Para efetuar operações financeiras, como dação em pagamento e empréstimos, é necessário apresentar aos credores conceitos padronizados e recomendações nas avaliações de bens, para que possam ser utilizados como garantia.
São elas que servirão como base para os empréstimos, a fim de que o credor possa recuperar o valor solicitado pelo tomador, em caso de inadimplência.
E, para aumentar o nível de confiança junto às instituições financeiras, é muito importante apresentar um laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária. Esse processo envolve a elaboração de um laudo baseado nas normas determinadas pela ABNT, IBAPE e INMETRO, emitido por profissionais habilitados, como engenheiros de avaliação.
Em resumo, o que quero dizer é que, quanto mais informações confiáveis a empresa possuir, maior será a probabilidade de sucesso na obtenção de recursos de terceiros.
Por que solicitar um laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária?
As instituições bancárias estabelecem o risco sobre os valores envolvidos nas operações, de acordo com normas e políticas internas.
As decisões têm como base os laudos de avaliação de bens para fins de garantia bancária, que devem estar em conformidade com os regulamentos vigentes e requisitos da instituição financeira para serem validados.
Além de possuir finalidade de garantia, o laudo também pode servir para se realizar dação em pagamento.
Para se certificar que esses fatores serão considerados, é ideal contratar uma empresa especializada em engenharia de avaliação.
Operações financeiras que exigem a apresentação de um laudo de avaliação de bens
O laudo de avaliação de bens deve estar ligado às premissas adequadas para subsidiar a operação financeira. Essa é uma das formas de diminuir o risco em operações que envolvem quesitos como:
Garantia
As avaliações com finalidade de garantia subsidiam a negociação, para que seja imposta uma garantia real às operações de crédito. Para isso, é preciso levar em consideração os parâmetros e limites exigidos por cada instituição.
As avaliações com essa finalidade também atendem à provisão passiva para garantias financeiras e às instruções do Banco Central do Brasil.
Nessa situação, a instituição financeira exige um laudo de avaliação dos bens para garantia, com a finalidade de avaliar quesitos como:
- Planta de Situação;
- Projetos arquitetônicos;
- Diagramas de instrumentação e processo;
- Estudos ambientais;
- Licenças de operação;
- Padrões construtivos e dimensões compatíveis;
- Liquidez;
- Valor de Mercado;
- Valor de liquidação.
Dação em pagamento
As avaliações com essa finalidade ocorrem quando o credor permite que o devedor quite a dívida a partir do pagamento na forma de algum bem, que não estava originalmente na obrigação estabelecida.
Nesse caso, o devedor também deve apresentar um laudo de avaliação do bem, entretanto, é comum que ele não queira fornecer a documentação essencial de maneira fácil. Sendo assim, fica a cargo da instituição financeira fazer uma atividade investigatória para obter tais informações.
Recomendações para realizar um laudo para fins de garantia bancária
Nas avaliações para garantia e demais operações financeiras, apresentam-se as possibilidades capazes de gerar prejuízos para as instituições, como aspectos físicos e de mercado desfavoráveis, que são avaliados por diversos meios, como:
Vistoria
O bem avaliando deve ser vistoriado externa e internamente pelo avaliador. Faz-se o levantamento, caracterização e verificação das condições de uso do imóvel, padrão construtivo, localização, etc.
Documentação
Nessa etapa, o profissional engenheiro de avaliações deverá documentar informações que caracterizam o bem, como:
- Limites e confrontações do imóvel avaliando;
- Restrições ambientais do imóvel avaliando (exemplo: áreas de preservação permanente e tipo de vegetação existente);
- Zoneamento do imóvel avaliando;
- Mapas de quadra e lotes municipais.
Em caso de imóveis rurais, o avaliador deve se atentar a aspectos que podem representar prejuízo à possibilidade de aceitação do bem como garantia, por exemplo:
- Áreas encravadas;
- Parte e frações de imóveis não delimitadas fisicamente;
- Áreas unificadas fisicamente, sem delimitação física e cuja documentação impossibilita a localização individual;
- Áreas unificadas fisicamente, sem delimitação física individualizada e com edificação de diversas benfeitorias sobre o terreno.
Elaboração do laudo para fins de garantia bancária, baseado em conceitos de valor
Calcula-se os valores contidos no laudo com base na premissa de base de valor, que vai determinar a escolha da metodologia de cálculo, podendo ser:
Abordagem pelo valor de mercado: identifica a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado;
Abordagem por valores específicos: refere-se a valores distintos do valor de mercado, como valor especial, econômico, patrimonial e de liquidação forçada.
Avaliação de passivos Ambientais
Os passivos ambientais consistem nas obrigações de curto e longo prazo que as empresas devem assumir para promover o melhoramento ambiental. Mensurar esses passivos demora e pode ser oneroso, afinal, deve-se seguir o LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação em imóveis urbanos para atendimento de resoluções do BACEN 4.327/2014 e SARB 014/2014.
Validade dos Laudos de Avaliação
Segundo o IBAPE, o Laudo de Avaliação para fins de garantia tem validade definida pelas instituições financeiras, a partir da data de referência nele contida. Esse período de validade é definido para cada produto, programa ou operação e é adequado para a viabilidade da negociação.
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