como calcular o preço do aluguel de um imóvel

Em algum momento, você, ou algum conhecido, já passou por situações de não saber reconhecer o valor de aluguel de um imóvel, seja você o locatário (inquilino) ou o locador (proprietário do imóvel). Para ambos os casos, entretanto, aprender como calcular o preço do aluguel de um imóvel, irá te ajudar a fazer um bom negócio.

A dúvida de como definir valor de aluguel e o valor justo a pagar por um, pode fazer com que prejuízos sejam contabilizados. Isso porque, quando o valor apresentado no contrato não é o mais justo, acaba gerando custos ou perdas para uma das partes: locatário ou locador.

Para entender como calcular o valor do aluguel de um imóvel para que ele seja justo para ambas as partes, é aconselhável realizar uma análise especializada e solicitar um laudo de avaliação de imóvel para locação.

É sobre isso, e outros detalhes sobre o assunto, que se trata este artigo.

Sua leitura esclarecerá pontos como:

  • o que é valor locativo de imóvel;
  • como definir valor de aluguel;
  • quais são os direitos e deveres do locatário e locador.

Então, vamos lá! Continue lendo nosso guia de como calcular o preço do aluguel de um imóvel.

 

O que é valor locativo de imóvel?

O valor locativo de um imóvel é o valor real e atual que o imóvel tem dentro da sua atividade de locação, com base em fatores como localização, seja do ponto de vista comercial, industrial ou de prestação de algum tipo de serviço, conforme a natureza da locação.

A definição deste valor é de bastante interesse tanto para aquele que tem a propriedade do imóvel e deseja arrecadar o valor máximo por meio do seu aluguel, quanto para aquele que exerce a ação de alugar e despende certa quantia nessa atividade, procurando sempre a cobrança de um valor mais baixo.

Para mapear os envolvidos na atividade apresentada é necessário reconhecer como participantes tanto as locações de imóveis destinados ao uso residencial, como também as realizadas por indústrias e sociedades regularmente constituídas.

 

Como calcular o preço do aluguel de um imóvel?

Agora que você já sabe o que é o valor locativo de um imóvel, está na hora de entender como definir o valor de aluguel.

Neste artigo serão apresentadas duas metodologias: Método Comparativo e Método da Renda.

Leia tambémMétodos de avaliação de imóveis urbanos

1) Método Comparativo

O Método Comparativo de como calcular o preço do aluguel de um imóvel, utiliza os dados de mercado para determinar o valor do aluguel por meio de uma comparação direta com o valor do aluguel de outros imóveis que se assemelham ao avaliado.

Ele considera, claro, as diferenças entre eles, homogeneizando as mesmas através da atribuição de pesos.

É necessário ter conhecimento sobre locações semelhantes, obtendo informações como:

  • contemporaneidade dos dados obtidos;
  • condições de reajuste;
  • estágios de contrato;
  • existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de geração de renda, tamanho e cobrança de luvas, dentre outras.

Para determinar o valor locativo de um imóvel por meio do Método Comparativo utiliza-se, portanto, uma pesquisa elaborada com os dados de outros imóveis de características semelhantes. Dessa forma, se determina quais suas diferenças e similaridades, chegando, por fim, ao resultado do seu valor ideal de locação.

Para calcular o preço do aluguel de um imóvel por meio do Método Comparativo utiliza-se o seguinte caminho:

  1. elabora-se uma pesquisa de mercado com os dados mais semelhantes possíveis;
  2. após formar uma amostra a mesma é tratada por Homogeneização – Tratamento por Fatores ou Inferência Estatística;
  3. o resultado desse tratamento será o valor mais provável de locação do imóvel.

2) Método da Renda

O Método da Renda, também conhecido como Método da Capitalização de Renda, é um método indireto, pois, para ser aplicado, precisa de outro método ou do conhecimento prévio do valor de venda ou de locação de um imóvel.

Por meio deste método de como calcular o preço do aluguel de um imóvel, encontra-se o valor locativo do imóvel com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser empregada.

Após a definição do valor de venda do imóvel, que pode ser pelo Método Comparativo ou pelo Método Evolutivo* [*Valor total do imóvel = (Valor do terreno + valor das obras civis + valor mobiliário) x Fator de comercialização], utiliza-se a seguinte equação para a determinação do valor locativo:

Valor locativo do imóvel = [Valor total do imóvel x taxa de renda anual ou Cap Rate (decimal)] /12

O Cap Rate corresponde ao aluguel gerado por determinado imóvel dividido pelo valor de mercado do imóvel.

A taxa de renda é normalmente de 5% (cinco por cento), podendo ser superior ou inferior a este patamar de acordo com análise de mercado e a experiência do engenheiro avaliador.

Diferentemente do Método Comparativo, este é utilizado quando há poucas informações ou poucos imóveis similares para a realização da avaliação patrimonial por meio de comparação.

Leia também: Laudo de avaliação de imóveis urbanos

 

Direitos e deveres dos locadores e locatários

Agora que você já entendeu como calcular o preço do aluguel de um imóvel, é importante fica ciente de direitos e deveres de ambas as partes.

-Locadores de imóveis urbanos têm direito de exigir uma garantia como condição à concretização das locações. Ou seja, caso o locatário não tenha condição financeira e patrimonial para pagar as obrigações relacionadas à posse do imóvel, o locador terá, por meio das garantias, plena satisfação dos créditos decorrentes da locação. As modalidades de garantia que podem ser exigidas são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

-Direito de preferência: caso o locador resolva vender o imóvel que está sendo alugado, o locatário tem possibilidade de adquirir este de forma preferencial em relação a terceiros.

-Cláusula de vigência: garante que o locatário não seja despejado do imóvel em caso de venda, desde que o contrato seja por prazo determinado.

-O locador tem direito de realizar visitas e permitir que outros as façam no imóvel perante acordo prévio de data e horário.

Caso o locatário peça, o locador deve fornecer descrições da situação do imóvel antes da sua locação, registrando os defeitos.

-O locador tem a obrigação de pagar despesas extraordinárias do condomínio, assim como impostos e taxas (exceto se não estiver expresso no contrato).

-O locatário deve cuidar do imóvel como se fosse sua propriedade, e ao final do período de locação, devolvê-lo no mesmo estado em que este foi entregue (ressalva danos casuais).

-O locatário não poderá realizar alterações interna ou externamente no imóvel sem que as mesmas sejam autorizadas pelo locador.

 

Renegociação de contratos de locação: como calcular reajuste de aluguel

O valor que você cobra ou paga está defasado?

Como calcular reajuste de aluguel?

De acordo com a Lei nº 8.245, Artigo 18, é lícito que locador e locatário fixem, de comum acordo, novo valor para aluguel, assim como inserir ou modificar cláusulas de reajuste.

Entretanto, existem muitos casos em que não é possível chegar a um acordo entre as partes. Nesses casos, pode ocorrer a revisão judicial do aluguel.

Assim, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, o locador ou o locatário pode pedir a revisão do valor de locação do imóvel com o objetivo de adequá-lo ao preço padrão de mercado.

É importante ressaltar que em um processo de renegociação de contrato de locação é necessário apresentar motivos e condições claras e precisas para que haja a renovação do valor de locação. Ou seja, para provar o que está sendo alegado, precisa-se apresentar provas.

Dessa forma, o juiz a quem é dirigida a petição determinará a realização da perícia técnica por um profissional (geralmente feita por um engenheiro de avaliações) que avaliará as condições do imóvel de acordo com diversos fatores.

Esse profissional irá apresentar ao juiz um laudo de avaliação de imóvel para locação com definição do valor locatício, determinando o valor de mercado do aluguel do imóvel, cabendo ao juiz aprovar ou não o valor apresentado.

 

Laudo de Avaliação Locativa

Como foi apresentado no tópico anterior, a elaboração de um laudo de avaliação técnica imobiliária é muito importante para provar o real valor do aluguel de um imóvel e faz parte do processo de como calcular o preço do aluguel de um imóvel, principalmente quando há pedido de renegociação dos contratos.

Essa avaliação pode ser realizada tanto por engenheiros de avaliações, como por corretores de imóveis.

Os corretores de imóveis emitem Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica, enquanto os engenheiros de avaliações emitem os Laudos de Avaliação.

Apesar de ambos documentos terem o mesmo objetivo, os engenheiros seguem as normas de avaliações de bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Em disputas judiciais, como as que ocorrem na revisão judicial do aluguel, os laudos técnicos apresentados pelos engenheiros de avaliações acabam tendo mais embasamento e credibilidade que os pareceres técnicos dos corretores de imóveis.

Agora que você entendeu tudo sobre como calcular o preço do aluguel de um imóvel, pode precisar de uma ajuda profissional para uma avaliação.

A Investor conta com profissionais qualificados e habilitados legalmente para realizar:

  • estudos de definição do valor locativo de imóveis;
  • laudos técnicos;
  • negociação direta com locadores a fim de reduzir os custos operacionais derivados do aluguel.

Entre em contato com a nossa equipe e conheça nossos serviços de assessoria imobiliária.

 

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