Laudo de avaliação de imóvel urbano: saiba o que é e como fazer

O laudo de avaliação de imóvel urbano é um documento escrito por especialistas que busca identificar o valor de um imóvel, assim como, seus custos, frutos e direitos, para uma determinada finalidade, situação e data.

Desse modo, são vários os benefícios de realizar a avaliação de imóveis. Sendo um deles o conhecimento do valor real do bem. Após o boom imobiliário causado pela redução nas taxas de juros e facilidade de crédito, o setor de imóveis passou por uma crise econômica, gerando uma queda nos valores dos imóveis em todo o Brasil nos últimos 03 anos.

Os laudos de avaliação de imóveis podem ser realizados para imóveis urbanos e rurais. Este artigo irá tratar do laudo de avaliação de imóvel urbano.

O que é o laudo de avaliação de imóvel?

Laudo de avaliação de imóvel é um tipo de relatório essencial para garantir que uma negociação imobiliária aconteça da forma mais segura e transparente possível.

Devido a sua importância, ele deve ser emitido por um profissional habilitado e devidamente registrado em seu órgão de atuação. Esse documento tem como objetivo, estabelecer o valor real de um determinado bem.

Por isso precisa ser muito bem elaborado e seguir vários critérios, regras e normas técnicas. Tudo para facilitar os trâmites comerciais e evitar possíveis divergências entre as partes em negociação.

Quando a transação acontece entre pessoas físicas, geralmente o preço de mercado, de acordo com a demanda é que dita as regras de preço. Porém se as partes buscassem o laudo de avaliação de imóveis, teriam uma métrica mais segura para negociar o bem.

Isso porque o imóvel seria avaliado por um profissional experiente. Um engenheiro, arquiteto ou alguém credenciado do ramo imobiliário.

Um trabalho que segue normas rígidas de controle estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Além disso, esse tipo de laudo evita uma série de circunstâncias inesperadas. Entre as mais comuns:

– Os prejuízos financeiros gerados pela falta de conhecimento do valor real do imóvel;

– A falta de base para delimitar o preço do bem;

– Dificuldades para conseguir financiar o imóvel junto à rede bancária;

– Alta da carga tributária;

– Nos casos de inventário sem laudo, os processos tendem a ser mais morosos.

Quais são as normas brasileiras para o laudo de avaliação de imóvel?

Quando falamos em normas técnicas a ABNT é uma das mais importantes e com reconhecimento internacional. Por seu rigor e especificidade a elaboração do laudo de avaliação de imóvel segue padrões com parâmetros na NBR 14.653.

Esta deve ser aplicada em todos os casos que o documento for necessário. Essa norma é separada em sete partes:

– Procedimentos gerais;

– Imóveis urbanos;

– Imóveis rurais;

– Empreendimentos;

– Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

– Recursos naturais e ambientais;

– Bens de patrimônio histórico e artístico.

A primeira parte considera tópicos comuns a todos os tipos de avaliações. Depois é seguida pelos processos peculiares a cada categoria de cada bem em análise.

Vale lembrar que, diante das constantes mudanças de mercado e de políticas econômicas e monetárias, as normas são constantemente atualizadas.

Diante disso a ABNT sempre recomenda o uso de seus métodos de avaliações, que são confiáveis e seguros. São os métodos comparativo; evolutivo; involutivo; de custo; de capitalização da renda; de critério residual e de conjunção de métodos.

Caso tenha interesse em saber mais sobre os laudos de avaliações de imóveis rurais, clique aqui.

Quando o laudo é necessário?

Quando comprador e vendedor projetam uma negociação transparente e confiável, não devem abrir mão de solicitar uma boa avaliação do imóvel em questão. Esse relatório trará mais tranquilidade para as duas partes envolvidas.

No entanto, ele se faz necessário em diversas situações. Tudo para garantir que encontrem o valor justo do bem e a transação aconteça da melhor forma possível, para quem vende e também para quem compra.

Caso isso não aconteça pode gerar problemas futuros para uma das partes. Por isso listamos algumas situações onde o laudo se faz necessário:

– Ações judiciais, onde haja inventário, revisão de aluguel ou reintegração de posse;

– Para o gerenciamento patrimonial, como nos casos de fusão ou fim de sociedades, liquidação de empresa ou ainda por exigências fiscais;

– Quando há alienação fiduciária, penhora ou garantia;

– Em casos de desapropriação solicitada pela justiça para verificar o valor da base tributária;

– Para ações de compra e venda de um determinado bem;

– Quando há algum tipo de processo judicial envolvendo, por exemplo, venda compulsória, liquidação forçada ou solicitação bancária;

– Em casos de financiamento, o banco credor pode solicitar uma avaliação do imóvel em questão. Isso assegura o banco que o valor do bem possa cobrir o empréstimo, caso o comprador não pague;

– Em negociações diretas, onde o comprador precisa verificar se o valor solicitado pelo vendedor corresponde ao evidenciado pela análise técnica.

Vantagens de se fazer um laudo de avaliação para seu imóvel

É importante que o laudo seja elaborado por especialistas da área, para que haja qualidade no serviço. Assim a satisfação é garantida e os questionamentos são minimizados.

Dessa forma, através do conhecimento técnico é feita uma análise imparcial do imóvel, que garante segurança para a tomada de decisão.

Para que assim, o laudo de avaliação do imóvel leve em conta uma série de fatores que valorizam seu bem, como por exemplo o padrão construtivo, o estado de conservação das benfeitorias, melhorias e média da renda da região, entre outros.

Fazer uma avaliação do seu imóvel é sempre uma tarefa necessária. Já que assim, há maior segurança na compra e venda do bem, uma vez que uma avaliação criteriosa determina o valor adequado a ser cobrado.

Outro benefício é a análise de viabilidade de negócios e investimentos que é feita, para que assim, os mesmos sejam realizados no tempo certo e de forma correta, além do aumento do controle patrimonial.

Como fazer um laudo de avaliação de imóvel?

Como vimos até agora, o laudo de avaliação de imóvel urbano é imprescindível nas operações de compra, venda, aluguel, inventário, entre outras situações. Mas será que todos sabem como fazê-lo com segurança?

E como escolher o melhor profissional para isso. Afinal, se trata de um documento que projeta o valor de um bem e este deve ser criteriosamente elaborado. Para ser válido deve seguir as normas técnicas vigentes no Brasil, como a NBR 14.653.

Caso contrário poderá gerar danos a uma das partes envolvidas na transação. Essa avaliação somente deve ser feita por engenheiros, arquitetos ou profissionais do ramo imobiliário devidamente credenciado para esse fim.

Mas antes de optar por este ou aquele profissional é preciso checar sua credibilidade e credenciais. É preciso verificar se a imobiliária tem credibilidade e registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

Vinculado ao  Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) o Creci pode comprovar ou não a idoneidade da imobiliária.

O mesmo acontece com engenheiros e arquitetos, que devem ter registro junto a órgãos de classe como o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (Cau).

Mas somente a formação profissional não é suficiente nesses casos. O profissional contratado precisa ir além. Deve conhecer muito bem o mercado imobiliário, onde o imóvel está inserido e fazer uma análise econômica.

Somente a partir daí ele terá condições para iniciar os estudos do imóvel.  Nessa fase ele precisa optar por um dos sete métodos de avaliação da ABNT e verificar qual melhor se encaixaria na situação e localização do bem.

Requisitos essenciais

Alguns dados iniciais são cruciais para que o profissional contratado possa produzir um laudo eficiente. Entre as informações mais importantes que não podem faltar, citamos:

– Determinar qual é o objetivo da avaliação, para qual finalidade ele está sendo solicitado. Como, compra, venda, locação ou alienação;

– Identificar e realizar a descrição do bem, muito bem detalhada das partes interna e externa;

– Verificar todas as medidas possíveis;

– Definir de forma clara e objetiva qual será a metodologia de avaliação escolhida e por que.

Ainda na parte dos requisitos, o profissional responsável pela elaboração do laudo deve verificar outros requisitos denominados de acessórios.

Dados que não estão intrinsecamente ligados ao imóvel, mas são necessários para se chegar a um preço justo e real e a uma avaliação criteriosa. Entre eles a análise da vizinhança; as avaliações de circunstâncias atípicas e dos imóveis da região.

É preciso não se esquecer de checar a vistoria por amostragem e fazer um completo atualizado, diagnóstico do mercado e tendências.

Análise de documentação

Este é um dos principais tópicos quando o assunto é laudo de avaliação de imóvel urbano.

Feito o levantamento dos requisitos essenciais e acessórios, o profissional deve checar se o bem em questão está com a documentação em dia. Para isso deve seguir alguns passos importantes:

1 – Verificar se o imóvel está bem documentado e a veracidade deles. Se possui, por exemplo, certidão de ônus reais ou escritura. Ambos emitidos pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis;

2 – Conferir se não há incoerências relativas ao bem, como questões judiciais;

3 – Buscar particularidades nas leis municipais, estaduais e federais, entre outros regulamentos aplicáveis no processo.

Vistoria do imóvel

Tão importante quanto os passos anteriores a vistoria do imóvel também deve seguir alguns critérios legais e adequados à normas técnicas.

Caso o profissional contratado para esse fim não respeite as regras da NBR 14.653, todo o seu trabalho será automaticamente desprezado. Mas se o documento for bem elaborado, pode evitar perdas e problemas futuros.

Entre eles aumento de impostos, dificuldade para conseguir financiamento, retardo no processo de inventário, entre outros. Por isso, quem procura uma venda segura e pretende evitar dor de cabeça, precisa assegurar que o laudo seja bem feito.

Que seja preparado por um profissional habilitado. Somente ele terá condições de se atentar a todos os detalhes do processo. Uma boa vistoria inclui:

– Fotos internas e externas do imóvel e de sua localização;

– Estudo da planta baixa e dos croquis;

– Descrever muito bem o terreno e suas benfeitorias;

– Avaliar todos os dados do terreno como localização, infraestrutura, uso, etc.;

– Identificar os aspectos socioeconômicos, físicos e de infraestrutura urbana do entorno do imóvel;

– Verificar a qualidade da edificação, seu estado de conservação, quantidade de cômodos, padrão da construção, idade, entre outros itens.

– Identificar a localização, a classificação do bairro e seu respectivo preço por metro quadrado de área;

– Se o bem estiver em um condomínio, sua infraestrutura também deverá ser vista;

– Itens como segurança, varanda, vista, vaga na garagem ou orientação solar não podem deixar de serem registrados no laudo.

Quem pode emitir laudo de avaliação de imóveis?

Como já falamos anteriormente o laudo de avaliação de imóvel urbano somente poderá ser elaborado e emitido por engenheiros, arquitetos, urbanistas e profissionais do ramo imobiliário.

Isso, desde que devidamente credenciados junto aos seus respectivos órgãos de trabalho, como Crea, Cau e Creci. Órgãos que atestam a qualidade técnica destes profissionais para a realização deste tipo de laudo.

Os corretores de imóveis também precisam de aprovação, registro profissional e aprovação de um órgão regulador que assegure as suas responsabilidades para realizar o documento. Decisões recentes da Justiça Federal garantem o direito destes profissionais na realização desse tipo de laudo.

Aos engenheiros compete ainda fazer avaliações, vistorias, perícias, dar pareceres e divulgação técnica. Além destes profissionais, empresas especializadas como a Investor também podem realizar esse tipo de avaliação.

Isso porque, conta com equipe habilitada para produzir um laudo de avaliação de imóveis. Estes profissionais ainda precisam de autorização de outros órgãos e documentos responsáveis em liberar a elaboração do laudo de avaliação de imóveis de corretores.

Entre eles o parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM), o Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI). É importante lembrar que todos esses profissionais devem seguir as normas da ABNT.

O que deve constar no laudo de avaliação do imóvel?

Quando pensamos em adquirir ou vender um imóvel imaginamos a sua localização, sua estrutura, o conforto, seu valor, entre outros detalhes. Mas será que sabemos como avaliá-lo? E como fazer para encontrar o seu valor real de mercado?

É nesse momento que a parceria de um avaliador profissional se faz necessário. Afinal são muitos detalhes a serem considerados, que nem sempre estamos atentos e cientes da sua importância nesse tipo de transação.

Além disso, é preciso considerar os aspectos técnicos e os mercadológicos. Para facilitar a compreensão destes requisitos, listamos alguns critérios que influenciam diretamente no valor do bem.

– Localização. Quase sempre o bairro já possui um valor médio por metro quadrado de área. Isso considerando suas características, perfil dos moradores, localização, estrutura, arborização, entre outros;

– Tempo de vida útil do imóvel. Bens mais novos costumam ser mais caros que os mais antigos ou ainda na planta. Por outro lado, imóveis com mais de 20 anos de construção tendem a ser mais amplos. E isso pode ser um diferencial na hora da venda; 

– Instalações elétricas. Hoje em dia, a automação e a quantidade de aparelhos elétricos em casa são muitas. Por isso a rede elétrica precisa ser potente. Em imóveis mais antigos talvez ela precise ser adequada;

 – Rede hidráulica. Imóveis mais antigos tendem a ter canalizações mais finas, de ferro galvanizado, que enferrujam ao longo do tempo. Isso pode levar a vazamentos e infiltrações;

– Elevador. Acessibilidade é essencial, em especial quando os moradores são idosos ou possuem alguma limitação física;

– Cupins. Imóveis mais antigos costumam ter mais estruturas em madeira, ficando mais suscetíveis ao ataque de cupins; 

– Áreas comuns e fachadas. É preciso verificar o estado de conservação, em especial em condomínios;

– Infraestrutura do condomínio. Quando o condomínio possui área de lazer, academia, playground, muitos funcionários ou até elevador, o imóvel é mais valorizado;

– Segurança. Item fundamental nos dias de hoje, com a alta da violência urbana. Portaria 24 horas, câmeras de vigilância, monitoramento, alarme, são itens essenciais;

– Vista. Quanto maior e melhor for a visualização do ambiente externo melhor. São imóveis mais atrativos e valorizados;

– Varanda. Item de desejo, em especial se for varanda gourmet. Espaço de contemplação da vista e de reuniões em família ou com amigos; 

– Vaga de garagem. Outro indispensável e valorizado na negociação do imóvel. Hoje em dia é comum as famílias terem mais de um veículo, por isso se a garagem for espaçosa, melhor;

– Andar. Nos casos de condomínios verticais, quanto mais alto estiver o apartamento, melhor sua valorização;

– Tecnologia. Facilidades como rede de internet, cabos para TV fechada, sistemas de automação são muito bem-vindos;

– Tamanho. Quanto mais espaçoso for o bem, mais valorizado será.

Como funciona o laudo de laudo de avaliação de imóvel urbano?

Em geral, as avaliações dos imóveis são semelhantes, independentemente do seu tipo ou localização.

A mais comum é o laudo de avaliação de imóvel urbano. Muitas vezes, para se obter o laudo desse tipo de bem e seu respectivo preço justo, é preciso aprofundar o estudo por meio de metodologias e técnicas.

Nesse caso é fundamental se atentar ao conteúdo da NBR 14.653 da ABNT. Imóveis urbanos devem ser avaliados, de preferência, por um engenheiro ou outro profissional e empresa especializados e devidamente credenciados.

Identificar o valor do bem, custos, direitos e frutos, é essencial. Segurança, infraestrutura, finalidade de uso, não podem ser esquecidos. O avaliador precisa se atentar a classificação do bem. Se é residencial, comercial, industrial ou misto.

E ainda o seu tipo, como casas térreas ou sobrados, prédios, apartamentos, etc. São essas especificações que poderão orientá-lo ao longo da vistoria e deixar o laudo ainda mais completo.

Exemplo de imóveis urbanos

• Terreno (lote ou gleba);
• Apartamento;
• Casa;
• Escritório;
• Loja;
• Galpão;
• Vaga de garagem;
• Misto;
• Hotéis e motéis;
• Hospitais;
• Escolas;
• Shoppings;
• Cinemas e teatros;
• Clubes recreativos;
• Prédios industriais.

Procedimentos para avaliação de imóvel urbano

Definição da finalidade (como compra e venda, incorporação, cisão, fusão, seguro), do objetivo (como valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento), assim como, prazo limite para apresentação do laudo e condições a serem utilizadas.

Requisição e conhecimento da documentação: assim, o engenheiro de avaliação deve solicitar ao proprietário ou interessado os documentos necessários referentes ao imóvel, e tomar conhecimento destes.

Vistoria do bem avaliado: então, durante a vistoria é importante observar a caracterização da região (aspectos gerais, aspectos físicos, uso e ocupação do solo), a caracterização do terreno (localização, aspectos físicos, restrições físicas e legais ao aproveitamento), a caracterização das edificações e benfeitorias (condições de ocupação, aspectos arquitetônicos e paisagísticos), edificações e benfeitorias não documentadas, entre outros casos especiais.

Procedimentos metodológicos: tendo em vista que a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem e deve ser justificada, os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são: método comparativo direto de dados de mercado, método involutivo, método da capitalização da renda e método evolutivo.

Já os métodos para identificar o custo de um imóvel são: o método da quantificação de custo, assim como o método comparativo direto de custo.

Especificação das avaliações: as avaliações devem ser especificadas quanto à fundamentação (aprofundamento e empenho do trabalho avaliatório) e precisão (depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada).

Apresentação do laudo de avaliação de imóveis urbanos.

Itens obrigatórios de um laudo de avaliação de imóvel urbano

Em um laudo completo é obrigatório que tenham, pelo menos, os seguintes itens:

• Identificação do solicitante;
• Objetivo da avaliação;
• Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
• Identificação e caracterização do imóvel;
• Diagnóstico do mercado;
• Indicação dos métodos e procedimentos utilizados;
• Especificação da avaliação;
• Planilha dos dados utilizados;
• Tratamento dos dados e identificação do resultado;
• Resultado da avaliação e sua data de referência;
• Qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável.

Como fazer um laudo de avaliação de imóvel urbano?

Os profissionais que farão laudo de avaliação de imóvel urbano devem conhecer muito bem cada um dos métodos, estabelecidos pela ABNT.

Assim saberão com certeza e clareza qual o procedimento seguir, de acordo com o perfil do imóvel a ser analisado. Então vamos conhecer melhor alguns desses métodos.

– Comparativo direto de dados de mercado – Nesse método o valor do bem é identificado por meio de comparação direta com dados disponíveis no mercado. Para tanto é preciso ter em mãos uma amostragem representativa;

– Involutivo – Aqui o valor de mercado é identificado por meio de estudo de viabilidade técnico e econômico. Devem ser considerados itens como uso do imóvel, caracterização do bem, margem de lucros, entre outros;

 – De renda – Nesse caso a avaliação do bem é realizada considerando a capitalização da sua renda líquida, real ou presumida;

– Evolutivo – Aqui o preço do bem é obtido por meio da junção de métodos, ou seja, a somatória dos valores de todos os seus componentes;

Escolhido a metodologia de trabalho é preciso passar por praticamente 11 etapas essenciais para identificar o valor e as especificações. Veja quais:

– Identificação da finalidade, objetivo e prazo;

– Estudo da documentação;

– Vistoria do imóvel;

– Coleta e tratamento dos dados;

– Diagnóstico do mercado;

– Escolha da metodologia;

– Média do valor do metro quadrado e da sua média final;

– Valor médio final;

– Resultado da avaliação.

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– Revisão de tributos como IPTU, ITBI e ITCD;

– Avaliações para garantias bancárias e dação em pagamento, atendendo às exigências da Federação Brasileira de Bancos (Febraban);

– Suporte aos administradores judiciais com a emissão de laudos de avaliação conforme a Lei nº 11.101/05;

– Atuação em ações revisionais e renovatórias;

– Assistência técnica judicial.

Conclusão

Na hora de negociar um imóvel, nem sempre estamos aptos a identificar o seu real valor de mercado. Para isso é importante contar com a parceria de profissionais habilitados, como engenheiros, arquitetos, corretores ou empresas especializadas.

Entre elas a Investor, que possui know-how em assessorar transações imobiliárias. Para não correr riscos e prejuízos é importante ter um laudo de avaliação de imóvel urbano.

O documento elaborado por pessoas credenciadas dá a segurança que o bem passou por uma criteriosa avaliação sobre suas condições. Esse trabalho também se destina a determinar o seu real valor de mercado.

Esse trabalho deve seguir regras alicerçadas em normas técnicas de órgãos competentes como ABNT.

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