Você já ouviu falar sobre a NBR 14653?
As normas criadas pela ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, prevê a padronização de processos para elaboração de serviços e produtos no país.
A intenção é manter a qualidade e segurança, desde o momento da produção até a entrega para os consumidores, levando tranquilidade e confiança para os envolvidos em todas as partes do processo.
Dentre as Normas Brasileiras mais comuns no que diz respeito aos imóveis rurais, destaca-se a NBR 14653, que abrange questões como avaliação desses imóveis, desde os procedimentos gerais até as especificidades de cada tipo de imóvel rural.
A norma, que muitas vezes pode parecer confusa, se divide em sete passos, que serão explicados ao longo deste artigo.
Quer saber mais sobre o tema? Continue a leitura.
O que é NBR 14653?
A NBR 14653 é uma Norma Brasileira que visa padronizar e manter a qualidade e veracidade das avaliações de imóveis rurais, desde a definição dos procedimentos gerais até a atuação específica em cada um deles.
O que muitas vezes pode confundir algumas pessoas é o fato de que a NBR 14653 é dividida em sete partes.
No entanto, não é tão complexo assim: cada uma dessas partes trata basicamente do mesmo assunto, mas foram separadas para facilitar o entendimento e a aplicação no dia a dia.
Quais são as 7 partes da NBR 14653?
São elas:
- NBR 14653-1 – Parte 1: Procedimentos gerais;
- NBR 14653-2 – Parte 2: Imóveis urbanos;
- NBR 14653-3 – Parte 3: Imóveis rurais;
- NBR 14653-4 – Parte 4: Empreendimentos;
- NBR 14653-5 – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
- NBR 14653-6 – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
- NBR 14653-7 – Parte 7: Patrimônios históricos.
Parte 01: Procedimentos gerais
A primeira parte da norma, chamada NBR 14653-1, consiste nos procedimentos gerais dessa NBR, e será utilizada juntamente com alguma outra parte, quando for necessário.
Nessa primeira parte, são definidas as diretrizes de atuação na avaliação dos bens, como:
- a classificação quanto à natureza do bem;
- as terminologias, definições, abreviaturas e símbolos;
- a descrição das atividades;
- a definição da metodologia que será adotada durante a avaliação do bem;
- as especificações necessárias para realização da avaliação;
- os requisitos básicos, laudos e parecer técnico para a avaliação.
Além dessas informações, a primeira parte da NBR 14653 define todas as atividades que o engenheiro responsável deverá realizar durante a avaliação de imóveis rurais, como:
- requisição de documentos;
- realização de vistoria;
- coleta de dados, tanto em aspecto quantitativo quanto em aspecto qualitativo;
- realização de pesquisa de mercado; etc.
Parte 02: Imóveis urbanos
A segunda parte, também conhecida como NBR 14653-2, trata de imóveis urbanos.
Seguindo a lógica que explicamos anteriormente, de que a primeira parte deve ser trabalhada juntamente com uma das partes seguintes, essa norma define a forma com que os imóveis urbanos devem ser avaliados.
Seguindo os procedimentos gerais, é preciso adequar o tipo de vistoria para esse tipo de bem que será avaliado, além de acrescentar alguns detalhes importantes conforme necessidade identificada pelo engenheiro responsável.
Aqui, é preciso:
- realizar a caracterização do terreno;
- realizar a caracterização das edificações;
- e realizar a caracterização das benfeitorias que não estão documentadas.
Parte 03: Imóveis rurais
A terceira parte, NBR 14653-3, atua diretamente em imóveis rurais.
Apesar de ser semelhante à NBR 14653-2, essa parte exige que o engenheiro responsável também adeque alguns detalhes da avaliação para a realidade do bem.
Além de seguir dos procedimentos gerais previstos na primeira parte, o responsável também deverá classificar os componentes do imóvel rural, como:
- terras;
- máquinas;
- equipamentos removíveis ou fixos;
- veículos;
- atividades pecuárias;
- recursos naturais;
- benfeitorias;
- produções vegetais; etc.
Parte 04: Empreendimentos
A quarta parte, NBR 14653-4, atua diretamente com empreendimentos de modo geral.
Nessa parte, os empreendimentos poderão ser classificados de duas maneiras:
- de acordo com seu estágio, concepção, projeto, implementação, execução, pré-operação, etc;
- de acordo com a sua base, como parcelamento do solo, benfeitoria ou ambos.
Lembrando que, para a realização da avaliação de empreendimentos, é preciso considerar as especificidades, combinadas aos procedimentos gerais definidos na primeira parte da NBR 14653.
Parte 05: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
Saindo um pouco da parte de construção civil das partes anteriores, a NBR 14653-5 define as diretrizes específicas para avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais.
Combinada com a primeira parte da norma NBR 14653, essa quinta parte irá guiar a avaliação desses bens, levando em consideração:
- o tipo de bem: máquinas, equipamentos, veículos, utensílios, móveis, moldes, etc;
- a situação de cada bem.
Parte 06: Recursos naturais e ambientais
Os recursos naturais também precisam ser avaliados, e a sexta parte, NBR 14653-6, combinada com a primeira de procedimentos gerais, irá auxiliar nesse processo.
Os recursos naturais, sejam eles abióticos ou bióticos, e ambientais serão avaliados de acordo com essas diretrizes.
Essa parte da norma define os dois métodos para avaliação desse tipo de bem:
- métodos diretos;
- métodos indiretos.
Parte 07: Patrimônios históricos
Por fim, a sétima parte, denominada NBR 14653-7, irá atuar diretamente na avaliação de patrimônios históricos.
Além de seguir os procedimentos gerais estabelecidos na primeira parte, NBR 14653-1, também é necessário seguir outras diretrizes, como:
- o aspecto físico do bem;
- o estado de conservação;
- a sua atual situação se comparado ao estado original; etc.
Qual a importância da NBR 14653-1 para a avaliação de imóveis rurais?
A primeira parte, NBR 14653-1 é fundamental para nortear a avaliação dos diferentes tipos de bens, definidos pela norma.
É através desses procedimentos gerais que os engenheiros responsáveis pelas avaliações seguirão suas atividades, sempre atuando em conformidade com as normas estabelecidas, além de acrescentar ou adaptar os processos conforme o tipo de bem.
Como explicado anteriormente, a NBR 14653-1 não se executa sozinha: ela é fundamental na execução das outras seis partes que se seguem, definidas pela NBR 14653.
Ela atua direcionando o trabalho dos profissionais responsáveis em qualquer tipo de avaliação de bens.
Quais são os procedimentos gerais de avaliação conforme a NBR 14653?
Como dito anteriormente, a NBR 14653 é dividida em sete partes, sendo a primeira a definição dos procedimentos gerais para avaliação dos bens.
São considerados procedimentos gerais de avaliação conforme a NBR 14653:
- a classificação quanto à natureza do bem;
- as terminologias, definições, abreviaturas e símbolos;
- a descrição das atividades;
- a definição da metodologia que será adotada durante a avaliação do bem;
- as especificações necessárias para realização da avaliação;
- os requisitos básicos, laudos e parecer técnico para a avaliação;
- requisição de documentos para avaliação dos bens;
- realização de vistoria;
- coleta de dados, tanto em aspecto quantitativo quanto em aspecto qualitativo;
- realização de pesquisa de mercado; etc.
Quais os métodos previstos na norma NBR 14653?
Os métodos, conceitos e procedimentos gerais previstos pela NBR 14653 estão descritos na primeira parte, definidos pela NBR 14653-1.
São eles:
- método comparativo direto de dados de mercado;
- método involutivo;
- método da renda;
- método evolutivo;
- método da quantificação do custo;
- método comparativo direto de custo.
Cada uma dessas metodologias deve ser utilizada conforme previsto pela NBR 14653-1, que especifica em quais situações e circunstâncias cada uma delas é recomendada.
Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
No que diz respeito aos métodos para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos, são recomendadas quatro metodologias:
- método comparativo direto de dados de mercado;
- método involutivo;
- método da renda;
- método evolutivo.
Vamos entender cada uma delas a seguir.
Método comparativo direto de dados de mercado
O método comparativo direto de dados de mercado exige a realização de um planejamento de pesquisa para levantamento dos dados e o levantamento dessas informações.
Planejamento de pesquisa
Nesse planejamento de pesquisa, é preciso encontrar a composição de uma amostra que realmente demonstre os dados de mercado relacionados aos bens a serem avaliados.
Para isso, é preciso definir a estrutura da pesquisa, bem como seu viés estratégico, delimitando o mercado que será analisado.
Ainda nesse método, é preciso ter alguns cuidados como a identificação das variáveis do modelo, que podem ser:
- variáveis pendentes: onde é necessário investigar no mercado qual é a relação entre a conduta e a expressão dos valores, além de avaliar a homogeneidade das unidades de medida nessas referências;
- variáveis independentes: que se referem às características físicas do imóvel, bem como sua localização e questões econômicas. Essas variáveis são escolhidas com base em teorias já existentes, senso comum ou conhecimento adquirido pelo especialista.
É recomendado que, sempre que possível, sejam adotadas as variáveis quantitativas durante a avaliação de imóveis rurais.
Levantamento de dados de mercado
Além do planejamento de pesquisa, é necessário realizar o levantamento de dados de mercado.
Esse levantamento terá como objetivo obter uma amostra representativa que explicará o comportamento do mercado em que o imóvel avaliado está inserido.
O engenheiro, nessa etapa, precisará investigar o mercado conforme a pesquisa planejada anteriormente, coletando as informações relevantes para a análise para, a partir de então, conseguir realizar uma avaliação mais assertiva.
Para o levantamento de dados ser feito de forma estratégica, é interessante que:
- as fontes sejam diversificadas, e que essa diversidade seja identificada na transcrição dos dados;
- os dados sejam verificados por um engenheiro de avaliações;
- sejam consideradas superestimativas de preços, e que esses números sejam quantificados ao confrontá-los com os dados das transações;
- sopesar as informações que se caracterizam como opiniões subjetivas do informante.
Método involutivo
O método involutivo possui diversas etapas, que precisam ser consideradas e aplicadas conforme previsto pelas normas estabelecidas:
- vistoria;
- concepção do projeto hipotético: onde o engenheiro irá verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliado;
- pesquisa de valores: considerando os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, para conseguir estimar qual é o valor de mercado do bem avaliado;
- previsão de receitas: considerando um projeto hipotético, as receitas de venda do imóvel avaliado devem ser calculadas a partir da pesquisa de valores pontuada anteriormente. É preciso considerar a valorização imobiliária que pode ocorrer eventualmente.
- levantamento do custo de produção do projeto hipotético: aqui são considerados os custos diretos e indiretos do projeto, custos de elaboração, custos de aprovação e outros detalhes;
- previsão de despesas adicionais: devem ser incluídas as despesas pertinentes, como os valores gastos com a compra do imóvel, a administração, vigilância, impostos, seguros, taxas, publicidade e comercialização das unidades, por exemplo;
- margem de lucro do incorporador: em modelos que não são utilizados no fluxo de caixa, a margem de lucro deverá ser considerada de forma proporcional ao risco do empreendimento. A margem de lucro no caso de modelos estáticos deverá ser referente à prática do mercado;
- prazos: nos modelos dinâmicos, os prazos para execução do projeto deverão ser compatíveis com as características físicas do mesmo, bem como a disponibilidade de recursos, tecnologia e condições de mercado. Já o prazo para venda das unidades deverá ser compatível com a estrutura do empreendimento, sua conduta e o desempenho do mercado;
- taxas: nos modelos dinâmicos, é importante explicitar quais são as taxas de valorização do imóvel, de evolução dos custos, de evolução das despesas, dos juros do capital e, claro, a mínima de atratividade do empreendimento;
- modelos: para a avaliação seguindo os modelos, é possível escolher em ordem de preferência por fluxos de caixa específicos, aplicação de modelos simplificados dinâmicos ou com a aplicação dos chamados modelos estáticos.
Método da renda
Para as avaliações realizando o método da venda, é preciso considerar alguns aspectos como:
- estimação das receitas e despesas: é preciso avaliar todas as despesas necessárias para a manutenção do imóvel, bem como sua boa operação, considerando os impostos a serem pagos e as receitas que serão adquiridas com sua exploração;
- montagem do fluxo de caixa: para a montagem de um fluxo de caixa eficiente, é preciso considerar as despesas e receitas previstas, bem como sua sazonalidade;
- estabelecimento de taxa mínima de atratividade para o imóvel: são consideradas as oportunidades de investimentos alternativos disponíveis no mercado, bem como o risco do empreendimento;
- estimação do valor do imóvel: para a estimativa do valor do imóvel, é preciso considerar o fluxo de caixa, descontado sempre a taxa mínima de atratividade definida anteriormente.
Método evolutivo
O método evolutivo considera a composição do valor total do imóvel.
Para conseguir identificar esse valor, é preciso realizar a conjugação dos métodos, considerando o valor do terreno, os custos de reprodução das benfeitorias e o fator de comercialização do empreendimento.
Para isso, é usada a seguinte fórmula matemática:
VI = ( VT + CB ) x FC
Onde:
- VI é o valor do imóvel;
- VT é o valor do terreno;
- CB é o custo de reedição da benfeitoria;
- FC é o fator de comercialização.
Para aplicar o método evolutivo, é preciso:
- que o valor do terreno seja determinado através do método comparativo de dados ou, quando o primeiro não for possível, pelo método involutivo;
- que as benfeitorias sejam apropriadas através do método comparativo de custo ou, quando o primeiro método não for possível, pelo método da quantificação de custos;
- que o fator de comercialização seja devidamente considerado, entendendo que esse poderá ser menor ou maior que a unidade, e que essa variação deve acontecer devido ao mercado durante a época em que a avaliação está sendo realizada.
Método para identificar o custo de um imóvel
Para identificar o custo de um imóvel durante a avaliação de imóveis rurais, são recomendadas duas metodologias distintas:
- método da quantificação do custo;
- método comparativo direto de custo.
Vamos entender cada um deles a seguir.
Método da quantificação do custo
O método de quantificação do custo é utilizado para identificar os custos de reedição das benfeitorias, seguindo os seguintes passos:
- identificação de custo pelo custo unitário básico: onde são consideradas a vistoria, o cálculo da área equivalente de construção e a estimação do custo de construção;
- identificação do custo pelo orçamento detalhado: onde são realizadas vistorias, levantamento dos quantitativos, pesquisa de custos, preenchimento de planilha orçamentária, cálculo de depreciação física e custo de reedição da benfeitoria.
Método comparativo direto de custo
Por fim, o método comparativo direto de custo irá considerar a amostra que é composta por imóveis com projetos semelhantes.
Analisando essas semelhanças, será possível elaborar os modelos que seguirão os procedimentos usuários previstos no método comparativo direto de dados de mercado.
Conclusão
Como explicado anteriormente, é fundamental que a primeira parte, definida como NBR 14653-1 seja considerada juntamente com as outras seis partes seguintes, pois ela é responsável por nortear o trabalho do engenheiro especialista.
Essas avaliações são fundamentais para que os gestores sejam capazes de ter uma visão mais clara sobre o patrimônio da empresa, bem como sua influência nas finanças e no orçamento da instituição.
Para entender mais sobre o tema, sugerimos a leitura complementar do artigo Controle de patrimônio e orçamento: como um afeta o outro?
