Não é raro encontrarmos empresários com dúvidas sobre o arrendamento mercantil. Afinal, a locação de imóvel pode ser considerada um leasing ou não?
O que pode consistir no arrendamento mercantil? Apenas imóveis, ou outros bens podem ser arrendados por pessoas jurídicas?
É comum que esses dois contextos se confundam e, por isso, decidimos criar um texto para explicar se locação de imóvel é arrendamento mercantil, e esclarecer quais são os tipos de leasing existentes.
Quer entender mais sobre o tema? Continue a leitura.
O arrendamento mercantil, também conhecido como leasing, consiste em um contrato entre arrendador e arrendatário: no primeiro grupo, temos os proprietários de um ativo; no segundo, o cliente que irá tomar emprestado aquele ativo disponível.
Os arrendadores muitas vezes são bancos ou sociedades de arrendamento mercantil, e seus clientes, por consequência, são empresas que usufruem de um espaço específico.
Essa parceria é realizada através de um contrato, que irá garantir que o arrendatário utilize o ativo durante um período de tempo pré-definido.
Existem regras estabelecidas neste contrato para ambos os lados, e caso o locatário ou o locador descumpram alguns dos termos vigentes, existem medidas e consequências pré-estabelecidas no documento.
Nesse contexto, o arrendatário irá “alugar” um ativo diretamente com o arrendador e, poderá, em algum momento no futuro, adquirir o ativo e usar as parcelas pagas anteriormente para abater o seu valor.
Uma operação de arrendamento mercantil é caracterizada por ser:
Ainda de acordo com a Lei n.6.099/74, art. 5º: “os contratos de arrendamento mercantil conterão as seguintes disposições:
Parágrafo único – Poderá o Conselho Monetário Nacional, nas operações que venha a definir, estabelecer que as contraprestações sejam estipuladas por períodos superiores aos previstos na alínea b deste artigo.”
Existem hoje três tipos básicos de leasing, que são divididos entre imobiliário, financeiro e operacional. A especificação do tipo de arrendamento é feita, obrigatoriamente, no início do contrato, e não poderá ser alterada durante todo o seu período de vigência.
O leasing pode ser aplicado no mercado imobiliário, e funciona como uma espécie de financiamento para as empresas.
Através desse arrendamento mercantil focado em imóveis, é possível adquirir ou reconstruir alguns imóveis, de forma vantajosa e mais estratégica para a sua organização: afinal, é possível adquirir o imóvel ao fim do contrato, após pagamento de um valor residual.
A locação de imóveis por empresa, nesse contexto, pode ser interessante. Aqui se repete aquilo que explicamos anteriormente: o arrendatário poderá escolher comprar o imóvel que alugou, e utilizar o valor do aluguel previamente pago como uma espécie de valor de entrada.
Uma característica do leasing imobiliário é que ele constitui 100% do valor do imóvel, além das despesas com registros e escrituras. Também é necessário subscrever um seguro para esse imóvel em questão.
Nesse modelo, temos o seguinte cenário:
O leasing operacional, também chamado popularmente de renting, é uma forma de locação com a prestação de serviços.
Nesse contexto, o proprietário do ativo irá alugar seus equipamentos ou bem duráveis para um arrendatário, desde que esse se encarregue de sua manutenção e bom funcionamento.
Esse contrato de aluguel dos equipamentos deve ser feito considerando o tempo de vida útil dos bens duráveis: nunca poderá ser maior do que a duração da vida econômica dos itens.
O arrendatário pagará ao arrendador uma prestação inferior ao valor que o ativo terá ao fim do contrato (considerando o prazo estipulado). Esse valor deve ser pago mensal, bimestral ou trimestral, e irá variar de acordo com o que foi definido em contrato.
Uma vez que o contrato foi finalizado, o arrendatário irá devolver o ativo, e pode escolher se irá adquiri-lo ou não.
Dentro do leasing operacional, podemos considerar diversos tipos de bens duráveis, desde equipamentos técnicos e automóveis, até eletrodomésticos e eletroeletrônicos.
O leasing financeiro, por sua vez, consiste em uma antecipação e recompra do bem ao fim do contrato.
Nesse cenário, encontramos as seguintes características:
O arrendatário, nesse caso, se optar por adquirir o bem em questão, terá que acertar um valor muito menor do que normalmente seria cobrado, fazendo com que a negociação e seu pagamento sejam mais simples.
Apesar de não ser a mesma coisa, o aluguel e o arrendamento mercantil são facilmente confundidos, pelo fato de que o arrendamento também consiste no aluguel de um ativo, podendo ele ser imobiliário, maquinário, etc.
No entanto, a grande diferença entre as duas situações é que na locação, após o período de contrato, não é possível que o locatário adquira aquele espaço e abata no valor total o valor dos aluguéis que já foram pagos anteriormente.
Já no arrendamento mercantil, fica explícito no contrato que é possível o arrendatário adquirir o ativo após o período de contrato de aluguel, caso seja de seu interesse. Sendo assim, ele poderá usar o valor pago em aluguel para abater uma parte do valor do ativo.
Existe, sim, diferença entre o leasing financeiro e o operacional.
De modo geral podemos dizer que o leasing financeiro é a operação de arrendamento mercantil que transfere ao arrendatário substancialmente todos os riscos inerentes ao uso do bem arrendado.
Conforme o disposto no art. 6º da Resolução nº 4.696, considera-se arrendamento mercantil financeiro a modalidade de arrendamento que não for classificada como arrendamento mercantil operacional.
Via de regra, o leasing financeiro pressupõe o estabelecimento de valor residual garantido, como obrigação de pagamento por parte das arrendatárias, recuperando a arrendadora o custo total do ativo arrendado.
Por outro lado, é considerado arrendamento mercantil operacional a modalidade em que, segundo a Resolução nº 4.696 de 27 de novembro de 2018:
I- as contraprestações a serem pagas pela arrendatária contemplem o custo de arrendamento do bem e os serviços inerentes à sua colocação à disposição da arrendatária, não podendo o valor presente dos pagamentos ultrapassar 90% (noventa por cento) do custo do bem;
II- o prazo efetivo do arrendamento mercantil seja inferior a 75% (setenta e cinco por cento) do prazo de vida útil econômica do bem;
III- o preço para o exercício da opção de compra seja o valor de mercado do bem arrendado;
IV- não haja previsão de pagamento de valor residual garantido;
V- o bem arrendado seja suficientemente genérico, de modo a possibilitar seu arrendamento subsequente a outra arrendatária sem modificações significativas; e
VI- as perdas decorrentes do cancelamento do contrato após o período de cancelamento improvável não sejam suportadas substancialmente pela arrendatária.
Assim como qualquer negócio, o arrendamento mercantil também possui as suas vantagens e desvantagens. Abaixo listamos as principais delas!
Podemos citar como algumas das vantagens do arrendamento mercantil:
Já entre as desvantagens para os locatários do arrendamento mercantil estão:
De acordo com o CPC 06, para contabilizar o pagamento de arrendamento mercantil o ativo de direito de uso deve ser mensurado inicialmente a custo, o que compreende:
De acordo com o item 27 do CPC 06:
“A política de depreciação para os ativos arrendados depreciáveis deve ser consistente com a dos demais ativos depreciáveis e a depreciação reconhecida deve ser calculada de acordo com as regras aplicáveis aos ativos imobilizados”.
A depreciação desse item será feita, tendo como base dois caminhos:
No que diz respeito aos passivos, estes devem ser segregados em corrente e não corrente, dependendo do prazo de pagamento das parcelas.
Também é importante separar no seu registro o valor dos juros a transcorrer como conta redutora da dívida. O encargo financeiro deve ser reconhecido a cada período, durante o prazo do arrendamento como despesa financeira, a fim de produzir uma taxa de juros periódica constante sobre o saldo remanescente do passivo.
Caso haja pagamentos contingentes, esses devem ser lançados como despesa nos períodos em que são incorridos, não alterando o valor do registro inicial do ativo e do passivo.
Outro ponto importante da contabilização do pagamento mercantil, é que a Lei 12.973/14 incluiu o inciso VIII no art. 13 da Lei 9.249/95, proibindo a dedução da despesa de depreciação e amortização de bem objeto de arrendamento mercantil, mantendo o tratamento tributário existente para essas operações.
Por fim, o arrendatário poderá, na apuração do Lucro Real, realizar exclusões no LALUR das contraprestações pagas ou creditadas por força do contrato que não tenham sido reconhecidas como despesa; dos custos diretos iniciais incorridos que façam parte do custo do ativo de direito de uso; e dos custos incorridos de desmontagem e remoção do ativo.
Da mesma forma, ele poderá adicionar no LALUR a despesa com depreciação dos bens objeto de arrendamento mercantil; as perdas por redução de valor recuperável; perdas na avaliação com base no valor justo; e as despesas financeiras reconhecidas.
A contraprestação no arrendamento mercantil nada mais é do que o valor que deve ser pago pelo arrendatário no decorrer do contrato de arrendamento à arrendadora.
Como já falado anteriormente, este valor amortiza o valor original do bem mais os encargos financeiros.
Para realizar o cálculo do valor da contraprestação é analisada a nota fiscal de venda emitida pelo fornecedor para a arrendadora através da aplicação de um coeficiente sobre o valor da nota fiscal, ou seja, custo de aquisição do bem, já inclusos, impostos, custo de transporte e instalação e caso conste no contrato, custos de seguro.
Em suma, o vencimento das contraprestações se dá a cada 30 dias. Entretanto, elas podem ter qualquer periodicidade, desde que não sejam maiores que seis meses.
Também é possível que as contraprestações sejam reajustadas nos seguintes casos:
Para as contraprestações prefixadas, elas possuem um valor fixo definido na assinatura do contrato, independentemente de oscilações na economia durante o período de vigência do contrato.
O contrato de arrendamento mercantil de imóveis precisa constar algumas informações importantes para esclarecer diversas questões.
Dentre os dados mais importantes, destacam-se:
Ao fim do prazo de arrendamento estipulado por contrato, o arrendatário deverá ter três opções:
1- a aquisição dos bens, em sua totalidade ou apenas parcialmente, por um valor menos do que o da aquisição primitiva convencionada no contrato;
2- devolver os bens ao arrendador;
3- prorrogar o contrato, mediante um aluguel menor do que o do arrendamento anterior.
Dessa forma, podemos entender que a locação de imóveis por empresas não é, necessariamente, um arrendamento mercantil. Só será visto dessa forma quando o próprio contrato de locação prever a possibilidade de arrendamento imobiliário.
Esperamos que esse post tenha sido esclarecedor quanto ao arrendamento mercantil, seus tipos e forma de contabilização.
Como vimos, o leasing pode ser muito interessante para as empresas, principalmente nos casos relacionados a imóveis, já que ele facilita a compra do bem.
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Para saber mais sobre leasing e suas variáveis, confira nosso artigo Leasing: o que é e como funciona.
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