Arrendamento mercantil: o que é, tipos e como contabilizar

Não é raro encontrarmos empresários com dúvidas sobre o arrendamento mercantil. Afinal, a locação de imóvel pode ser considerada um leasing ou não?

O que pode consistir no arrendamento mercantil? Apenas imóveis, ou outros bens podem ser arrendados por pessoas jurídicas?

É comum que esses dois contextos se confundam e, por isso, decidimos criar um texto para explicar se locação de imóvel é arrendamento mercantil, e esclarecer quais são os tipos de leasing existentes.

Quer entender mais sobre o tema? Continue a leitura.

O que é operação de arrendamento mercantil?

O arrendamento mercantil, também conhecido como leasing, consiste em um contrato entre arrendador e arrendatário: no primeiro grupo, temos os proprietários de um ativo; no segundo, o cliente que irá tomar emprestado aquele ativo disponível.

Os arrendadores muitas vezes são bancos ou sociedades de arrendamento mercantil, e seus clientes, por consequência, são empresas que usufruem de um espaço específico.

Essa parceria é realizada através de um contrato, que irá garantir que o arrendatário utilize o ativo durante um período de tempo pré-definido.

Existem regras estabelecidas neste contrato para ambos os lados, e caso o locatário ou o locador descumpram alguns dos termos vigentes, existem medidas e consequências pré-estabelecidas no documento.

Nesse contexto, o arrendatário irá “alugar” um ativo diretamente com o arrendador e, poderá, em algum momento no futuro, adquirir o ativo e usar as parcelas pagas anteriormente para abater o seu valor.

Quais as características de uma operação de arrendamento mercantil?

Uma operação de arrendamento mercantil é caracterizada por ser:

• Um contrato consensual: uma vez que se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes, independentemente da entrega da coisa;
• Solene: isso porque exige a forma escrita;
• Bilateral: já que gera obrigações recíprocas;
• Oneroso: pois ambos os lados (arrendador e arrendatário) obtêm proveito, ao qual corresponde um ônus ou sacrifício;
• Comutativo: pois as prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios;
• De trato sucessivo: sabendo que a execução se faz durante o prazo previsto ou renovado;
• De adesão: o arrendador é quem elabora o contrato e o arrendatário não tem a possibilidade de discutir as suas cláusulas.

Ainda de acordo com a Lei n.6.099/74, art. 5º: “os contratos de arrendamento mercantil conterão as seguintes disposições:

1. a) prazo do contrato;
2. b) valor de cada contraprestação por períodos determinados, não superiores a um semestre;
3. c) opção de compra ou renovação de contrato, como faculdade do arrendatário;
4. d) preço para opção de compra ou critério para sua fixação, quando for estipulada esta cláusula.

Parágrafo único – Poderá o Conselho Monetário Nacional, nas operações que venha a definir, estabelecer que as contraprestações sejam estipuladas por períodos superiores aos previstos na alínea b deste artigo.”

Quais são os tipos de arrendamento mercantil e suas nuances?

Existem hoje três tipos básicos de leasing, que são divididos entre imobiliário, financeiro e operacional. A especificação do tipo de arrendamento é feita, obrigatoriamente, no início do contrato, e não poderá ser alterada durante todo o seu período de vigência.

Leasing imobiliário

O leasing pode ser aplicado no mercado imobiliário, e funciona como uma espécie de financiamento para as empresas.

Através desse arrendamento mercantil focado em imóveis, é possível adquirir ou reconstruir alguns imóveis, de forma vantajosa e mais estratégica para a sua organização: afinal, é possível adquirir o imóvel ao fim do contrato, após pagamento de um valor residual.

A locação de imóveis por empresa, nesse contexto, pode ser interessante. Aqui se repete aquilo que explicamos anteriormente: o arrendatário poderá escolher comprar o imóvel que alugou, e utilizar o valor do aluguel previamente pago como uma espécie de valor de entrada.

Uma característica do leasing imobiliário é que ele constitui 100% do valor do imóvel, além das despesas com registros e escrituras. Também é necessário subscrever um seguro para esse imóvel em questão.

Nesse modelo, temos o seguinte cenário:

• O arrendador, normalmente uma instituição de crédito, irá ceder um bem imóvel para um arrendatário, uma empresa;
• Esse arrendatário seguirá, durante todo o período de contrato, pagamento um aluguel ao proprietário do imóvel;
• Ao fim do contrato, o arrendatário poderá escolher comprar o imóvel ou não.

Leasing operacional

O leasing operacional, também chamado popularmente de renting, é uma forma de locação com a prestação de serviços.

Nesse contexto, o proprietário do ativo irá alugar seus equipamentos ou bem duráveis para um arrendatário, desde que esse se encarregue de sua manutenção e bom funcionamento.

Esse contrato de aluguel dos equipamentos deve ser feito considerando o tempo de vida útil dos bens duráveis: nunca poderá ser maior do que a duração da vida econômica dos itens.

O arrendatário pagará ao arrendador uma prestação inferior ao valor que o ativo terá ao fim do contrato (considerando o prazo estipulado). Esse valor deve ser pago mensal, bimestral ou trimestral, e irá variar de acordo com o que foi definido em contrato.

Uma vez que o contrato foi finalizado, o arrendatário irá devolver o ativo, e pode escolher se irá adquiri-lo ou não.

Dentro do leasing operacional, podemos considerar diversos tipos de bens duráveis, desde equipamentos técnicos e automóveis, até eletrodomésticos e eletroeletrônicos.

Leasing financeiro

O leasing financeiro, por sua vez, consiste em uma antecipação e recompra do bem ao fim do contrato.

Nesse cenário, encontramos as seguintes características:

• O aluguel do ativo será cobrado em parcelas, onde também estará embutido um valor correspondente à antecipação para a aquisição posterior do bem;
• Ao fim do contrato, graças às antecipações, o valor do bem está reduzido, o que torna muito mais interessante a sua aquisição.

O arrendatário, nesse caso, se optar por adquirir o bem em questão, terá que acertar um valor muito menor do que normalmente seria cobrado, fazendo com que a negociação e seu pagamento sejam mais simples.

Qual a diferença entre aluguel e arrendamento mercantil?

Apesar de não ser a mesma coisa, o aluguel e o arrendamento mercantil são facilmente confundidos, pelo fato de que o arrendamento também consiste no aluguel de um ativo, podendo ele ser imobiliário, maquinário, etc.

No entanto, a grande diferença entre as duas situações é que na locação, após o período de contrato, não é possível que o locatário adquira aquele espaço e abata no valor total o valor dos aluguéis que já foram pagos anteriormente.

Já no arrendamento mercantil, fica explícito no contrato que é possível o arrendatário adquirir o ativo após o período de contrato de aluguel, caso seja de seu interesse. Sendo assim, ele poderá usar o valor pago em aluguel para abater uma parte do valor do ativo.

Qual a diferença entre leasing financeiro e operacional?

Existe, sim, diferença entre o leasing financeiro e o operacional.

De modo geral podemos dizer que o leasing financeiro é a operação de arrendamento mercantil que transfere ao arrendatário substancialmente todos os riscos inerentes ao uso do bem arrendado.

Conforme o disposto no art. 6º da Resolução nº 4.696, considera-se arrendamento mercantil financeiro a modalidade de arrendamento que não for classificada como arrendamento mercantil operacional.

Via de regra, o leasing financeiro pressupõe o estabelecimento de valor residual garantido, como obrigação de pagamento por parte das arrendatárias, recuperando a arrendadora o custo total do ativo arrendado.

Por outro lado, é considerado arrendamento mercantil operacional a modalidade em que, segundo a Resolução nº 4.696 de 27 de novembro de 2018:

I- as contraprestações a serem pagas pela arrendatária contemplem o custo de arrendamento do bem e os serviços inerentes à sua colocação à disposição da arrendatária, não podendo o valor presente dos pagamentos ultrapassar 90% (noventa por cento) do custo do bem;

II- o prazo efetivo do arrendamento mercantil seja inferior a 75% (setenta e cinco por cento) do prazo de vida útil econômica do bem;

III- o preço para o exercício da opção de compra seja o valor de mercado do bem arrendado;

IV- não haja previsão de pagamento de valor residual garantido;

V- o bem arrendado seja suficientemente genérico, de modo a possibilitar seu arrendamento subsequente a outra arrendatária sem modificações significativas; e

VI- as perdas decorrentes do cancelamento do contrato após o período de cancelamento improvável não sejam suportadas substancialmente pela arrendatária.

Vantagens e Desvantagens do arrendamento mercantil

Assim como qualquer negócio, o arrendamento mercantil também possui as suas vantagens e desvantagens. Abaixo listamos as principais delas!

Vantagens para os locatários

Podemos citar como algumas das vantagens do arrendamento mercantil:

• O processamento dos documentos são rápidos e fáceis;
• A modalidade oferece benefícios tributários como a diminuição no valor dos impostos a pagar;
• É possível fazer financiamento do valor total do investimento;
• Você pode financiar bens nacionais e importados;
• Aumenta a capacidade produtiva mediante a aquisição de um equipamento moderno e pode quitar as prestações com o lucro operacional obtido;
• O uso do bem só se dá durante o tempo que está vigente o contrato, assim você evita o acúmulo de bens obsoletos;
• O Leasing é flexível nos prazos, nas quantidades e acesso a serviços;
• As operações de arrendamento mercantil não encontram-se sujeitas à incidência de Imposto de Operações Financeiras (IOF).

Desvantagens para os locatários

Já entre as desvantagens para os locatários do arrendamento mercantil estão:

• Você só é considerado o proprietário do bem no final do contrato;
• Não é possível entregar ou devolver o bem até que termine o contrato;
• Caso você não cumpra com as suas obrigações contratuais, é importante que saiba que existem cláusulas penais;
• Possui um custo financeiro mais alto comparado com outras opções de financiamento;
• Este compromisso não pode ser interrompido por qualquer uma das partes;
• Não se obtém os benefícios e poderes que proporciona a propriedade de um bem.

Como contabilizar o pagamento de arrendamento mercantil?

De acordo com o CPC 06, para contabilizar o pagamento de arrendamento mercantil o ativo de direito de uso deve ser mensurado inicialmente a custo, o que compreende:

1. O valor da mensuração inicial do passivo de arrendamento, conforme descrito no item 26 do CPC 06, ou seja, passivo calculado a valor presente;
2. Quaisquer pagamentos de arrendamentos efetuados até a data de início, menos quaisquer incentivos de arrendamento recebidos;
3. Quaisquer custos diretos iniciais incorridos pelo arrendatário.

De acordo com o item 27 do CPC 06:

“A política de depreciação para os ativos arrendados depreciáveis deve ser consistente com a dos demais ativos depreciáveis e a depreciação reconhecida deve ser calculada de acordo com as regras aplicáveis aos ativos imobilizados”.

A depreciação desse item será feita, tendo como base dois caminhos:

1. O primeiro, leva em consideração que o ativo subjacente será adquirido no final do contrato, sendo assim a depreciação deve ocorrer de acordo com a vida útil do ativo em questão.
2. Caso a empresa não opte por comprar o ativo, esta deverá depreciá-lo de acordo com o tempo de contrato ou a vida útil do ativo subjacente, dos dois, o menor.

No que diz respeito aos passivos, estes devem ser segregados em corrente e não corrente, dependendo do prazo de pagamento das parcelas.

Também é importante separar no seu registro o valor dos juros a transcorrer como conta redutora da dívida. O encargo financeiro deve ser reconhecido a cada período, durante o prazo do arrendamento como despesa financeira, a fim de produzir uma taxa de juros periódica constante sobre o saldo remanescente do passivo.

Caso haja pagamentos contingentes, esses devem ser lançados como despesa nos períodos em que são incorridos, não alterando o valor do registro inicial do ativo e do passivo.

Outro ponto importante da contabilização do pagamento mercantil, é que a Lei 12.973/14 incluiu o inciso VIII no art. 13 da Lei 9.249/95, proibindo a dedução da despesa de depreciação e amortização de bem objeto de arrendamento mercantil, mantendo o tratamento tributário existente para essas operações.

Por fim, o arrendatário poderá, na apuração do Lucro Real, realizar exclusões no LALUR das contraprestações pagas ou creditadas por força do contrato que não tenham sido reconhecidas como despesa; dos custos diretos iniciais incorridos que façam parte do custo do ativo de direito de uso; e dos custos incorridos de desmontagem e remoção do ativo.

Da mesma forma, ele poderá adicionar no LALUR a despesa com depreciação dos bens objeto de arrendamento mercantil; as perdas por redução de valor recuperável; perdas na avaliação com base no valor justo; e as despesas financeiras reconhecidas.

O que é contraprestação no arrendamento mercantil?

A contraprestação no arrendamento mercantil nada mais é do que o valor que deve ser pago pelo arrendatário no decorrer do contrato de arrendamento à arrendadora.

Como já falado anteriormente, este valor amortiza o valor original do bem mais os encargos financeiros.

Para realizar o cálculo do valor da contraprestação é analisada a nota fiscal de venda emitida pelo fornecedor para a arrendadora através da aplicação de um coeficiente sobre o valor da nota fiscal, ou seja, custo de aquisição do bem, já inclusos, impostos, custo de transporte e instalação e caso conste no contrato, custos de seguro.

Em suma, o vencimento das contraprestações se dá a cada 30 dias. Entretanto, elas podem ter qualquer periodicidade, desde que não sejam maiores que seis meses.

Também é possível que as contraprestações sejam reajustadas nos seguintes casos:

1. Nos contratos financiados por recursos captados em reais, as contraprestações podem ser atreladas a um dos índices permitidos pela legislação em vigor, como, INPC1, IGP-M2 ou IGP-DI3;
2. Nos contratos financiados por recursos captados em moeda estrangeira, as contraprestações podem ser atreladas à taxa de câmbio desta moeda.

Para as contraprestações prefixadas, elas possuem um valor fixo definido na assinatura do contrato, independentemente de oscilações na economia durante o período de vigência do contrato.

O que deve constar em um contrato de arrendamento mercantil?

O contrato de arrendamento mercantil de imóveis precisa constar algumas informações importantes para esclarecer diversas questões.

Dentre os dados mais importantes, destacam-se:

• Prazo de validade do contrato;
• Qual o valor de cada contraprestação em períodos pré-determinados, sem que supere um semestre;
• A opção de compra ou renovação do contrato;
• O preço de compra;
• O critério para fixação do preço de compra

Ao fim do prazo de arrendamento estipulado por contrato, o arrendatário deverá ter três opções:

1- a aquisição dos bens, em sua totalidade ou apenas parcialmente, por um valor menos do que o da aquisição primitiva convencionada no contrato;

2- devolver os bens ao arrendador;

3- prorrogar o contrato, mediante um aluguel menor do que o do arrendamento anterior.

Dessa forma, podemos entender que a locação de imóveis por empresas não é, necessariamente, um arrendamento mercantil. Só será visto dessa forma quando o próprio contrato de locação prever a possibilidade de arrendamento imobiliário.

Conclusão

Esperamos que esse post tenha sido esclarecedor quanto ao arrendamento mercantil, seus tipos e forma de contabilização.

Como vimos, o leasing pode ser muito interessante para as empresas, principalmente nos casos relacionados a imóveis, já que ele facilita a compra do bem.

E lembre-se que, caso necessite da ajuda de um profissional, a Investor conta com uma equipe especializada em avaliações com foco no sucesso dos negócios.

Para saber mais sobre leasing e suas variáveis, confira nosso artigo Leasing: o que é e como funciona.