Você sabe o que é avaliação de imóveis urbanos?
Para que um bom investimento no mercado imobiliário seja feito, é necessário ter conhecimento sobre o valor do imóvel em questão.
A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes.
Conhecer o valor das propriedades e empreendimentos imobiliários é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade da carteira imobiliária, ou realizar atividades de compra, venda, fusão e aquisição.
No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos, que serão abordados no artigo, o processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14653 da ABNT.
O que é avaliação de imóveis urbanos?
De acordo com a ABNT NBR 14653-1:2019, a avaliação de imóveis urbanos consiste em uma análise técnica realizada por um profissional especializado, engenheiro de avaliações, que irá identificar qual é o valor do bem, bem como seus custos, direitos e frutos.
Com essas informações em mãos, o profissional irá determinar quais são os indicadores de viabilidade desse imóvel, pensando em sua utilização econômica, para determinadas finalidades.
Além de identificar qual é o valor do imóvel propriamente dito, também é possível identificar se o imóvel é seguro, além de auxiliar na contratação de seguros imobiliários ou no uso do patrimônio como garantia em alguma situação.
Classificação dos imóveis urbanos
Os imóveis urbanos se classificam quanto ao uso, tipo e agrupamento.
Essa classificação poderá orientar diversos detalhes ao longo da avaliação de imóveis urbanos, uma vez que irá influenciar na escolha, por exemplo, da metodologia utilizada.
Entre cada uma dessas modalidades, existem definições às quais cada um deles se encaixam.
Os imóveis que se classificam quanto a uso podem ser:
- residencial;
- comercial;
- industrial;
- institucional;
- misto.
Quanto ao tipo, os imóveis podem ser classificados da seguinte maneira:
- terrenos;
- apartamentos;
- casas;
- escritórios;
- lojas;
- prédios comerciais;
- galpões industriais;
- escolas;
- centros de distribuição.
Quem pode fazer avaliação de imóveis urbanos?
Corretores imobiliários também podem fazer um laudo de avaliação, se possuírem um diploma de curso superior em gestão imobiliária ou certificado de especialista em avaliação imobiliária.
Entretanto, as avaliações fundamentadas são normalmente feitas por profissionais da engenharia de avaliações devidamente registrados no CREA ou CAU.
Métodos de avaliação de imóveis urbanos
- método comparativo direto de dados de mercado;
- método involutivo;
- método da renda;
- método evolutivo.
Entenda cada um deles a seguir.
1. Método comparativo direto de dados de mercado
O método comparativo direto de dados, ou abordagem de mercado, é o mais conhecido e utilizado na hora de avaliar um imóvel urbano, principalmente em imóveis residenciais e comerciais.
Neste método o valor do imóvel objeto da avaliação é apurado através da comparação direta com os dados mais semelhantes disponíveis no mercado.
Para isso, é necessário realizar uma pesquisa para compor uma amostra, que deverá ser representativa, ou seja, deverá ser composta por elementos com características parecidas às do imóvel avaliando.
O mercado em análise é caracterizado e delimitado com o auxílio de conceitos sobre formação de valor.
O levantamento de dados de mercado é feito para explicar o comportamento de mercado no qual o imóvel está inserido e constitui a base do processo avaliatório.
É feita uma investigação do mercado, a partir da coleta de dados e informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação.
Na posse desses dados, e após serem tratadas as diferenças obtém-se o valor mais provável do imóvel.
2. Método involutivo
Um dos métodos de avaliação de imóveis urbanos é o involutivo.
Este método identifica o valor de mercado do bem baseado em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante à comparação com um empreendimento hipotético e compatível com as características do bem e com as condições de mercado na qual está inserido.
Neste método, são abordados:
- Caracterização da região e do terreno e definição dos aspectos construtivos, qualitativos e tecnológicos;
- Aproveitamento eficiente para o imóvel avaliado considerando os índices urbanísticos vigentes para o mesmo;
- Pesquisa de valores, realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, considerando a tipologia do empreendimento hipotético;
- Previsão das receitas de venda das unidades do projeto hipotético, calculadas a partir do que foi obtido na pesquisa de valores;
- Levantamento do custo de construção do projeto hipotético;
- Margem de lucro do incorporador, calculada proporcionalmente ao risco do empreendimento, o que está relacionado ao montante investido e ao prazo para retorno de capital.
A avaliação de um imóvel pelo método involutivo pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos:
- Por fluxos de caixa específicos;
- Com aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
- Com a aplicação de modelos estáticos.
3. Método da renda
Neste método, a avaliação dos imóveis é feita com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida.
Portanto, os aspectos fundamentais deste processo são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada.
Dessa forma, o método da renda busca encontrar um valor que seja relativo às receitas vindas da exploração do imóvel, deduzido das despesas necessárias à sua manutenção e operação, entre outros custos do mesmo.
Com os valores previstos é possível montar um fluxo de caixa para o negócio realizado no imóvel, trazendo a valor presente com uma taxa mínima de atratividade – taxa relacionada à outras oportunidades de negócios e ao risco do investimento – chega-se ao valor máximo estimado para o imóvel de acordo com o método da renda.
4. Método evolutivo
De acordo com a Norma Brasileira 14653, página 19, a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, ou seja, da soma dos valores dos seus componentes.
Seu cálculo é feito a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.
Veja a equação utilizada neste método abaixo:
VI = (VT + CB). FC
Em que:
- VI: valor do imóvel;
- VT: valor do terreno;
- CB: custo de reedição da benfeitoria;
- FC: fator de comercialização.
O método evolutivo, quando puder ser empregado, pode ser considerado um método eletivo para avaliações de imóveis que não possuem dados de mercado suficientes para aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.
É um método indicado para a obtenção do valor do terreno a partir do conhecimento de seu valor total, considerando a equação citada.
Como é feita avaliação de imóveis urbanos?
São essas etapas:
- identificação da finalidade, objetivo e prazo;
- análise da documentação;
- vistoria do imóvel;
- coleta de dados;
- diagnóstico do mercado;
- escolha da metodologia;
- tratamento dos dados;
- média do valor do metro quadrado;
- média final do valor do metro quadrado;
- valor médio final;
- resultado da avaliação.
1. Finalidade, objetivo e prazo
O primeiro passo para realizar a avaliação de imóveis urbanos é garantir que o profissional responsável tenha em mente a finalidade dessa avaliação.
Além disso, também é preciso esclarecer o objetivo, o prazo para que o laudo seja apresentado e, claro, qual é a forma mais adequada para apresentação final.
2. Análise da documentação
Com a finalidade, objetivo e prazos em mente, é hora de partirmos para a próxima etapa: avaliar toda a documentação do imóvel que é necessária para a avaliação.
É papel do cliente, dono do imóvel, oferecer a documentação legítima para avaliação.
3. Vistoria do imóvel
A terceira etapa da avaliação de imóveis urbanos é realizar a vistoria do imóvel.
Essa vistoria deve ser feita pelo avaliador, para que ele entenda quais são as características do imóvel.
Durante a vistoria, é importante realizar também registros fotográficos de todos os cômodos do imóvel, além de fotografar também as regiões no entorno da unidade avaliada, sempre que possível.
4. Coleta de dados
O próximo passo é trabalhar com a coleta de dados.
Nesse momento, são pesquisados elementos que irão compor a amostra do imóvel, considerando as características da unidade avaliada, bem com a disponibilidade de recursos e informações para tal.
É interessante considerar a quantidade de dados disponíveis no mercado, cruzando com as características do imóvel que está sendo avaliado.
Para conseguir coletar os dados, é importante que o avaliador converse diretamente com corretores imobiliários ou realize consultas em sites de imobiliárias.
5. Diagnóstico do mercado
O quinto passo da avaliação de imóveis urbanos é realizar o diagnóstico de mercado.
Aqui, é preciso considerar as condições de contratação do imóvel, a finalidade da avaliação e outros detalhes importantes e cruzá-los com dados do mercado, avaliando estrutura, desempenho e conduta.
6. Escolha da metodologia
Com todas as informações em mãos, é hora de escolher a metodologia de avaliação de imóveis urbanos.
A escolha da metodologia deve ser compatível com o tipo de imóvel que está sendo avaliado, bem como seu objetivo e a finalidade dessa avaliação.
Considere também os dados de mercado disponíveis na sua pesquisa, e isso ajudará a identificar a metodologia mais adequada.
São metodologias de avaliação de imóveis urbanos:
- método comparativo direto de dados de mercado;
- método involutivo;
- método da renda;
- método evolutivo.
7. Tratamento dos dados
Uma vez que os dados foram coletados e a metodologia adequada foi escolhida, é hora de realizar o tratamento dos dados conforme previsto no método de avaliação definido.
8. Média do valor do metro quadrado das amostras
Avaliando as amostras, é hora de fazer uma média aritmética sobre o valor do metro quadrado do imóvel que está sendo avaliado.
Após a realização da média, é hora de somar ao valor do metro quadrado de cada amostra avaliada e, por fim, dividi-la pelo número total delas, encontrando um valor intermediário.
9. Média final do valor do metro quadrado
Ainda analisando o valor do metro quadrado, é preciso estabelecer o intervalo de tolerância dos valores das amostras, sempre variando entre 20% a mais e 20% a menos.
Com essa média, é possível eliminar todas as amostras que estão fora desse intervalo de tolerância de 20% a mais e 20% a menos, e a partir daí, é realizada uma nova média aritmética considerando apenas as amostras adequadas.
10. Valor médio final
Agora, com a segunda média aritmética em mãos, é hora de identificar o valor médio final do imóvel que está sendo avaliado.
O valor do metro quadrado do imóvel é calculado quando multiplicado por toda a metragem da unidade avaliada, encontrando assim um valor final.
Ainda nesse cálculo, é preciso considerar uma possível variação de acordo com cada metodologia, que varia de 1 a 10%.
Essa estimativa da variação precisa constar no laudo do imóvel avaliado.
11. Resultado da avaliação
A última etapa é apresentar o laudo da avaliação de imóveis urbanos realizado pelo profissional especializado.
Essa apresentação consiste no valor de mercado daquele imóvel, número encontrado após a avaliação dos dados que foram coletados durante o processo de análise.
O que deve conter um laudo de avaliação de imóveis urbanos?
No entanto, é um padrão que os laudos de avaliação de imóveis urbanos possuam os seguintes detalhes para serem considerados satisfatórios:
- a identificação do solicitante da avaliação;
- a finalidade e o objetivo do laudo realizado;
- as ressalvas, os pressupostos e os fatores limitantes;
- a identificação e caracterização do imóvel que está sendo avaliado;
- o diagnóstico de mercado;
- a identificação da metodologia mais adequada escolhida para a avaliação de imóveis urbanos;
- a indicação das especificidades alcançadas, avaliando sempre os graus de fundamentação e a precisão da avaliação realizada;
- como os dados estão sendo tratados e a identificação dos resultados, apresentando também os cálculos que foram feitos para encontrar cada um dos valores, o campo de arbítrio e, se for necessário, pontuar as justificativas para o resultado considerado;
- os resultados dessa avaliação, bem como a data em que ela foi concluída, para servir de referência;
- por fim, a qualificação legal e completa de todos os profissionais responsáveis pela avaliação deste imóvel urbano, bem como a assinatura dos mesmos.
Como fazer avaliação de imóveis urbanos para venda?
A melhor forma de realizar a avaliação de imóveis urbanos para venda é contratar uma empresa de consultoria imobiliária.
Um profissional capacitado e especializado irá realizar a avaliação considerando todos os detalhes mais importantes desse processo.
Além da escolha da metodologia adequada para essa avaliação, também é importante atuar em outros passos, como explicados anteriormente, como:
- identificação da finalidade, objetivo e prazo;
- análise da documentação;
- vistoria do imóvel;
- coleta de dados;
- diagnóstico do mercado;
- tratamento dos dados;
- média do valor do metro quadrado;
- média final do valor do metro quadrado;
- valor médio final;
- resultado da avaliação.
Por tratar-se de uma avaliação tão detalhada, que abrange não só características visuais como também a estrutura e finalidade de um imóvel, apenas um profissional especializado poderá realizar esse procedimento.
Quem pode assinar um PTAM?
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) poderá ser emitido e assinado apenas por um perito, ou por um corretor imobiliário registrado pelo CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
Para identificar um corretor adequado para realizar o PTAM, o Cofeci, Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, regulamenta essa atividade e permite que os profissionais qualificados obtenham o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário para efetuar essa tarefa.
Por que contratar uma empresa de consultoria imobiliária?
Contratar uma empresa de consultoria imobiliária é fundamental para a especificação do valor real dos imóveis.
Uma avaliação realizada por profissionais especializados e qualificados é a melhor maneira de ter uma visão imparcial e realizar o cálculo da melhor forma possível.
Além disso, uma empresa de consultoria imobiliária possui, além da imparcialidade, a expertise necessária para avaliar as informações e realizar a avaliação de imóveis urbanos da melhor forma possível.
No caso de uma corporação, a avaliação de imóveis dá suporte para operações como: fusões, cisões, aquisições, seguros, garantias bancárias, entre outras.
Além disso, são obtidas informações sobre a realidade da empresa para a tomada de decisões gerenciais e estratégicas.
Conheça a Investor
A consultoria imobiliária da Investor conta com uma equipe experiente, atualizada quanto às demandas do mercado, à legislação, às normas e aos pronunciamentos contábeis.
Com experiência e conhecimento profundo sobre as metodologias de avaliação de imóveis urbanos, a Investor é capaz de entregar laudos profissionais, bem feitos, transparentes e eficientes para seus clientes.
Estamos preparados para atender clientes com os mais variados tipos de imóveis e empreendimentos, seja em território nacional ou internacional.
Conclusão
É de extrema importância que seja realizado apenas por profissionais especializados e qualificados para assinatura do laudo, garantindo assim que as informações, bem como a metodologia escolhida, sejam adequadas.
A Investor é uma empresa completa, que possui consultoria imobiliária em sua cartela de serviços, e conta com uma equipe qualificada para a realização dessa tarefa.
Quer entender mais sobre os laudos de avaliação de imóveis urbanos? Confira nosso artigo sobre o tema.
