NBR 14653-3: Norma para a Avaliação de Imóveis Rurais

Índice

Introdução

Criada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 14653 é uma norma que visa padronizar a avaliação de imóveis, garantindo qualidade e segurança desde a produção até a entrega.

A NBR 14653 é essencial para assegurar que a avaliação dos imóveis, especialmente os rurais, seja realizada com precisão e consistência.

Essa norma é dividida em sete partes, cada uma abordando diferentes aspectos da avaliação.

Embora possa parecer complexa, a divisão facilita a compreensão e aplicação prática. Vamos explorar cada uma das partes e como elas se aplicam à avaliação de imóveis rurais.

O que é a NBR 14653?

A NBR 14653 é uma norma que estabelece diretrizes para a avaliação de imóveis rurais, desde os seus procedimentos gerais até as especificidades para diferentes tipos de bens.

Ela é dividida em sete partes para abordar distintos aspectos da avaliação. Essa estrutura permite uma abordagem detalhada e organizada, facilitando a aplicação da norma em diferentes contextos.

Cada parte da NBR 14653 tem um foco específico, garantindo que a avaliação seja abrangente e precisa. Embora a divisão em partes possa parecer confusa, ela visa detalhar os processos de avaliação e garantir que todos os aspectos relevantes sejam considerados.

Quais São as 7 Partes da NBR 14653?

A NBR 14653 é subdividida da seguinte forma:

NBR 14653-1: Procedimentos gerais;
NBR 14653-2: Imóveis urbanos;
NBR 14653-3: Imóveis rurais;
NBR 14653-4: Empreendimentos;
NBR 14653-5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais;
NBR 14653-6: Recursos naturais e ambientais;
NBR 14653-7: Patrimônios históricos.

Cada uma dessas partes aborda um aspecto específico da avaliação, garantindo que todos os tipos de bens sejam adequadamente avaliados.

Parte 01: Procedimentos Gerais

A primeira parte da NBR 14653-1, estabelece os procedimentos gerais para a avaliação de bens. Ela define diretrizes para a classificação dos bens, terminologias e a metodologia a ser adotada.

É importante salientar que essa parte define os princípios gerais que servem de base para a aplicação das demais partes, ou seja, todas as metodologias, diretrizes e procedimentos específicos se baseiam nos conceitos gerais apresentados nesse momento.

Além disso, ela especifica os requisitos básicos para a avaliação, como a coleta de dados e a pesquisa de mercado.

Os engenheiros responsáveis pela avaliação devem seguir essas diretrizes para garantir que todos os aspectos da avaliação sejam considerados, desde a requisição de documentos até a elaboração de laudos técnicos.

Parte 02: Imóveis Urbanos

A NBR 14653-2 trata da avaliação de imóveis urbanos. Seguindo os procedimentos gerais da primeira parte, ela especifica a forma de avaliar imóveis urbanos, incluindo a caracterização do terreno, das edificações e das benfeitorias.

Essa parte detalha como adequar a vistoria e outros processos para imóveis urbanos, garantindo que a avaliação seja precisa e completa.

Parte 03: Imóveis Rurais

A terceira parte, a NBR 14653-3, foca na avaliação de imóveis rurais. Semelhante à NBR 14653-2, esta parte requer a adaptação dos procedimentos gerais para a realidade dos imóveis rurais.

Isso inclui a classificação de componentes como terras, máquinas, equipamentos, veículos e atividades pecuárias. A avaliação deve considerar todos os aspectos específicos desses bens para garantir uma análise detalhada e precisa.

Parte 04: Empreendimentos

NBR 14653-4 aborda a avaliação de empreendimentos, que podem ser classificados de acordo com o seu estágio (como a concepção, projeto, implementação) e a base (como o parcelamento do solo ou a benfeitoria).

A norma define como avaliar empreendimentos, considerando suas especificidades e as diretrizes gerais estabelecidas na primeira parte.

Parte 05: Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais

Na quinta parte, com a NBR 14653-5, o foco está nas avaliações de bens industriais, incluindo máquinas, equipamentos e instalações. Esta parte especifica como avaliar esses bens, levando em consideração o tipo de bem e sua situação.

A NBR 14653-5 deve ser aplicada em conjunto com a primeira parte para garantir uma avaliação completa e precisa.

Parte 06: Recursos Naturais e Ambientais

A NBR 14653-6 trata da avaliação de recursos naturais e ambientais. Define dois métodos para essa avaliação: diretos e indiretos.

Essa norma orienta como aplicar esses métodos para avaliar recursos abióticos e bióticos, garantindo que a avaliação seja adequada às características dos recursos avaliados.

Parte 07: Patrimônios Históricos

Finalmente, a NBR 14653-7 aborda a avaliação de patrimônios históricos. Além de seguir os procedimentos gerais da primeira parte, esta norma exige uma análise detalhada do aspecto físico do bem, seu estado de conservação e a sua situação atual comparada ao estado original.

Qual a Importância da NBR 14653-1 para a Avaliação de Imóveis Rurais?

NBR 14653-1 é fundamental para a avaliação de bens, incluindo imóveis rurais. Ela estabelece as diretrizes gerais que devem ser seguidas em conjunto com as partes específicas da norma.

A primeira parte garante que todos os aspectos relevantes da avaliação sejam considerados, orientando o trabalho dos engenheiros e assegurando a precisão e consistência dos laudos.

Quais São os Procedimentos Gerais de Avaliação Conforme a NBR 14653?

Os procedimentos gerais incluem a classificação dos bens, definições, terminologias, descrição das atividades e definição da metodologia a ser adotada.

A NBR 14653-1 também abrange a requisição de documentos, realização de vistorias, coleta de dados e pesquisa de mercado.

Quais os Métodos Previstos na Norma NBR 14653?

A NBR 14653-1 descreve diversos métodos para avaliação, como:

Método comparativo direto de dados de mercado;
Método involutivo;
Método da renda;
Método evolutivo;
Método da quantificação do custo;
Método comparativo direto de custo.

Cada método deve ser utilizado conforme a situação específica e as diretrizes da norma.

Métodos para Identificar o Valor de um Bem, de seus Frutos e Direitos

São recomendados quatro métodos para identificar o valor de um bem, como:

Método comparativo direto de dados de mercado: Requer um planejamento de pesquisa e levantamento de dados para entender o comportamento do mercado. Ele é geralmente utilizado para avaliar imóveis urbanos e rurais;
Método involutivo: Envolve etapas como vistoria, concepção do projeto hipotético, pesquisa de valores e previsão de receitas. Este método é mais aplicável a empreendimentos imobiliários;
Método da renda: Foca na estimação de receitas e despesas, montagem do fluxo de caixa e estabelecimento da taxa mínima de atratividade;
Método evolutivo: Calcula o valor do imóvel considerando o valor do terreno, custos de reprodução das benfeitorias e fator de comercialização.

Para identificar o custo de um imóvel, dois métodos são recomendados, sendo estes:

Método da quantificação do custo: Avalia custos de reedição das benfeitorias;
Método comparativo direto de custo: Compara imóveis semelhantes para determinar o custo.

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Conclusão

A NBR 14653 é essencial para a avaliação precisa de imóveis rurais e outros bens. A primeira parte da norma estabelece procedimentos gerais que orientam as outras partes, garantindo uma avaliação consistente e detalhada.

Para mais informações sobre como a avaliação de bens influencia o controle de patrimônio e orçamento, consulte o artigo complementar sobre o tema.

Sobre
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Gabriel Greco

Sócio e Head de Consultoria Imobiliária. em Investor Avaliações

Advogado e contador, com mais de 13 anos de experiência em direito societário.

Possui pós-graduação em Finanças e Controladoria e Direito Corporativo pelo IBMEC além do curso de Avaliação de Imóveis por Tratamento Científico do IBAPE-SP.

Foi Vogal Titular da 5 ª Turma na Junta Comercial do Estado de Minas Gerais – JUCEMG.

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