Avaliação de Shopping Center (Valuation)
A Avaliação de Shopping Center (Valuation) tem especificidades de mercado que exigem muita técnica e conhecimento dos profissionais avaliadores. O mercado de Shopping é diretamente afetado por condições micro e macroeconômicas, pois trata-se de um empreendimento atrelado à renda, que influencia diretamente nos padrões de gastos do consumidor, investimentos empresariais e públicos. Essas variáveis, juntas ou isoladas, determinarão a demanda por estabelecimentos comerciais de varejo e pelo consumo, ambos diretamente proporcional a três variáveis chave: renda, taxa de juros e taxa de desemprego.
Um Shopping Center, por ser um empreendimento de base imobiliária com receitas futuras esperadas advindas da locação dos seus espaços comerciais, deve ser avaliado por meio da abordagem da Renda, pelo Fluxo de Caixa Descontado – FCD (entenda a metodolgia do FCD clicando aqui). No entanto, é importante que seja avaliado por profissionais que tenham conhecimento prévio da indústria de shoppings, tal como o histórico, comportamento, dentre outros, uma vez que são variáveis importantes que devem compor o FCD.
Para exemplificar, na maioria das cidades brasileiras é permitida a cobrança do estacionamento, que passou a ser uma importante receita para o empreendimento; apesar de haver uma discussão entre os especialistas se essa receita é considerada operacional ou não. Outro fator importante é a análise histórica do desempenho operacional, como taxa de ocupação, inadimplência, público médio visitante, descontos, dentre outros, do empreendimento e de seus concorrentes.
Um mix balanceado, completo, também influencia na Avaliação de Shopping Center, lojas satélites de renome, área destinada a lazer e as lojas âncoras, também conhecidas como “redes âncoras” ou as “grandes redes”, tais como os supermercados, lojas de departamento, entre outras gigantes do varejo, responsáveis por grande parte do giro de público nos shoppings.
As lojas satélites são comércios menores normalmente ocupadas por redes próprias e franqueados, possuem aluguel mínimo mais alto, porém há uma quantidade maior de lojas vagas, logo seus contratos são mais arriscados e requerem um investimento maior comparado ao inquilino âncora. Os principais fatores a serem considerados no momento da avaliação de Shopping são: acessibilidade de aluguel e despesas, particularmente para as lojas especializadas; vencimento médio ponderado do arrendamento; concorrência existente ou planejada; níveis históricos de vagas e a proporção de renda locadora inquilino em relação a renda total.
O valor de um Shopping Center é também inerentemente vinculado à alguns atributos específicos da própria propriedade, tais como: características de localização, perfil do público da área de influência, incluindo exposição, proximidade de serviços e desenvolvimento da região; características demográficas, como o tamanho, idade e riqueza da região; recursos de construção, como funcionalidade, idade e condição, juntamente com potencialidade de estacionamento e características de ocupação, incluindo mistura de arrendamento e taxa de vagas. Por fim, a taxa de desconto, componente que representa a rentabilidade mínima exigida pelos investidores, deve refletir o mercado no qual o ativo encontra-se inserido. Abordaremos este assunto com mais detalhes em outro artigo.
A Investor é uma assessoria empresarial completa especializada em Avaliações. Contamos atualmente com a expertise da nossa Diretora Regional Márcia Frazão, que já prestou serviços de avaliação para praticamente todas as administradoras de Shoppings Centers do Brasil, como a BR Malls, Multiplan, Iguatemi, Aliansce, Tenco, Sonae Sierra, entre outros. Estamos à disposição para esclarecer dúvidas e compartilhar informações. Entre em contato conosco!
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Diretor de Finanças Corporativas e M&A
Graduado em Administração pelo Ibmec-MG; Consultor de Valores Mobiliários credenciado pela CVM; cursando MBA em Administração do Setor Elétrico pela FGV; atuou desde 2008 com Modelagem e Estruturação Financeira para empresas de diversos setores.
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