o-que-e-direito-superficie

Em um país tão grande como o nosso, ao longos dos anos surgiram leis que regularizam os direitos de uso de terrenos inutilizados e desocupados por terceiros. Isso é o direito de superfície.

Uma pessoa interessada – o superficiário – ganha o direito de aproveitar uma propriedade que não é sua. A instituição do direito de superfície possibilitou a abertura do direito real de propriedade permitindo assim, uma utilização dupla de um local.

O direito de superfície pode ser utilizado para diversos fins como:

  • construção de prédios;
  • supermercados;
  • estacionamentos;
  • shoppings;
  • plantações etc.

Ou seja, o objetivo é dar um destino útil e rentável a um terreno – urbano ou rural – parado.

Assim, com o direito de superfície evita-se que hajam espaços subutilizados seja por restrições legais ou de mercado, criando um equilíbrio entre o interesse público e o particular.

Continue lendo e entenda melhor o que é direito de superfície.

O que é direito de superfície?

O direito de superfície é o direito, concedido pelo proprietário a outrem de construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado.

Trata-se de um desdobramento da propriedade e, segundo o artigo 1369 do Código Civil, deve ser concedido mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O conceito de direito de superfície é comumente confundido com arrendamento, entretanto, as definições são divergentes.

O direito de superfície é caracterizado por uma obrigação de direito real e o superficiário é dono da propriedade superficiária.

Já o arrendamento é uma relação de direito obrigacional, e o arrendatário não é dono do local arrendado.

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Características do direito de superfície

Esta categoria do direito é pautada no Estatuto da Cidade e no Código Civil. No primeiro, é estabelecido que o direito de superfície inclui a utilização do solo, subsolo ou espaço aéreo relativo ao terreno, com prazo determinado ou não.

Entretanto, o Código Civil não permite obras no subsolo, a menos que estas sejam objeto da concessão, sempre com prazo determinado.

Quando os dois lados da negociação forem ocupados por particulares, aplica-se a regra do Código Civil. No caso do direito de superfície ser constituído por pessoa de direito público e ocorrer divergência legal, prevalecerá o Estatuto da Cidade.

No contrato de direito de superfície, o que é plantado e construído na propriedade pertence a uma das partes e a propriedade do solo que acomoda estes fatores pertence à outra. Não se trata de uma copropriedade, mas da existência de dois direitos diferentes.

O titular da propriedade também pode continuar a utilizar o solo, mas fica limitado pelo direito de superfície.

Este direito pode ser transferido a terceiros, em caso de morte do superficiário, aos seus herdeiros, não podendo o titular da propriedade exigir nenhum pagamento pela transferência.

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Direitos e obrigações das partes

Como estabelece o Estatuto da Cidade e o Código Civil, tanto o proprietário quanto ao superficiário tem deveres e obrigações claras quando se trata do direito de superfície. Destacamos a seguir os principais:

Direitos do proprietário do solo:

– O solo e o terreno serão de posse do proprietário, enquanto não for iniciada a construção ou plantação;

– O proprietário pode continuar a utilizar a região do solo que não está ocupada pela construção, sem que isso atrapalhe o superficiário. Entretanto, este uso deve ser estabelecido no contrato;

– Receber o pagamento pela concessão, caso tenha sido ajustada;

– Exercer o direito de preferência na aquisição da superfície;

– Proceder à resolução da superfície antes do advento do termo, se temporária, se o superficiário não edificar ou plantar no tempo aprazado, ou se edificar em desacordo com o convencionado ou, ainda, se der destinação diversa daquela originalmente concedida, construir gravames reais sobre o solo.

Direitos do superficiário:

– Utilizar a superfície do solo de outrem, nos termos do contrato firmado;

– Usar, gozar e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo;

– Onerar com ônus reais a construção ou plantação, que se extinguirão com o termo final da concessão da propriedade superficiária;

– Exercer o direito de preferência na aquisição do solo, caso o proprietário pretenda aliená-la a título oneroso;

– Reconstruir a edificação ou refazer a plantação em caso de perecimento.

Obrigações do proprietário do solo:

– Não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a concretização, ou exercício do direito de superfície;

– Dar preferência ao superficiário na aquisição da propriedade do solo, caso esta se faça a título oneroso.

Obrigações do superficiário:

– Pagar a remuneração ajustada, no caso do acordo ter sido pactuado de forma onerosa;

– Construir ou plantar de acordo com o acordado;

– Pagar os encargos e tributos que incidirem sobre a obra superficiária e sobre o solo;

– Conservar a obra superficiária;

– Dar preferência ao proprietário do solo à aquisição da superficiária, caso a aliene a título oneroso.

Extinção do direito de superfície

O superficiário não recebe uma indenização quando o direito de superfície é extinto, a qual pode ocorrer nas seguintes ocasiões:

– Término do prazo;

– Perecimento do solo;

– Dar destinação diversa à contratada;

– Desapropriação;

– Distrato;

– Renúncia;

– Se o superficiário se tornar também o dono da propriedade.

Frente à supervalorização dos imóveis destinados à locação e arrendamento, o direito de superfície se apresenta como uma boa alternativa.

Além disso, pode-se gerar aspectos comerciais positivos, como por exemplo: possibilitar ao dono de um terreno, que se encontra sem condições de investir no local e prover melhorias que o tornem útil e rentável.

Ao fechar um contrato de direito de superfície, o proprietário concede a utilização do solo a outro indivíduo, por um tempo normalmente determinado.

Ao fim do prazo estipulado, o titular da propriedade a recebe de volta, e é beneficiado pelas melhorias realizadas pelo superficiário no local.

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