenciais sobre a viabilidade de empreendimentos imobiliários que você precisa conhecer.

São eles:

• receita;
• custos, despesas e investimentos;
• fluxo de caixa;
• taxa mínima de atratividade;
• análise de valor presente líquido;
• taxa interna de retorno.

Vamos entender cada um deles a seguir.

1. Receita

No contexto da viabilidade de empreendimentos imobiliários, a receita é responsável por identificar qual é a capacidade daquele projeto de gerar verba.

Além disso, aqui é realizada uma projeção acompanhando o mercado imobiliário para ter uma visão mais realista de qual seria a receita e o potencial daquele projeto para que os resultados propostos sejam atingidos.

Para que você consiga definir qual é a receita mais factível com base nos investimentos imobiliários que serão realizados, é preciso ter o discernimento de não considerar toda a capacidade de capital de giro da empresa.

Isso significa que, ao realizar a projeção, você precisará considerar cada um dos investimentos e números que não irão trazer problemas ou possivelmente sair do controle durante a execução do projeto.

A projeção de receita também exige outro ponto de atenção: ela deve ser flexível.

Sabemos que é possível que os números variem antes, durante e até mesmo após a viabilidade daquele empreendimento imobiliário.

Essa flexibilidade consiste em não ter estimativas fixas de número de vendas, por exemplo.

2. Custos, despesas e investimentos

No que diz respeito aos custos, despesas e investimentos, o estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários também analisa e justifica esses valores sempre considerando a projeção de receita.

Tanto os custos, as despesas e os investimentos do empreendimento vão além do investimento inicial para a realização do projeto.

Isso porque, se as projeções de receita, como explicado anteriormente, também precisam ser modificadas periodicamente, os gastos também precisarão acompanhar essa conta e readequação.

3. Fluxo de caixas

No caso do fluxo de caixa, é preciso realizar uma projeção para identificar as diferenças entre as projeções anteriores:

• projeção de receitas;
• projeção de custos, despesas e investimentos.

Quando a empresa possui controle a respeito de todas essas variações, ela conseguirá tomar uma decisão muito mais assertiva, tranquila e eficiente após a análise de viabilidade, identificando todas as informações necessárias para a construção do empreendimento imobiliário.

4. Taxa mínima de atratividade

A taxa mínima de atratividade consiste no retorno mínimo esperado do empreendimento para que a empresa continue dando lucro.

Também chamada de TMA, a taxa mínima de atratividade utilizará como base para cálculo a fonte de capital da empresa e a margem de lucro que está sendo esperada através desse investimento.

Aqui, precisamos ter em mente que as fontes de renda consideradas na taxa mínima de atratividade podem ser advindas dos próprios empreendimentos ou de possíveis empréstimos.

Dessa forma, será necessário considerar as taxas de juros referência quando a taxa mínima de atratividade for calculada.

5. Análise de valor presente líquido

O quinto conceito de viabilidade de empreendimentos imobiliários é a análise de valor presente líquido.

Entender os indicadores é fundamental para identificar se o empreendimento imobiliário é viável financeiramente. Afinal, é através dessas informações que as empresas poderão identificar se vale a pena seguir com o empreendimento e, a partir daí, buscar investidores e estruturar o plano de ação.

O valor presente líquido é um dos indicadores que precisa ser avaliado antes de dar início à realização de um projeto de empreendimento imobiliário.

Chamado de VPL, o valor presente líquido irá analisar a projeção dos fluxos de caixa esperados com a realização do investimento, sempre descontando as taxas.

Para chegar até o valor do VPL, é preciso analisar a diferença entre os fluxos de caixa para o investimento.

Quando o cálculo de VPL encontrado é positivo, isso significa a capacidade de lucro daquele projeto.

Quando o VPL é nulo, isso significa que o projeto se pagará (terá seu break even) com o passar do tempo.

Por fim, quando o VPL for negativo, isso significa que haverá prejuízo com o projeto.

6. Taxa interna de retorno

A taxa interna de retorno, também chamada TIR, consiste em um percentual a respeito da rentabilidade do empreendimento imobiliário.

A taxa interna de retorno também se compara com a taxa mínima de atratividade, uma vez que esses dois índices são referentes ao retorno que o investimento pode trazer.

Uma taxa interna de retorno maior que a taxa mínima de atratividade significa que haverá lucro no projeto.

Uma taxa interna de retorno igual à taxa mínima de atratividade significa estabilidade no projeto.

Uma taxa interna de retorno menor que a taxa mínima de atratividade significa que haverá prejuízo no projeto.

Principais tópicos da viabilidade de empreendimentos imobiliários

Entender todas as nuances da viabilidade de empreendimentos financeiros é fundamental para conseguir tomar decisões mais assertivas.

Tanto para a empresa quanto para os investidores, existem alguns pontos que precisam ser mantidos em mente: os principais tópicos referentes à viabilidade de empreendimentos imobiliários.

São eles:

• o uso do novo produto, bem como a sua tipologia e quantidade;
• identificar e entender como o mercado imobiliário está sensível, principalmente no que diz respeito à sua oferta e demanda;
• estar consciente dos riscos que aquele projeto pode ter;
• ter gestores ou responsáveis que avaliaram o projeto e suas nuances e que assumirão a responsabilidade por cada etapa do processo, sempre de forma estruturada e integrada;
• entender os valores e a dinâmica de venda de todos os produtos que foram escolhidos para a realização do projeto;
• identificar as características comerciais e socioeconômicas da região em que o empreendimento imobiliário será construído;
• avaliar as características e todos os custos do terreno e tecnologia necessárias para a realização da construção;
• identificar formas de equilibrar a receita e as despesas durante a vida do projeto. Isso deve ser feito através da realização de simulações de fluxos de caixa descontados;
• entender e aprender que além da geração de lucro, esse processo também pode — e deve — gerar riquezas.

Como fazer um estudo de viabilidade de empreendimento imobiliário?

Para realizar um estudo de viabilidade de empreendimento imobiliário, é preciso passar por três etapas:

• planejamento;
• estudo de investimento;
• aplicação de modelos numéricos.

Vamos entender cada uma dessas etapas a seguir.

Planejamento

Um dos pontos mais importantes do estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários é o planejamento.

Através desse documento, a empresa conseguirá realizar o levantamento de todas as informações necessárias e centralizar os conhecimentos dos mais diversos setores para avaliar se é viável ou não construir aquele imóvel.

Nesse sentido, a realização do planejamento passa por três níveis importantes:

• o nível estratégico;
• o nível tático;
• o nível operacional.

A nível estratégico, o planejamento irá compreender toda a fase de definição das metas que precisam ser alcançadas no projeto, bem como o tempo para tal.

A nível tático, o planejamento irá estruturar todos os recursos, os recrutamentos e os treinamentos necessários para colocar o projeto em prática.

Por fim, a nível operacional, o planejamento irá definir quem são as pessoas que irão executar o projeto, formalizando o planejamento propriamente dito, juntamente com todos os documentos necessários e o plano de ação.

Estudo de investimento

O estudo de investimento é uma parte do estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários que irá englobar os recursos necessários para a execução do projeto, e como eles serão devidamente aplicados.

Além disso, essa etapa também possui uma previsão de lucro para todos os investidores que estão participando do projeto.

Durante a elaboração do estudo de investimentos, é preciso identificar também qual é o orçamento para a execução do projeto e para que todos os investidores e acionistas recebam o retorno e os lucros de seus investimentos.

Aplicação de modelos numéricos

A última etapa do estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários consiste na aplicação dos modelos numéricos, para garantir que todas as decisões tomadas sejam baseadas em dados e informações mais assertivas.

Através de uma análise minuciosa, será possível ter uma previsão de percentual de retorno, lucratividade e prazos para que todos os investidores passem a receber os benefícios de seus investimentos.

Aplicar os modelos numéricos durante o estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários permite estimar, por exemplo, o valor de mercado dos imóveis, sempre avaliando o mercado de interesse da empresa.

Como fazer a análise de viabilidade econômica?

Frente ao alto índice de investimento necessário para a realização de um empreendimento imobiliário e às questões relacionadas à viabilidade técnica, ambiental e de zoneamento, é muito importante realizar um estudo sólido e detalhado do mesmo.

Sendo assim, esse estudo deve conter aplicação de métodos relacionados à Engenharia Econômica, para que o investidor tenha um suporte confiável para tomada de decisões.

A análise de viabilidade econômica pode ser dividida em quatro etapas:

• levantamento dos dados urbanísticos;
• estudo mercadológico;
• estudo de viabilidade econômica;
• considerações finais.

Vamos entender cada uma das etapas a seguir.

1. Levantamento dos dados urbanísticos

Nesta etapa são consultados os órgãos públicos competentes, como: a Prefeitura Municipal da cidade onde o terreno está situado, Secretarias de Urbanismo e Meio Ambiente, dentre outros.

Assim, pode-se diagnosticar todos os parâmetros de uso e ocupação do solo e plano diretor vigentes para o terreno em estudo.

É feito o levantamento de todos os usos que podem ser construídos sobre o terreno, bem como os adequados e tolerados (com relação à altura, afastamentos, potencial construtivo total do terreno, etc).

Então, parte-se para a segunda fase da análise de viabilidade econômica: o Estudo Mercadológico.

2. Estudo mercadológico

O estudo mercadológico objetiva a identificação do melhor tipo de uso do terreno.

São levantados todos os indicadores econômicos e sociais da cidade onde o terreno está localizado, por meio de pesquisas digitais e entrevistas com os órgãos competentes.

Nessa etapa são estudados também os segmentos de mercado em que se enquadram nos usos urbanísticos permitidos para o terreno, podendo ser relacionados aos setores: de hotelaria, Comercial (Escritórios, Residencial e Shopping Center), ou um projeto de uso misto.

Tendo conhecimento deste quesito, realiza-se o estudo de massa, que é composto pelo desenho do empreendimento hipotético, já no uso adequado e atendendo aos índices urbanísticos.

Faz-se um quadro de áreas e unidades constituintes do projeto e então é realizado o estudo de viabilidade econômica.

3. Estudo de viabilidade econômica

Nesta etapa, são levantados todos os aspectos teóricos com relação à obra, pautados em princípios de Engenharia Econômica, como por exemplo:

• Custos envolvidos na operação;
• Avaliação de investimentos;
• Comparação entre diferentes métodos para realizar o projeto;
• Compra de equipamentos necessários.

Realiza-se, então, a projeção de cenários de venda, os quais são classificados em otimista, realista e pessimista e estipula-se a duração e velocidade de uma possível venda do empreendimento ao longo do tempo.

Com o estudo de viabilidade econômico-financeira em mãos, é possível avaliar o real potencial de retorno sobre o investimento.

Logo após, é elaborada a projeção de fluxos de caixa, considerando todas as despesas, tais como:

• Impostos;
• Taxas;
• Compra e construção da infraestrutura da área.

O fluxo de caixa do projeto é formado por investimento inicial, entradas e saídas de caixa operacionais e fluxo de caixa terminal.

Este deve contemplar todos os custos e insumos para a construção do projeto hipotético. Além disso, com relação à receita, deve ser considerado o Valor Geral de Vendas (VGV) esperado pela venda das unidades no mercado.

O VGV deve ser fundamentado em um fluxo de caixa projetado, ao longo de um determinado período de tempo, trazido a valor presente por uma taxa de desconto.

Desta forma, espelha-se a rentabilidade esperada pelo empreendedor e o risco do negócio é considerado.

4. Considerações finais

Por fim, apresenta-se as considerações finais,com base em toda a análise de viabilidade.

Esta é dotada de indicadores financeiros, calculados através das estimativas de fluxo de caixa e então é tomada a decisão de investimento.

Os indicadores mais importantes são:

• TIR (Taxa Interna de Retorno): A decisão de investimento a partir da TIR é tomada quando tal taxa supera o custo de oportunidade do capital obtido no projeto estudado;
• VPL (Valor Presente Líquido): A decisão com base no VPL, que tem a ver com os fluxos futuros dos caixas de um investimento. Se o VPL for maior que zero, considera-se um projeto viável para investimento;
• Payback (Recuperação do Capital): É utilizado como referência para avaliar a atratividade de um investimento. Quanto maior for o prazo de retorno para quitar um investimento inicial, menos relevante ele se torna para um investidor.

Como fazer o estudo de vocação imobiliária

É comum que os estudos de viabilidade e vocação imobiliária sejam feitos simultaneamente. Isso ocorre porque não faz sentido ter em mãos uma análise sólida sobre a viabilidade econômica sem ter certeza do melhor e mais vantajoso tipo construtivo a ser construído naquela localidade.

O estudo de vocação envolve a caracterização, com relação à localização e infraestrutura da região onde se deseja construir, para que o projeto em questão siga o padrão e a demanda do local.

Este deve ser realizado por profissionais da área de engenharia, arquitetura e também por corretores imobiliários e é ideal que seja feito antes da compra do terreno.

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Dentre os serviços referentes à viabilidade de empreendimentos imobiliários, a Investor oferece as seguintes atuações:

• Estudos de viabilidade econômico-financeira;
• Estudos de vocação (Highest and Best Use);
• Avaliações Built to Suit;
• Site Hunter – a busca pela melhor localização possível para seu empreendimento;
• Busca de “funding” para projetos imobiliários;
• Análises Lease vs. Buy e Stay vs. Go;
• Análise de portfólios imobiliários e sugestões de novos negócios;
• Monitoramento das tendências do mercado.

Conclusão

Entender a viabilidade de empreendimentos imobiliários é fundamental para tomar decisões mais assertivas.

O grande segredo para o sucesso de um investimento é analisar todas as variáveis importantes, bem como os indicadores para identificar se o empreendimento imobiliário tem potencial para trazer lucros e gerar riquezas para os seus investidores.

Para realizar essa análise, a melhor forma é contar com o apoio de uma empresa ou profissional especializado, uma vez que a avaliação dessas informações deve ser precisa e não tendenciosa.

Para isso, você pode contar com a Investor.

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