Você já ouviu falar em Fundo de Investimento Imobiliário, mas não sabe exatamente o que é FII e nem como ele funciona?
O investimento em imóveis, ao lado da caderneta de poupança, é um dos investimentos mais conhecidos pelos brasileiros.
Trata-se de tipo de investimento seguro, mas com baixa liquidez, pois não é comum comprar e vender imóveis em um espaço curto de tempo.
Se você tem interesse neste tipo de investimento, continue acompanhando este artigo para entender o que é FII, como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário e quais são suas principais características.
O que é o FII (Fundo de Investimento Imobiliário)?
Para entender o que é Fundo de Investimento Imobiliário você precisa conhecer alguns processos. Vamos lá!
O FII é uma comunhão de recursos voltada para a aplicação em ativos do mercado imobiliário.
Uma instituição financeira constitui o fundo e capta recursos junto aos investidores, por meio da venda de cotas.
Os recursos captados são utilizados na aquisição de imóveis urbanos ou rurais, já construídos ou em processo de construção. Podem ser feitos para uso comercial ou residencial e também para a aquisição de títulos e valores imobiliários.
A política de investimento do fundo é disposta em um regulamento que todo FII possui. Esta pode ser genérica e permitir que o fundo adquira imóveis prontos ou em construção para serem alugados ou vendidos.
Mas, também pode ser específica e permitir que o investimento seja feito apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de lajes ou edifícios comerciais, por exemplo.
As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário podem ser adquiridas em ofertas públicas ou através de plataformas de negociação online, denominadas (home broker).
Fundo de Investimento Imobiliário: características
FII Rendimentos
Qual é o rendimento do FII? Vale a pena investir?
Bom, antes de fazer qualquer investimento no setor de imóveis é importante realizar uma análise de viabilidade econômica imobiliária, e garantir que está fazendo um bom negócio.
Para aprofundar mais sobre o assunto, sugerimos que leia outros 2 artigos de nosso blog:
Você pode recorrer ao apoio de uma assessoria financeira, como a Investor, para entrar em um Fundo de Investimento Imobiliário.
Então, continuando; os rendimentos do FII são provenientes de locação, arrendamento ou venda dos imóveis adquiridos pelo fundo.
O fundo é constituído sob o formato de um condomínio fechado, no qual o investidor só pode resgatar suas cotas ao final do prazo de duração do fundo.
A maior parte dos Fundos de Investimentos Imobiliários não têm uma data para liquidação pré-estabelecida e o investidor só poderá sair através da venda de suas cotas no mercado secundário.
Riscos dos FIIs
Assim como investir em ações na bolsa, se você aplicar seu capital no FII, estará sob o risco de mercado.
Isso significa que estará sujeito a uma série de imprevistos ou situações adversas, como uma crise econômica, que pode afetar o setor imobiliário como um todo.
Atrasos na construção podem atrapalhar a distribuição dos rendimentos aos cotistas, bem como a queda no preço dos imóveis e a redução da taxa de ocupação (vacância).
Entre as características do Fundo de Investimento Imobiliário, existe o risco de liquidez atrelada, pois, o resgate das cotas só pode ocorrer em caso de liquidação do fundo, deliberada por assembleia geral, ou no vencimento, no caso de fundos com prazo determinado.
Então, a única maneira de você desistir da aplicação é vendendo-a em mercado secundário, correndo o risco de não encontrar rapidamente investidores para comprar sua participação no fundo.
Vantagens de um FII
Para o empresário um FII pode ser uma boa opção para captação de recursos, uma vez que diversos fundos atuam na compra e posterior locação de imóveis já ocupados (Sale and Leaseback), ou até na construção e posterior locação de imóveis com as características necessárias para a operação de cada empresa (Built to Suit).
- Dica! Saiba tudo sobre o assunto em nosso artigo: Built to Suit & Sale and Leaseback
Entre as características do Fundo de Investimento Imobiliário estão vantagens como:
- o investidor pode aplicar em ativos imobilizados relacionados ao mercado imobiliário, sem alocar seu capital na compra dos mesmos. Normalmente, não há necessidade de desembolsar todo o valor exigido para investimento em um imóvel;
- o investimento pode ser realizado em ativos diversificados, como shoppings, residências, hotéis, entre outros;
- periodicamente, o rendimento é distribuído entre os cotistas e a valorização dos imóveis do fundo leva ao aumento do valor das cotas;
- a busca pelos imóveis, documentações para compra e venda, procura de inquilinos, enfim, todas as tarefas relacionadas à administração do imóvel ficam a cargo dos responsáveis pelo fundo.
Além disso, segundo a B3 (antiga BM&FBovespa), as pessoas físicas podem ser isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, se:
- As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado;
- O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 (cinquenta) quotistas; e
- não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
Quem pode investir em FII?
No entanto, é importante lembrar que, apesar dos rendimentos muitas vezes serem distribuídos mensalmente, os FIIs não são considerados renda fixa.
É fundamental que, antes de fazer qualquer investimento, o interessado pesquise a respeito e estude o tipo de investimento para fazer boas escolhas.
Quanto rende o FII?
O valor e percentual do rendimento de um FII vai depender de diversos fatores: a distribuição periódica de rendimentos, a quantidade de Fundos Imobiliários que o investidor possui, quais são esses investimentos e muito mais.
No entanto, existem outros fatores que precisam ser analisados no investimento em FIIs:
- a política de investimento dos fundos, que pode variar de aluguéis, juros com títulos e valores mobiliários, receita de incorporações, ganho de capital na venda dos imóveis, ou a combinação de mais de um desses fatores;
- pessoas físicas podem conseguir a isenção do Imposto de Renda em seus rendimentos caso o beneficiário possua menos de 10% das cotas no FII; o FII tiver no mínimo 50 cotistas; as cotas forem negociadas na bolsa de valores ou exclusivamente no mercado de balcão organizado.
Quais são os principais Fundos de Investimento Imobiliários FII?
Os Fundos de Investimento Imobiliários possuem diversos modelos.
Entender cada um deles irá te ajudar a fazer uma boa escolha, de acordo com as suas necessidades e preferências.
Fundos de Compra e Venda
Os fundos de compra e venda consistem em fundos que buscam lucrar com o ato de comprar unidades quando o mercado está fraco, e vendê-las quando o mercado esquentar.
Essa opção é recomendada para pessoas que não possuem pressa e têm uma visão estratégica de investimentos, sendo capazes de enxergar oportunidades nas mais diversas situações.
Por ter seu lucro voltado apenas para a compra e venda, o investidor pode fazer compras estratégicas, voltadas para o aluguel de imóveis. Dessa forma, ele conseguirá uma rentabilidade mensal, por exemplo.
Fundos de Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento imobiliário investem em imóveis que estão em desenvolvimento.
A ideia é que o investidor consiga lucrar com a venda dessas unidades no futuro.
Nesse caso, os investimentos são voltados para aqueles imóveis que ainda estão em fase de construção, com foco na venda ou aluguel das unidades após finalização das obras.
Esse fundo, no entanto, trata-se de uma obra física e representa lucros a longo prazo, sem a rentabilidade mensal que muitos tipos de FIIs podem trazer, por exemplo.
Fundos de Recebíveis Imobiliários
Os fundos de recebíveis imobiliários são caracterizados por misturarem um pouco de renda fixa com renda variável.
Isso acontece porque a rentabilidade desse tipo de título é acompanhada como crédito privado ao mesmo tempo em que se ganha a valorização da cota.
Alguns profissionais acreditam que esse modelo pode ser mais vantajoso do que comprar os títulos de forma direta, por exemplo, uma vez que é possível ter diversificação mesmo com poucos recursos.
Fundos de Fundos
Os fundos de fundos, como o próprio nome diz, permite a diversificação através do investimento em cotas de outros fundos.
Isso permite que o investidor conquiste uma carteira bem diversificada, aportando menos do que seria necessário em um modelo diferente.
Afinal, nesse tipo de fundo imobiliário, não é preciso aportar em fundos diferentes para ter a diversificação: poucos fundos permitem que você tenha uma carteira bem diferenciada.
Fundos de Tijolo
Por fim, os fundos de tijolo são formados por imóveis físicos.
Ao investir nesse tipo de FII, você investirá em shoppings, agências bancárias, lajes corporativas e galpões logísticos, por exemplo.
Essas construções podem ser tanto rurais quanto urbanas, comerciais e residenciais. É importante que você avalie as particularidades de cada uma antes de fazer uma escolha: busque por aquela que se encaixa melhor no seu perfil de investidor.
A vantagem é que essa modalidade muitas vezes não passa pela volatilidade comum em outras ações e ativos. É uma excelente opção para quem quer começar a investir em renda variável sem se arriscar muito.
Os 10 Melhores Fundos de Investimento Imobiliários FII
Existem diversos FIIs disponíveis no mercado, mas alguns acabam se destacando entre os investidores.
1. Capitânia Securities (CPTS11)
O Capitânia Securities (CPTS11) é um modelo de fundo que distribui o patrimônio do investidor, na maior parte das vezes, entre os recebíveis imobiliários, sendo esses, em sua grande maioria, investimentos considerados de renda fixa.
2. Kinea Índice de Preços (KNIP11)
O Kinea Índice de Preços investe em ativos de títulos imobiliários que estão disponíveis no mercado.
3. Vinci Logística (VILG11)
Conhecido por ser um fundo de tijolo, o VILG11 investe em empreendimentos imobiliários físicos. Os investimentos nesse fundo são destinados a galpões logísticos.
4. XP Malls (XPML11)
O XP Malls também é um fundo de tijolo, mas seu foco está em shoppings centers, em sua grande maioria.
5. VBI Prime Offices (PVBI11)
O PVBI11, também classificado como um fundo de tijolo, foca em investimentos imobiliários, como lajes corporativas, com foco em especial em escritórios.
6. CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Considerado um fundo imobiliário tipo tijolo, o CSHG Renda Urbana é focado em empreendimentos urbanos, que são usados de forma institucional e comercial.
7. Vinci Offices (VINO11)
Também considerado um investimento de tipo tijolo, o VINO11 foca em empreendimentos comerciais, principalmente nos escritórios corporativos.
8. XP Log (XPLG11)
Ainda na categoria de fundos de investimento imobiliário da modalidade tijolo, o XP Log, como o próprio nome sugere, foca nos empreendimentos de logística.
9. GR Louveira (GRLV11)
O GR Louveira também é um fundo de investimento no modelo tijolo, com foco em logística.
Esse FII é constituído em forma de condomínio fechado, e possui duração indeterminada.
10. Kinea II Real State (KNRE11)
Para finalizar, um fundo tijolo residencial para quem quer investir em empreendimentos que ainda estão em desenvolvimento é o KNRE11.
Conclusão
A compreensão sobre o que é FII reforça a importância de realizar uma vasta pesquisa, antes de investir em Fundos de Investimento Imobiliário.
Além disso, procure saber do prospecto e do regulamento do fundo, onde você irá encontrar características essenciais para tomar a decisão de investir ou não.
São várias as opções disponíveis no mercado, bem como tipos diversificados de investimentos que precisam ser considerados de acordo com o seu perfil de investidor.
Se você pretende investir em FII ou tem interesse em desmobilizar capital em ativos imóveis da sua empresa e quer correr os menores riscos possíveis, conte com a Investor. Nossos profissionais prestam consultoria financeira e imobiliária completa.
Ainda tem dúvidas sobre a importância da consultoria e quais são as diferenças entre os mais diversos serviços? Confira nosso artigo Assessoria x bpo x consultoria: entenda as diferenças.
