NBR 14653-1: Entenda sobre a norma para a avaliação de imóveis rurais

Você já ouviu falar sobre a NBR 14653?

As normas criadas pela ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, prevê a padronização de processos para elaboração de serviços e produtos no país.

A intenção é manter a qualidade e segurança, desde o momento da produção até a entrega para os consumidores, levando tranquilidade e confiança para os envolvidos em todas as partes do processo.

Dentre as Normas Brasileiras mais comuns no que diz respeito aos imóveis rurais, destaca-se a NBR 14653, que abrange questões como avaliação desses imóveis, desde os procedimentos gerais até as especificidades de cada tipo de imóvel rural.

A norma, que muitas vezes pode parecer confusa, se divide em sete passos, que serão explicados ao longo deste artigo.

Quer saber mais sobre o tema? Continue a leitura.

O que é NBR 14653?

A NBR 14653 é uma Norma Brasileira que visa padronizar e manter a qualidade e veracidade das avaliações de imóveis rurais, desde a definição dos procedimentos gerais até a atuação específica em cada um deles.

O que muitas vezes pode confundir algumas pessoas é o fato de que a NBR 14653 é dividida em sete partes.

No entanto, não é tão complexo assim: cada uma dessas partes trata basicamente do mesmo assunto, mas foram separadas para facilitar o entendimento e a aplicação no dia a dia.

Quais são as 7 partes da NBR 14653?

A NBR 14653 é dividida em sete partes, para especificar a atuação em diferentes bens da empresa.

São elas:

• NBR 14653-1 – Parte 1: Procedimentos gerais;
• NBR 14653-2 – Parte 2: Imóveis urbanos;
• NBR 14653-3 – Parte 3: Imóveis rurais;
• NBR 14653-4 – Parte 4: Empreendimentos;
• NBR 14653-5 – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
• NBR 14653-6 – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
• NBR 14653-7 – Parte 7: Patrimônios históricos.

Parte 01: Procedimentos gerais

A primeira parte da norma, chamada NBR 14653-1, consiste nos procedimentos gerais dessa NBR, e será utilizada juntamente com alguma outra parte, quando for necessário.

Nessa primeira parte, são definidas as diretrizes de atuação na avaliação dos bens, como:

• a classificação quanto à natureza do bem;
• as terminologias, definições, abreviaturas e símbolos;
• a descrição das atividades;
• a definição da metodologia que será adotada durante a avaliação do bem;
• as especificações necessárias para realização da avaliação;
• os requisitos básicos, laudos e parecer técnico para a avaliação.

Além dessas informações, a primeira parte da NBR 14653 define todas as atividades que o engenheiro responsável deverá realizar durante a avaliação de imóveis rurais, como:

• requisição de documentos;
• realização de vistoria;
• coleta de dados, tanto em aspecto quantitativo quanto em aspecto qualitativo;
• realização de pesquisa de mercado; etc.

Parte 02: Imóveis urbanos

A segunda parte, também conhecida como NBR 14653-2, trata de imóveis urbanos.

Seguindo a lógica que explicamos anteriormente, de que a primeira parte deve ser trabalhada juntamente com uma das partes seguintes, essa norma define a forma com que os imóveis urbanos devem ser avaliados.

Seguindo os procedimentos gerais, é preciso adequar o tipo de vistoria para esse tipo de bem que será avaliado, além de acrescentar alguns detalhes importantes conforme necessidade identificada pelo engenheiro responsável.

Aqui, é preciso:

• realizar a caracterização do terreno;
• realizar a caracterização das edificações;
• e realizar a caracterização das benfeitorias que não estão documentadas.

Parte 03: Imóveis rurais

A terceira parte, NBR 14653-3, atua diretamente em imóveis rurais.

Apesar de ser semelhante à NBR 14653-2, essa parte exige que o engenheiro responsável também adeque alguns detalhes da avaliação para a realidade do bem.

Além de seguir dos procedimentos gerais previstos na primeira parte, o responsável também deverá classificar os componentes do imóvel rural, como:

• terras;
• máquinas;
• equipamentos removíveis ou fixos;
• veículos;
• atividades pecuárias;
• recursos naturais;
• benfeitorias;
• produções vegetais; etc.

Parte 04: Empreendimentos

A quarta parte, NBR 14653-4, atua diretamente com empreendimentos de modo geral.

Nessa parte, os empreendimentos poderão ser classificados de duas maneiras:

• de acordo com seu estágio, concepção, projeto, implementação, execução, pré-operação, etc;
• de acordo com a sua base, como parcelamento do solo, benfeitoria ou ambos.

Lembrando que, para a realização da avaliação de empreendimentos, é preciso considerar as especificidades, combinadas aos procedimentos gerais definidos na primeira parte da NBR 14653.

Parte 05: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral

Saindo um pouco da parte de construção civil das partes anteriores, a NBR 14653-5 define as diretrizes específicas para avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais.

Combinada com a primeira parte da norma NBR 14653, essa quinta parte irá guiar a avaliação desses bens, levando em consideração:

• o tipo de bem: máquinas, equipamentos, veículos, utensílios, móveis, moldes, etc;
• a situação de cada bem.

Parte 06: Recursos naturais e ambientais

Os recursos naturais também precisam ser avaliados, e a sexta parte, NBR 14653-6, combinada com a primeira de procedimentos gerais, irá auxiliar nesse processo.

Os recursos naturais, sejam eles abióticos ou bióticos, e ambientais serão avaliados de acordo com essas diretrizes.

Essa parte da norma define os dois métodos para avaliação desse tipo de bem:

• métodos diretos;
• métodos indiretos.

Parte 07: Patrimônios históricos

Por fim, a sétima parte, denominada NBR 14653-7, irá atuar diretamente na avaliação de patrimônios históricos.

Além de seguir os procedimentos gerais estabelecidos na primeira parte, NBR 14653-1, também é necessário seguir outras diretrizes, como:

• o aspecto físico do bem;
• o estado de conservação;
• a sua atual situação se comparado ao estado original; etc.

Qual a importância da NBR 14653-1 para a avaliação de imóveis rurais?

A NBR 14653 é fundamental tanto para o ramo imobiliário quanto para o Direito, no que diz respeito à avaliação de bens.

A primeira parte, NBR 14653-1 é fundamental para nortear a avaliação dos diferentes tipos de bens, definidos pela norma.

É através desses procedimentos gerais que os engenheiros responsáveis pelas avaliações seguirão suas atividades, sempre atuando em conformidade com as normas estabelecidas, além de acrescentar ou adaptar os processos conforme o tipo de bem.

Como explicado anteriormente, a NBR 14653-1 não se executa sozinha: ela é fundamental na execução das outras seis partes que se seguem, definidas pela NBR 14653.

Ela atua direcionando o trabalho dos profissionais responsáveis em qualquer tipo de avaliação de bens.

Quais são os procedimentos gerais de avaliação conforme a NBR 14653?

Como dito anteriormente, a NBR 14653 é dividida em sete partes, sendo a primeira a definição dos procedimentos gerais para avaliação dos bens.

São considerados procedimentos gerais de avaliação conforme a NBR 14653:

• a classificação quanto à natureza do bem;
• as terminologias, definições, abreviaturas e símbolos;
• a descrição das atividades;
• a definição da metodologia que será adotada durante a avaliação do bem;
• as especificações necessárias para realização da avaliação;
• os requisitos básicos, laudos e parecer técnico para a avaliação;
• requisição de documentos para avaliação dos bens;
• realização de vistoria;
• coleta de dados, tanto em aspecto quantitativo quanto em aspecto qualitativo;
• realização de pesquisa de mercado; etc.

Quais os métodos previstos na norma NBR 14653?

Os métodos, conceitos e procedimentos gerais previstos pela NBR 14653 estão descritos na primeira parte, definidos pela NBR 14653-1.

São eles:

• método comparativo direto de dados de mercado;
• método involutivo;
• método da renda;
• método evolutivo;
• método da quantificação do custo;
• método comparativo direto de custo.

Cada uma dessas metodologias deve ser utilizada conforme previsto pela NBR 14653-1, que especifica em quais situações e circunstâncias cada uma delas é recomendada.

Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

Como explicado anteriormente, a NBR 14653-1 define diversas metodologias para avaliação de um bem.

No que diz respeito aos métodos para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos, são recomendadas quatro metodologias:

• método comparativo direto de dados de mercado;
• método involutivo;
• método da renda;
• método evolutivo.

Vamos entender cada uma delas a seguir.

Método comparativo direto de dados de mercado

O método comparativo direto de dados de mercado exige a realização de um planejamento de pesquisa para levantamento dos dados e o levantamento dessas informações.

Planejamento de pesquisa

Nesse planejamento de pesquisa, é preciso encontrar a composição de uma amostra que realmente demonstre os dados de mercado relacionados aos bens a serem avaliados.

Para isso, é preciso definir a estrutura da pesquisa, bem como seu viés estratégico, delimitando o mercado que será analisado.

Ainda nesse método, é preciso ter alguns cuidados como a identificação das variáveis do modelo, que podem ser:

• variáveis pendentes: onde é necessário investigar no mercado qual é a relação entre a conduta e a expressão dos valores, além de avaliar a homogeneidade das unidades de medida nessas referências;
• variáveis independentes: que se referem às características físicas do imóvel, bem como sua localização e questões econômicas. Essas variáveis são escolhidas com base em teorias já existentes, senso comum ou conhecimento adquirido pelo especialista.

É recomendado que, sempre que possível, sejam adotadas as variáveis quantitativas durante a avaliação de imóveis rurais.

Levantamento de dados de mercado

Além do planejamento de pesquisa, é necessário realizar o levantamento de dados de mercado.

Esse levantamento terá como objetivo obter uma amostra representativa que explicará o comportamento do mercado em que o imóvel avaliado está inserido.

O engenheiro, nessa etapa, precisará investigar o mercado conforme a pesquisa planejada anteriormente, coletando as informações relevantes para a análise para, a partir de então, conseguir realizar uma avaliação mais assertiva.

Para o levantamento de dados ser feito de forma estratégica, é interessante que:

• as fontes sejam diversificadas, e que essa diversidade seja identificada na transcrição dos dados;
• os dados sejam verificados por um engenheiro de avaliações;
• sejam consideradas superestimativas de preços, e que esses números sejam quantificados ao confrontá-los com os dados das transações;
• sopesar as informações que se caracterizam como opiniões subjetivas do informante.

Método involutivo

O método involutivo possui diversas etapas, que precisam ser consideradas e aplicadas conforme previsto pelas normas estabelecidas:

• vistoria;
• concepção do projeto hipotético: onde o engenheiro irá verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliado;
• pesquisa de valores: considerando os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, para conseguir estimar qual é o valor de mercado do bem avaliado;
• previsão de receitas: considerando um projeto hipotético, as receitas de venda do imóvel avaliado devem ser calculadas a partir da pesquisa de valores pontuada anteriormente. É preciso considerar a valorização imobiliária que pode ocorrer eventualmente.
• levantamento do custo de produção do projeto hipotético: aqui são considerados os custos diretos e indiretos do projeto, custos de elaboração, custos de aprovação e outros detalhes;
• previsão de despesas adicionais: devem ser incluídas as despesas pertinentes, como os valores gastos com a compra do imóvel, a administração, vigilância, impostos, seguros, taxas, publicidade e comercialização das unidades, por exemplo;
• margem de lucro do incorporador: em modelos que não são utilizados no fluxo de caixa, a margem de lucro deverá ser considerada de forma proporcional ao risco do empreendimento. A margem de lucro no caso de modelos estáticos deverá ser referente à prática do mercado;
• prazos: nos modelos dinâmicos, os prazos para execução do projeto deverão ser compatíveis com as características físicas do mesmo, bem como a disponibilidade de recursos, tecnologia e condições de mercado. Já o prazo para venda das unidades deverá ser compatível com a estrutura do empreendimento, sua conduta e o desempenho do mercado;
• taxas: nos modelos dinâmicos, é importante explicitar quais são as taxas de valorização do imóvel, de evolução dos custos, de evolução das despesas, dos juros do capital e, claro, a mínima de atratividade do empreendimento;
• modelos: para a avaliação seguindo os modelos, é possível escolher em ordem de preferência por fluxos de caixa específicos, aplicação de modelos simplificados dinâmicos ou com a aplicação dos chamados modelos estáticos.

Método da renda

Para as avaliações realizando o método da venda, é preciso considerar alguns aspectos como:

• estimação das receitas e despesas: é preciso avaliar todas as despesas necessárias para a manutenção do imóvel, bem como sua boa operação, considerando os impostos a serem pagos e as receitas que serão adquiridas com sua exploração;
• montagem do fluxo de caixa: para a montagem de um fluxo de caixa eficiente, é preciso considerar as despesas e receitas previstas, bem como sua sazonalidade;
• estabelecimento de taxa mínima de atratividade para o imóvel: são consideradas as oportunidades de investimentos alternativos disponíveis no mercado, bem como o risco do empreendimento;
• estimação do valor do imóvel: para a estimativa do valor do imóvel, é preciso considerar o fluxo de caixa, descontado sempre a taxa mínima de atratividade definida anteriormente.

Método evolutivo

O método evolutivo considera a composição do valor total do imóvel.

Para conseguir identificar esse valor, é preciso realizar a conjugação dos métodos, considerando o valor do terreno, os custos de reprodução das benfeitorias e o fator de comercialização do empreendimento.

Para isso, é usada a seguinte fórmula matemática:

VI = ( VT + CB ) x FC

Onde:

• VI é o valor do imóvel;
• VT é o valor do terreno;
• CB é o custo de reedição da benfeitoria;
• FC é o fator de comercialização.

Para aplicar o método evolutivo, é preciso:

• que o valor do terreno seja determinado através do método comparativo de dados ou, quando o primeiro não for possível, pelo método involutivo;
• que as benfeitorias sejam apropriadas através do método comparativo de custo ou, quando o primeiro método não for possível, pelo método da quantificação de custos;
• que o fator de comercialização seja devidamente considerado, entendendo que esse poderá ser menor ou maior que a unidade, e que essa variação deve acontecer devido ao mercado durante a época em que a avaliação está sendo realizada.

Método para identificar o custo de um imóvel

Para identificar o custo de um imóvel durante a avaliação de imóveis rurais, são recomendadas duas metodologias distintas:

• método da quantificação do custo;
• método comparativo direto de custo.

Vamos entender cada um deles a seguir.

Método da quantificação do custo

O método de quantificação do custo é utilizado para identificar os custos de reedição das benfeitorias, seguindo os seguintes passos:

• identificação de custo pelo custo unitário básico: onde são consideradas a vistoria, o cálculo da área equivalente de construção e a estimação do custo de construção;
• identificação do custo pelo orçamento detalhado: onde são realizadas vistorias, levantamento dos quantitativos, pesquisa de custos, preenchimento de planilha orçamentária, cálculo de depreciação física e custo de reedição da benfeitoria.

Método comparativo direto de custo

Por fim, o método comparativo direto de custo irá considerar a amostra que é composta por imóveis com projetos semelhantes.

Analisando essas semelhanças, será possível elaborar os modelos que seguirão os procedimentos usuários previstos no método comparativo direto de dados de mercado.

Conclusão

A NBR 14653 é utilizada para a avaliação de imóveis rurais, e é dividida em sete partes que especificam detalhes sobre cada tipo de bem avaliado.

Como explicado anteriormente, é fundamental que a primeira parte, definida como NBR 14653-1 seja considerada juntamente com as outras seis partes seguintes, pois ela é responsável por nortear o trabalho do engenheiro especialista.

Essas avaliações são fundamentais para que os gestores sejam capazes de ter uma visão mais clara sobre o patrimônio da empresa, bem como sua influência nas finanças e no orçamento da instituição.

Para entender mais sobre o tema, sugerimos a leitura complementar do artigo Controle de patrimônio e orçamento: como um afeta o outro?