Avaliação Imobiliária: o que é, quando fazer e métodos

Quem possui um imóvel, provavelmente já se perguntou quanto ele vale. No entanto, para descobrir esse valor é necessário recorrer à ajuda especializada de uma Consultoria Imobiliária para que assim, seja realizada uma avaliação imobiliária.

Se você ainda não sabe o que significa esse conceito e quando é necessária essa análise, continue com a leitura do artigo!

O que é avaliação imobiliária?

A avaliação imobiliária é um relatório que consiste em conhecimentos técnicos e científicos para avaliar bens. Com embasamento normativo e seguindo uma série de procedimentos com o objetivo de gerar um laudo. Sendo assim, é um relatório detalhado conforme a finalidade da avaliação para determinar o valor de uma propriedade.

O processo de avaliação deve ser realizado por engenheiro, arquiteto ou agrônomo, devidamente registrados no CREA/CAU, preferencialmente associado do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e com curso de especialização na área.

Os procedimentos envolvidos são: a vistoria do imóvel e de seu entorno, uma pesquisa completa das propriedades semelhantes/comparáveis da região onde se localiza o bem e cálculos de avaliações precisos, de acordo com a metodologia e as normas requeridas.

Por que fazer uma avaliação imobiliária?

São diversas as finalidades que podem levar à realização da avaliação imobiliária. Dentre elas, destacamos algumas:

• Tornar as negociações justas e embasadas em casos de compra e venda de imóveis com o objetivo de evitar divergência e desgaste entre as partes;
• Atender às legislações contábeis;
• Realizar o estudo de viabilidade técnico-econômica;
• Prover segurança para instituições financeiras e proprietários de imóveis para fins de garantias bancárias;
• Evitar conflitos em situações de negociações societárias, como fusões, cisões e incorporações;
• Determinar o valor locativo justo de um imóvel, como também, suas revisões;
• Chegar ao valor justo de indenização em casos de desapropriação;
• Elaborar inventários e ações de falência à medida que atualiza seus valores;
• Ações litigiosas em geral que envolvem bens patrimoniais como garantias, pagamentos ou amortizações;
• Revisar o cálculo de Imposto Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD) que incide sobre doações ou transmissões hereditárias ou testamentárias de bens móveis e imóveis;
• Gerenciar o patrimônio de forma a alocar os ativos da melhor maneira possível e garantir o melhor retorno sobre a propriedade.

Agora você já compreendeu a importância da avaliação imobiliária, mas não sabe o que precisa fazer? Nós vamos te explicar!

Quando é necessário fazer avaliação imobiliária?

Podemos dizer que a avaliação de imóveis ou avaliação imobiliária é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança.

Isso porque, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou até mesmo em decisões judiciais.

Em suma, o laudo em si é um documento comprobatório que certifica a expressão monetária de um determinado bem imóvel para uma finalidade específica, data e situação determinadas.

No caso de financiamento, por exemplo, a instituição responsável por regular a concessão do crédito realiza o pedido como garantia para o imóvel cobrir o valor investido se não houver o pagamento da dívida.

No entanto, na compra e venda direta, no qual não está envolvido um terceiro, o banco, o comprador pode exigir o documento como forma de verificar o real valor do imóvel em relação ao pedido do vendedor.

Já no caso de o documento ser utilizado em processos judiciais nos quais o imóvel esteja diretamente envolvido, normalmente, as ações envolvem valores de aluguel, renovação ou revisão, cálculo de valores para indenização, venda compulsória ou liquidação forçada por requisito de instituição financeira, entre outras finalidades.

Quais os critérios utilizados na avaliação imobiliária?

Para fazer a avaliação imobiliária é necessário que os profissionais envolvidos utilizem alguns critérios para que o serviço tenha valor legal. Isso significa que eles devem usar as regras estipuladas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).

Sendo assim, para compor o valor final do imóvel os avaliadores verificam uma série de itens, sendo que entre eles, podemos destacar como principais os listados abaixo.

Localização

A localização é um dos pontos mais importantes na avaliação. Para chegar ao valor de mercado do imóvel deve-se levar em consideração a cidade, o bairro e a rua em que o mesmo se encontra, pois tudo isso afeta diretamente no preço final.

Acabamento

Outra variável muito importante na hora de criar o laudo é o estado de conservação da propriedade. Nesse sentido, um bom acabamento pode ser responsável por aumentar o seu valor consideravelmente. São alguns detalhes que acabam afetando o preço de compra e venda do imóvel.

Documentação

A documentação em dia é uma garantia para que a operação financeira seja possível. Por isso é considerada um fator de segurança da propriedade. Alguns pontos como débitos em relação aos impostos, gravames de áreas de preservação, áreas de difícil acesso e outros podem prejudicar o valor geral.

Atividades básicas

Dependendo do motivo da análise, ela também pode influenciar a sua valorização. Isso porque, imóveis de retomada, por exemplo, em que existe ocupação, geram mais gastos, assim como a deterioração ou a existência de dívidas anteriores.

Revestimento

Durante a avaliação o revestimento das paredes também é levado em conta. Dessa maneira, o vistoriador fica atento quanto à presença de rachaduras ou marcas e umidade, que podem significar vazamentos ou infiltrações.

Pintura

A pintura, tanto das áreas internas como das partes externas do imóvel, também demonstra o nível de cuidado com o mesmo, e por isso é levada em conta na hora da avaliação. É comum a observação de ondulações, sombreados e falhas.

Fachada

Para uma avaliação mais elevada, os componentes da fachada, tais como portões, grades, portas e calçamento, devem estar em um bom estado de conservação, assim como o funcionamento de portões eletrônicos, caso existam.

Elétrica e hidráulica

Podemos dizer que os componentes elétricos e hidráulicos estão entre as partes mais importantes na avaliação de imóveis, e demandam uma inspeção detalhada do profissional. Para isso, ele possivelmente testará os aparelhos e conexões, assim como ralos, descargas, chuveiros e a caixa de energia.

Forros e telhados

Normalmente, os imóveis apresentam forro de PVC, gesso ou outros materiais do tipo, que devem estar em boas condições para não depreciar o valor da unidade. A mesma coisa vale para o telhado, já que este não deve conter vazamentos, danos aparentes nem rachaduras causadas pela umidade.

Vidros

De nada adianta entrar na tendência de portas e janelas de vidro se elas não estiverem em bom estado. O avaliador precisa considerar se há a presença de trincas, arranhões ou falta de peças.

É importante ressaltar que todos os critérios elencados acima, e que são verificados pelos engenheiros avaliadores, assim como os demais pontos que não estão nessa lista, mas que são analisados durante a avaliação, podem ser encontrados na NBR 14653, da ABNT.

Contratando uma Consultoria para fazer avaliação imobiliária

Procurar uma consultoria imobiliária para realizar a avaliação é um investimento que vale a pena. Como a empresa é especialista no assunto, ela estuda, analisa e conhece o mercado imobiliário, sabendo como ele está em determinado momento.

Assim, ela é atualizada quanto às demandas do mercado e pode traçar planos estratégicos para seu cliente relacionado aos melhores momentos para negociar.

Além disso, a consultoria imobiliária age em consonância com a lei, as normas e os pronunciamentos contábeis, está preparada para atender os mais diversos clientes.

Dessa forma, evita gastos desnecessários, auxilia nas negociações, elabora contratos eficientes que garantem o cumprimento de prazos e pagamentos, garante segurança e aproximação das partes envolvidas, como também, respaldo jurídico.

Corretor x consultor imobiliário

Cabe ressaltar que existe uma diferença entre o corretor e o consultor imobiliário. O corretor é o profissional regularmente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) e apto a intermediar o processo de prospecção de imóveis e compradores, auxiliando nos termos de compra, venda, permuta e locação e podendo opinar quanto à comercialização imobiliária.

Sendo assim, é de sua responsabilidade dar assistência às visitas dos clientes e saber analisar imóveis (localização, arquitetura, entre outros).

Já o consultor imobiliário é aquele que presta informações sobre o mercado aos clientes, realiza, então,  investigações e pesquisas de tendências, identifica oportunidades podendo dizer se o mercado está ou não favorável, faz previsões de médio e longo prazo para orientar clientes, elabora contratos, e também, acompanha mudanças de proprietários.

Mas lembre-se, ambos os serviços não são excludentes, mas sim, complementares para garantir ainda mais segurança, praticidade e agilidade aos processos.

Serviços prestados por uma Consultoria Imobiliária

São diversos os serviços prestados por uma consultoria. A Investor, por exemplo, presta uma consultoria imobiliária completa, desenhada e customizada com foco nas demandas do cliente e do negócio. Entre os nossos serviços, podemos citar:

• Estudos de viabilidade econômico-financeira;
• Estudos de vocação (Highest and Best Use) – a análise das melhores alternativas imobiliárias para um determinado terreno;
• Built to Suit – avaliações de operações em que organizações ocupam imóveis planejados especialmente para suas operações e demandas;
• Site Hunter – busca pela melhor localização possível para seu empreendimento;
• Busca de “funding” para projetos imobiliários;
• Análises Lease vs. Buy e Stay vs. Go – estudo que tem como objetivo analisar a viabilidade econômico-financeira com o propósito de realizar um leasing ou a compra de um determinado ativo para auxiliar o cliente na tomada de decisão da melhor estratégia a ser feita;
• Análise de portfólios imobiliários e sugestões de novos negócios;
• Monitoramento das tendências do mercado;
• Compra e Venda de Imóveis – Negociação a valores justos;
• Determinação do Valor Locativo e Análise da rentabilidade de carteiras imobiliárias;
• Renegociação de contratos de locação;
• Revisão de tributos (IPTU/ITBI/ITCD);
• Avaliações para garantias bancárias e dação em pagamento, atendendo às exigências da Febraban – Federação Brasileira de Bancos;
• Suporte aos administradores judiciais com a emissão de laudos de avaliação conforme a Lei nº 11.101/05;
• Atuação em ações revisionais e renovatórias;
• Assistência técnica judicial (Penhoras, Inventários, Litígios familiares, Ações renovatórias de aluguel, Desapropriações, dentre outros);
• Valor Justo e Gestão Patrimonial em atendimento à Legislação Contábil, dentre os quais destacamos o CPC 01 (Teste de Impairment), o CPC 15 (Combinação de negócios), o CPC 27 (Vida útil econômica), o CPC 28 (Propriedades para Investimento) e o CPC 46 (Mensuração do Valor Justo);
• Avaliação de Ativos em Fundos de Investimento em Participação (FIP), assim como, Fundo de Investimento Imobiliário (FII) incluindo atendimento à instrução ICVM 578 e 579.

Normas e regulamentações

Todos os nossos laudos são pautados pelos princípios da Engenharia de Avaliações, de tal forma que, são feitos por profissionais qualificados, habilitados e certificados, atendendo aos pronunciamentos contábeis (CPCs), normas internacionais de contabilidade (IFRS) – publicadas e revisadas pelo IASB (International Accounting Standards Board), as NBRs que permeiam o tema, as deliberações da CVM e todas as regulamentações e normas relacionadas. Entre essas, destacam-se:

• NBR –14.653 da ABNT: apresenta as diretrizes para avaliação de bens, quanto a: a) classificação da sua natureza; b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; c) descrição das atividades básicas; d) definição da metodologia básica; e) especificação das avaliações; f) requisitos básicos de laudos de avaliação;
• Lei n º 6.404/78 – “Lei das S/A”: dispõe sobre as Sociedades por Ações. Art. 1º A companhia ou sociedade anônima terá o capital dividido em ações, e a responsabilidade dos sócios ou acionistas será limitada ao preço de emissão das ações subscritas ou adquiridas;
• CPC 01 – Teste de Impairment:  possibilita que empresas, ao verificarem o valor de seus ativos anualmente, reconheça se estes estão desvalorizados, ou seja, se o valor contábil excede seu valor recuperável;
• CPC 27 – Ativo Imobilizado: prescrever o tratamento contábil para ativos imobilizados, de forma que os usuários das demonstrações contábeis possam discernir a informação sobre o investimento de uma entidade em seus ativos imobilizados, bem como as mutações nesse investimento;
• ICPC 10: esta Interpretação tem a finalidade de tratar de alguns assuntos relativos à implementação inicial dos Pronunciamentos Técnicos CPC 27 – Ativo Imobilizado, CPC 28 – Propriedade para Investimento, CPC 37 – Adoção Inicial das Normas Internacionais de Contabilidade e CPC 43 – Adoção Inicial dos Pronunciamentos Técnicos CPCs 15 a 40;
• CPC 28 – Propriedade para Investimento: fala sobre um terreno ou edifício – ou parte de edifício – mantido pelo proprietário ou pelo arrendatário (como ativo de direito de uso), para auferir aluguel ou para valorização do capital;
• CPC 46 – Mensuração do Valor Justo: tem como objetivo definir valor justo e estabelecer em um único Pronunciamento a estrutura para a mensuração do valor justo; e estabelecer divulgações sobre mensurações do valor justo.

Quais os métodos aplicados na avaliação imobiliária?

Como vimos até aqui, são diversos os critérios analisados durante uma avaliação de imóveis. No entanto, o mesmo podemos dizer dos métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário, já que são várias as possibilidades.

De modo geral, é o avaliador quem deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias, sendo os principais métodos: o evolutivo, o involutivo e o comparativo. Saiba mais sobre eles abaixo!

• Método evolutivo: este é o método mais indicado na avaliação de imóveis urbanos, já que ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
• Método involutivo: podemos dizer que este método é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
• Método comparativo: em suma, é o método de avaliação imobiliária mais conhecido. Nesse tipo de análise é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer, entre outros pontos.

Como já falamos, o método mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado, que se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel para que seja obtido um valor médio.

É válido ressaltar que esse resultado é feito sob média ponderada, pois ainda que os imóveis tenham características parecidas, eles são sempre diferentes, cada um com suas particularidades.

Conclusão

Neste texto você pode entender um pouco mais sobre a avaliação imobiliária, que nada mais é do que um relatório que consiste em conhecimentos técnicos e científicos para avaliar bens, com embasamento normativo e seguindo uma série de procedimentos com o objetivo de gerar um laudo.

Todo o processo de avaliação deve ser realizado por corretor de imóveis, arquiteto ou engenheiro, devidamente registrados no CRECI/CREA/CAU, de preferência que seja associado ao Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) e com cursos de especialização na área.

Em suma, para essa análise envolve-se procedimentos como: a vistoria do imóvel e de seu entorno, uma pesquisa completa das propriedades semelhantes/comparáveis da região onde se localiza o bem e cálculos de avaliações precisos de acordo com a metodologia e as normas requeridas. Assim, obtém-se um relatório detalhado com o valor da propriedade.

A Investor Avaliações conta com uma equipe especializada e atualizada quanto às demandas do mercado, à legislação, às normas e aos pronunciamentos contábeis, para fazer a avaliação do seu imóvel.

Prestamos uma consultoria imobiliária completa, desenhada e customizada com foco nas demandas do cliente e do negócio. E estamos preparados para atender clientes com os mais variados tipos de imóveis e empreendimentos, seja em território nacional ou internacional.

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