Os ativos classificados como Propriedade para Investimento referem-se à imóveis e terrenos mantidos por uma entidade para obter renda, seja por locação ou por ganho de capital, e deverão ser classificados dentro do Ativo não Circulante do Demonstrativo Contábil. Um dos erros mais comuns de empresários e administradores é classificar esse tipo de ativo como Ativo Imobilizado dentro do seu balanço.
Conceito segundo o CPC 28
O Pronunciamento Técnico CPC 28 determina o seguinte conceito de Propriedade para Investimento: “é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte) mantida pelo proprietário (ou arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas”. É importante nos ater à definição do CPC porque não são consideradas Propriedades para Investimentos aquelas propriedades em que o proprietário está ocupando, ativos biológicos, propriedades destinadas à venda, etc.
Outra importante questão é que, como o que determina sua classificação é a forma de uso, pode haver mudanças na classificação de um mesmo bem ao longo do tempo. Por exemplo, se um imóvel, que antes era alugado pela entidade a terceiros passa a ser utilizado pela própria empresa como escritório, ele não é mais considerado uma Propriedade para Investimento e sim Ativo Imobilizado.
Propriedade para Investimento X Ativo Imobilizado
É muito comum que empresários e administradores classifiquem Propriedade para Investimento como Ativo Imobilizado. Isso porque, segundo o CPC 27, que trata acerca dos Ativos Imobilizados, determina que o item tangível é aquele que:
-É mantido para uso na produção ou fornecimento de mercadorias ou serviços, para aluguel a outros, ou para fins administrativos;
-Se espera utilizar por mais de um período.
Como tanto no caso do CPC 28 quanto no CPC 27 é mencionada a palavra aluguel, o que distingue um do outro, é a origem da receita do aluguel. Se for originado da produção ou fins administrativos, será imobilizado, se for apenas para receita, será Investimento.
Ex.: Aluguel de casas de uma entidade para funcionários locais são ativos que deverão ser mensurados segundo o CPC 27, mas se for edifício comercial de propriedade da entidade, que é alugado para outras empresas, deve ser mensurado segundo o CPC 28 – Propriedade para Investimento.
Um exemplo ilustrativo é o jogo Monopoly (ou Banco Imobiliário), em que essa distinção fica bem clara. Durante o jogo, quando você cai em uma casa, ainda sem dono, e opta por comprá-la, todos os outros jogadores que pararem no seu “quadrinho” são obrigados a te pagarem um valor X. Esse quadrinho que você comprou seria considerada sua Propriedade para Investimento.
Vantagens com relação à imobilização do bem
A principal vantagem de tratar um bem como Propriedade para Investimento é ser permitido realizar a “reavaliação” do imóvel.
Essa reavaliação é permitida uma vez que pode haver uma diferença considerável entre o valor registrado contabilmente em relação ao valor de mercado após determinado período de tempo. Isso porque é muito comum que exista uma valorização ou desvalorização imobiliária ao longo dos anos, de acordo com o cenário macroeconômico do país, e outros fatores, que podem alterar o valor de mercado daquela propriedade.
Mensuração da Propriedade para Investimento
A partir de dezembro de 2007, devido à implantação das normas internacionais de contabilidade no Brasil, as Propriedades para Investimento podem ser mensuradas através de dois métodos distintos: método de custo e método de valor justo, segundo o CPC 28. Antes da adoção dessa política contábil no país, só era permitido a mensuração pelo método de custo.
No reconhecimento é obrigatório que a mensuração desse ativo seja feita pelo método de custo*, mas a partir da mensuração subsequente, ou seja, após o reconhecimento, esse ativo pode ser mensurado tanto pelo método de custo quanto pelo método de valor justo.
É relevante saber que, quando uma entidade escolhe um desses métodos para valorar suas propriedades, ela deve mensurar todas as demais propriedades pelo mesmo método. No caso de a empresa escolher o método de custo para registro contábil, deverá ser divulgado o valor justo da sua Propriedade de Investimento nas notas explicativas.
Atenção: Se as partes da propriedade puderem ser vendidas (ou arrendadas) separadamente, cada parte deverá ser contabilizada separadamente.
*Durante o reconhecimento não deve ser computado no custo os juros que são embutidos nas operações de compra e venda de pagamento diferido.
A seguir está o demonstrativo contábil da BR Malls Participações S.A., onde a Propriedade para Investimento compõe o Ativo não circulante:
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Diretora de Consultoria Imobiliária e Gestão do Ativo Imobilizado
Graduada em Ciências Contábeis pelo Instituto Mackenzie Rio/UFRJ; Pós-Graduanda em Auditoria, Avaliação e Perícias pelo IPOG Instituto de Pesquisa e Pós-Graduação; há mais de 20 anos atuando no mercado de avaliações patrimoniais, com especialização em imóveis e empreendimentos imobiliários.
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