Arrendamento Mercantil: O Que É, Tipos e Como Contabilizar

Índice

Introdução

Arrendamento mercantil e locação de imóveis geram muitas dúvidas para empresários, especialmente quanto à possibilidade de leasing de imóveis. Afinal, é possível arrendar mercantilmente um imóvel?

Apenas pessoas jurídicas podem realizar essa operação? Para esclarecer, abordemos o conceito de arrendamento mercantil e como ele se diferencia de outras modalidades, trazendo exemplos práticos para ajudar na compreensão.

O Que é Arrendamento Mercantil?

O arrendamento mercantil, popularmente conhecido como leasing, é um tipo de contrato no qual uma parte, chamada arrendador, concede a outra, chamada arrendatário, o direito de usar um bem móvel ou imóvel mediante o pagamento de contraprestações periódicas.

No arrendamento mercantil, o diferencial está na opção do arrendatário de adquirir o bem ao fim do contrato, com a possibilidade de descontar as prestações realizadas ao longo do acordo.

No Brasil, o leasing é regido pela Lei nº 6.099/74 e, inicialmente, era destinado apenas a bens móveis, como equipamentos e veículos. Contudo, com a evolução das modalidades, o leasing passou a incluir bens imóveis, criando uma alternativa para aquisição de imóveis sem um financiamento tradicional.

Características do Arrendamento Mercantil

De acordo com a legislação vigente, as operações de arrendamento mercantil possuem as seguintes características principais:

Contrato consensual e bilateral: As partes envolvidas assumem obrigações recíprocas, ou seja, enquanto o arrendador cede o bem, o arrendatário assume a responsabilidade de utilizá-lo e efetuar os pagamentos acordados.
Contrato solene e oneroso: Exige a formalização por escrito, pois é um contrato solene. Além disso, ambos obtêm benefícios; o arrendador recebe as contraprestações, enquanto o arrendatário usufrui do bem.
Comutativo e de trato sucessivo: As prestações são previamente definidas e se estendem por um prazo determinado. Os pagamentos são efetuados de forma periódica, ao longo do tempo.
Contrato de adesão: É comum que o arrendador (normalmente uma instituição financeira) elabore o contrato e apresente ao arrendatário, que adere a seus termos sem poder alterá-los substancialmente.

Tipos de Arrendamento Mercantil

Existem três tipos principais de arrendamento mercantil, cada um atendendo a objetivos diferentes e apresentando características distintas:

Leasing Imobiliário: Voltado para a aquisição ou construção de imóveis comerciais ou residenciais. Nesse tipo de leasing, o arrendatário aluga o imóvel por um período, com a opção de compra ao final do contrato. Os valores pagos durante a vigência podem ser abatidos do preço final de aquisição. É uma alternativa interessante para empresas que buscam expandir sem comprometer o capital de giro.
Leasing Operacional: Focado em bens móveis de alto valor, como maquinário e veículos, e tem como característica principal a oferta de serviços de manutenção e suporte técnico. É indicado para empresas que necessitam de atualização tecnológica constante. O contrato é de curto prazo e pode ser renovado.
Leasing Financeiro: O leasing financeiro é utilizado para adquirir bens, como equipamentos industriais e veículos pesados. A principal diferença é que o arrendatário paga as contraprestações mensais e, ao final do contrato, pode adquirir o bem por um valor residual. Esse valor é calculado de acordo com o valor já pago durante o período de arrendamento, tornando a aquisição mais acessível.

Diferença entre Aluguel e Arrendamento Mercantil

Apesar de apresentarem semelhanças, como a possibilidade de uso de um bem sem a aquisição imediata, o arrendamento mercantil se diferencia do aluguel pela opção de compra. Enquanto o aluguel é uma relação puramente temporária, sem intenção de aquisição futura, o leasing permite que o arrendatário se torne proprietário do bem ao término do contrato, descontando os valores já pagos.

Diferença entre Leasing Financeiro e Leasing Operacional

Outra distinção importante é entre as modalidades de leasing financeiro e leasing operacional. No leasing financeiro, o arrendatário é responsável por todos os custos e riscos do bem durante o contrato, incluindo manutenção e seguro.

Além disso, o prazo é mais longo e, ao final, o arrendatário possui a opção de compra. No leasing operacional, o prazo é mais curto (inferior a 75% da vida útil do bem) e não há obrigação de adquirir o bem ao final. O leasing operacional geralmente inclui serviços de manutenção, e o contrato pode ser rescindido com mais facilidade.

Vantagens e Desvantagens do Arrendamento Mercantil

O arrendamento mercantil pode ser uma solução interessante para empresas, mas é importante avaliar as vantagens e desvantagens antes de optar por essa modalidade.

Vantagens:

Benefícios fiscais: Empresas que utilizam leasing podem deduzir os pagamentos das contraprestações como despesas operacionais, reduzindo a base de cálculo do Imposto de Renda.
Flexibilidade financeira: Com o leasing, é possível utilizar o bem sem desembolsar o valor total, o que preserva o fluxo de caixa e o capital de giro da empresa.
Atualização tecnológica: No leasing operacional, a empresa pode modernizar seus equipamentos com mais frequência, trocando por modelos mais recentes ao final do contrato.
Sem IOF: Ao contrário do financiamento, o leasing não está sujeito à incidência do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).

Desvantagens:

Propriedade apenas no final: A empresa só se torna proprietária do bem ao término do contrato e após o pagamento do valor residual.
Rescisão complexa: O leasing financeiro possui cláusulas mais rígidas para rescisão, tornando a devolução antecipada mais difícil e onerosa.
Custo total elevado: O valor pago ao final pode ser superior ao custo de um financiamento tradicional, dependendo das condições do contrato.

Como Contabilizar o Arrendamento Mercantil?

A contabilização do arrendamento mercantil segue as normas do CPC 06 (R2) e IFRS 16, que determinam que o ativo arrendado deve ser reconhecido no balanço patrimonial como direito de uso e o passivo como uma obrigação financeira.

Mensuração inicial: O valor do passivo é calculado a valor presente, descontando qualquer incentivo recebido. O ativo de direito de uso deve incluir os custos iniciais.
Depreciação: Se o ativo será adquirido ao final do contrato, a depreciação é calculada com base na vida útil do bem. Caso contrário, considera-se o menor entre a vida útil e o prazo do contrato.
Reconhecimento de juros: O passivo deve ser atualizado periodicamente, reconhecendo os encargos financeiros.
Passivos segregados: É necessário classificar os passivos como correntes e não correntes de acordo com os prazos estabelecidos no contrato.

O que é Contraprestação no Arrendamento Mercantil?

A contraprestação é o valor pago pelo arrendatário ao longo do contrato. Esse valor corresponde ao preço do uso do bem, somado aos encargos financeiros do arrendador. A periodicidade é variável, podendo ser mensal, bimestral ou trimestral.

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Conclusão

Embora a locação de imóveis por empresas seja comum, ela só se enquadra como arrendamento mercantil se houver a cláusula de opção de compra.

O leasing, especialmente o financeiro, é uma modalidade vantajosa para empresas que desejam adquirir ativos sem impactar seu capital de giro. Assim, antes de optar por leasing ou locação, é essencial analisar as necessidades e os benefícios de cada modalidade.

Se precisar de mais detalhes sobre leasing ou arrendamento mercantil, a Investor pode ajudar com orientações especializadas.

Sobre
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Gabriel Greco

Sócio e Head de Consultoria Imobiliária. em Investor Avaliações

Advogado e contador, com mais de 13 anos de experiência em direito societário.

Possui pós-graduação em Finanças e Controladoria e Direito Corporativo pelo IBMEC além do curso de Avaliação de Imóveis por Tratamento Científico do IBAPE-SP.

Foi Vogal Titular da 5 ª Turma na Junta Comercial do Estado de Minas Gerais – JUCEMG.

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