O Direito de Superfície é uma matéria dentro do Estatuto da Cidade e Novo Direito Civil e constituem em leis que regularizam os direitos de uso de terrenos inutilizados e desocupados por terceiros, ou seja, quando a pessoa interessada – o superficiário – ganha o direito de aproveitar uma propriedade que não é sua.
Dessa forma, o direito de superfície, também chamado de propriedade superficiária, é o direito real que permite a construção ou plantação em terreno alheio, estabelecendo propriedades distintas entre o proprietário e superficiário, permitindo assim, uma utilização dupla de um local.
Neste sentido, o direito de superfície tem como objetivo tornar um terreno urbano ou rural desocupado e parado em algo rentável, podendo ainda, ser utilizado para diversos fins como, desde construção de prédios à plantações.
Assim, podemos afirmar que ele foi uma das melhores alternativas encontradas para evitar espaços subutilizados e ainda, atender a uma função social.
Para entender melhor, detalhamos nos próximos tópicos, o que é e como funciona o direito de superfície, para você entender melhor.
Ainda segundo, a definição no artigo 1369 do Código Civil, este desdobramento deve ser devidamente registrado, conforme a definição a seguir:
“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.”
Deve-se ainda, tomar muito cuidado para não confundir o conceito de direito de superfície com o de arrendamento, já que o direito de superfície é caracterizado por uma obrigação de direito real, onde o superficiário é dono da propriedade e o arrendamento, é uma espécie de aluguel pago ao proprietário.
Apesar de no Brasil, o direito de superfície como conhecemos hoje ter sido abordado primeiramente no Estatuto da Cidade, de 2001, e na sequência no novo Código Civil, estudiosos afirmam que a sua origem é muito mais antiga, tendo os primeiros estudos do tema realizados ainda na Roma antiga.
Aqui no Brasil, o direito de superfície tem origem desde o período colonial e seguia os preceitos do direito de superfície dos romanos, onde as concessões de terras eram feitas para particulares para edificar o solo estatal e das cidades, mediante o pagamento de anuidade.
Assim, o direito de superfície permaneceu até ser abordado novamente no Estatuto da Cidade, mas somente com o novo Código Civil é que podemos dizer que o direito de superfície atingiu esta conceituação atual.
Diversos autores já realizaram a conceituação do Direito de Superfície e, apesar de algumas pequenas diferenças entre eles, todos possuem a sua principal base.
Neste sentido, podemos conceituar o direito de superfície, como um artifício legal encontrado por juristas para fornecer o de direito de construir, assentar qualquer obra, ou ele plantar em solo de outrem, com exceção de obras realizadas em subsolo.
No que se refere a sua natureza jurídica, apesar de ser claro que o Direito de Superfície é abordado tanto no Estatuto da Cidade quanto no Novo Código Civil, há uma enorme divergência entre os autores, o fato de um revogar o outro, ou não.
Já que, segundo alguns doutrinadores, o fato do Estatuto da Cidade ser de 2001 e o Novo Código Civil ser de 2003, já seriam suficientes para a sua revogação.
No entanto, há algumas diferenças entre eles, o que impede que o Estatuto da Cidade seja revogado, sendo que, uma das principais delas é que no primeiro, o direito de superfície se estende a cessão do solo, subsolo ou o espaço aéreo do terreno e o prazo pode ser por período determinado ou indeterminado, desde que todas as condições sejam previamente estabelecidas no contrato.
Já no Código Civil, o superficiário permite apenas obras no solo e sempre por prazo determinado, máximo de 30 anos.
Entretanto, o Código Civil não permite obras no subsolo, a menos que estas sejam objeto da concessão, sempre com prazo determinado.
Quando os dois lados da negociação forem ocupados por particulares, aplica-se a regra do Código Civil. No caso do direito de superfície ser constituído por pessoa de direito público e ocorrer divergência legal, prevalecerá o Estatuto da Cidade.
No contrato de direito de superfície, o que é plantado e construído na propriedade pertence a uma das partes e a propriedade do solo que acomoda estes fatores pertence à outra. Não se trata de uma co-propriedade, mas da existência de dois direitos diferentes.
O titular da propriedade também pode continuar a utilizar o solo, mas fica limitado pelo direito de superfície.
Este direito pode ser transferido a terceiros, em caso de morte do superficiário, aos seus herdeiros, não podendo o titular da propriedade exigir nenhum pagamento pela transferência.
O Direito de Superfície é um direito de construir ou utilizar que só pode ser concedido pelo proprietário do terreno para um terceiro.
Essa cessão pode ser paga ou gratuita, e deve ser constituída em contrato, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis
Neste sentido, apesar de haver uma previsão legal para o usucapião dentro do direito de superfície, esta é uma hipótese praticamente nula judicialmente, visto que, o princípio básico do direito de superfície é a cessão pelo proprietário.
Como estabelece o Estatuto da Cidade e o Código Civil, tanto o proprietário quanto o superficiário têm deveres e obrigações claras quando se trata do direito de superfície. Destacamos a seguir os principais:
O superficiário não recebe uma indenização quando o direito de superfície é extinto, a qual pode ocorrer nas seguintes ocasiões:
Frente à supervalorização dos imóveis destinados à locação e arrendamento, o direito de superfície se apresenta como uma boa alternativa.
Além disso, pode-se gerar aspectos comerciais positivos, como por exemplo: possibilitar ao dono de um terreno, que se encontra sem condições de investir no local e prover melhorias que o tornem útil e rentável.
Ao fechar um contrato de direito de superfície, o proprietário concede a utilização do solo a outro indivíduo, por um tempo normalmente determinado.
Ao fim do prazo estipulado, o titular da propriedade a recebe de volta, e é beneficiado pelas melhorias realizadas pelo superficiário no local.
Assim, a acessão, segundo definição de Clóvis Beviláqua, é “o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao bem”.
Existem duas formas de acessão: a) natural, que se dá quando a união ou incorporação advém de acontecimento natural, como a formação de ilhas, o aluvião, a avulsão e o abandono de álveo; b) artificial, que ocorre quando resulta de trabalho do homem, como no caso das plantações e construções.
Já , o direito real de superfície é o direito concedido para plantar ou construir no terreno pertencente ao primeiro, criando assim uma propriedade distinta da propriedade do solo, denominada propriedade superficiária.
A alienação de um bem que esteja cedido em direito de superfície é muito similar aos bens quando estão em um arrendamento ou contrato de aluguel.
Assim, caso haja , a alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
Assim, para melhor ilustrar quais os termos desses contratos, trouxemos um modelo de contrato de direito de superfície para exemplificar.
CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE DE IMÓVEL RURAL PARA FINS DE EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA
Pelo presente instrumento particular para fins de exploração agrícola, de um lado __________ (nome completo do dono das terras), ____ (nacionalidade), _____(estado civil), _____ (profissão, CPF nº ______, Cédula de Identidade RG nº ____________, residente e domiciliado na Rua ____ nº _____, na cidade de _____, Estado de _____, doravante chamado simplesmente de PROPRIETÁRIO, e de outro lado ______ (nome completo), ____ (nacionalidade), _____(estado civil), _____ (profissão), CPF nº ______, Cédula de Identidade RG nº ____________, residente e domiciliado na Rua ____ nº _____, neste mesmo Município, doravante chamado simplesmente de SUPERFICIÁRIO, têm, entre si, como justo e contratado o que se segue, visando à proteção do direito de propriedade e de superfície, nos termos dos art. 1.369 e seguintes, do Código Civil:
1º – O PROPRIETÁRIO tem o justo domínio da fazenda denominada ____, situada no bairro de _____, Município de _____, conforme título de propriedade _____.
2º – O PROPRIETÁRIO cede ao SUPERFICIÁRIO uma gleba de terra com área de ______ alqueires (ou hectares), demarcada de comum acordo pelas partes, para que nela, juntamente com seu conjunto familiar, plante e cultive o que lhe aprouver, utilizando o solo e o espaço aéreo relativo ao terreno, podendo utilizar o restante do solo para transporte de materiais e para o exercício do seu direito de gozo, mantido o domínio do terreno em favor do PROPRIETÁRIO.
3º – A gleba cedida não abrange o local da moradia, currais, pastos etc. utilizados pelo PROPRIETÁRIO.
4º – O presente contrato é feito pelo prazo de ___ anos (ou meses), devendo o SUPERFICIÁRIO utilizar o solo de acordo com os fins pactuados, iniciando sua vigência a partir da data de sua assinatura, até o dia ___ de ___ de ____, quando o SUPERFICIÁRIO deverá restituir a gleba arrendada, completamente desocupada, bem como os animais, máquinas, implementos etc. cedidos pelo PROPRIETÁRIO.
5º – O preço devido ao PROPRIETÁRIO será de R$ ____ por ano agrícola (ou R$___ por alqueire ou hectare), não incluídos os tributos e encargos que recaiam tanto sobre a obra superficiária como sobre o solo, que ficarão a cargo do SUPERFICIÁRIO durante a vigência deste contrato, nos termos do art. 1.371, do Código Civil.
6º – O pagamento do preço deverá ser feito anualmente, após o vencimento do ano agrícola, e em moeda corrente, nos dias ____ de ____ de cada ano, , sob pena de resolução contratual, e será ajustado anualmente, de acordo com o índice do Imposto Territorial Rural estabelecido pelo INCRA.
7º – O PROPRIETÁRIO também cede ao SUPERFICIÁRIO o depósito edificado no imóvel, sendo que por ele pagará a quantia de $ ____ a título de aluguel, podendo o PROPRIETÁRIO usar o restante do solo, inclusive o subsolo e o espaço aéreo, desde que não ponha em perigo a plantação superficiária.
8º – O direito de superfície será transferido aos herdeiros do SUPERFICIÁRIO, em caso de falecimento deste, mas o SUPERFICIÁRIO não pode transferir o presente contrato, subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel ou parte dele sem aviso prévio e expresso consentimento do PROPRIETÁRIO, bem como não pode mudar a destinação do imóvel. A violação desta cláusula implicará a resolução do contrato e o consequente despejo do SUPERFICIÁRIO.
9º – Na exploração da área contratada devem ser obedecidas as normas técnicas a serem fornecidas pelo PROPRIETÁRIO, visando à conservação do solo e ao combate à erosão, através de curvas de nível, aplicação de fertilizantes e de adubos, plantio em rotação de cultura, dentro das normas que impeçam o esgotamento do solo.
10º – O PROPRIETÁRIO indicará as normas técnicas a serem obedecidas na utilização do adubo e do inseticida e fornecerá ao SUPERFICIÁRIO ___ Kg de adubo para serem aplicados na gleba destinada ao plantio de ___ (especificar o tipo de lavoura), bem como ___ Kg de inseticida ____ para serem utilizados na plantação de ___ (especificar o tipo de lavoura), cujo pagamento, inclusive o carreto, será de responsabilidade do SUPERFICIÁRIO.
11º – Caso o PROPRIETÁRIO resolva alienar onerosamente o imóvel objeto do presente contrato durante a vigência deste, é assegurado ao SUPERFICIÁRIO o direito de preferência na aquisição do imóvel, nos termos do art. 1.373, do Código Civil.
12º – Extinto o presente contrato, o PROPRIETÁRIO retornará à plena propriedade e posse sobre o imóvel, construção e plantação ali existentes, independentemente de indenização. Caso o contrato seja extinto por força de desapropriação, caberá indenização às partes contratantes no valor correspondente ao direito real de cada uma, nos termos do art. 1.376, do Código Civil.
13º – Fica eleito o Foro de ___ para solucionar qualquer pendência decorrente deste contrato, inclusive para ação de despejo, se necessária.
E por estarem as partes, PROPRIETÁRIO e SUPERFICIÁRIO, em pleno acordo em tudo quanto se encontra disposto neste instrumento particular, assinam-no na presença das duas testemunhas abaixo, em ____ vias de igual teor e forma, destinando-se uma via para cada uma das partes interessadas, após registro no Cartório de Imóveis competente.
(local, data e assinaturas do PROPRIETÁRIO e SUPERFICIÁRIO)
(assinatura das testemunhas)
Isso acontece principalmente da parte que recebe a cessão, visto que, o mesmo pode não se sentir tão à vontade com as condições impostas.
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