Carta de intenção de compra (LOI): Saiba para que serve e como fazer

O mundo dos negócios é muito complexo, principalmente quando o assunto é compra e venda. São diversos processos a serem feitos e muitos cuidados que temos que tomar neste momento, afinal, não estamos comprando ou vendendo algo qualquer. E a Carta de Intenção de Compra ou Letter of Intent (LOI) faz parte disso.

Isso porque, geralmente, quando se iniciam as negociações para compra de uma empresa ou imóvel, por exemplo, as partes formalizam um acordo contendo o que norteará o negócio.

Esse acordo é conhecido como Carta de Intenção de Compra e é um passo importante para garantir o sucesso de uma negociação.

Por isso, se você não sabe o que é e qual a sua importância no processo de compra de um bem, neste artigo você irá aprender.

Então vamos lá? Boa leitura!

O que é carta de intenção de compra (LOI)?

Basicamente, a Carta de Intenção de Compra (LOI) é o documento que irá descrever de forma detalhada a “intenção” de uma compra de um bem, em transações de natureza empresarial e pessoal (podemos citar por exemplo um imóvel ou uma empresa).

Em outras palavras, trata-se de um acordo que descreve os principais pontos do contrato e serve como concordância entre as partes para a negociação.

Em resumo, é a proposta que demonstra o interesse de um potencial comprador em adquirir algo, trazendo disposições que deverão estar presentes nos documentos finais da negociação.

Esta carta de intenção serve de ponto de equilíbrio, de concordância entre duas partes.

Difere-se, no entanto, da MOU (memorando de entendimento ou memorandum of understanding) que também é um acordo por escrito, mas este pode ser feito por mais de duas partes.

Sendo assim, por ser escrita e conter pontos importantes da negociação, é fundamental que a carta de intenção seja clara e formal, com um resumo das atividades a serem implementadas, como este processo será feito, resultado, orçamento e outras informações financeiras importantes, além, é claro, da assinatura das partes envolvidas.

O que é a intenção de compra?

Ter a carta de intenção de compra clara e objetiva é importante, mas você deve estar se perguntando do que se trata a “intenção de compra” não é mesmo?

De forma resumida, a intenção de compra nada mais é do que a  probabilidade, o grau de vontade e a inclinação dos consumidores/clientes de comprar um produto, serviço ou bem dentro de um determinado período.

Na área do Marketing, por exemplo, os profissionais usam a chamada modelagem preditiva para avaliar a intenção de compra de consumidores e identificar a probabilidade de resultados futuros com base em dados obtidos anteriormente.

Esta modelagem é uma técnica que se utiliza de um conjunto de variáveis que incluem fatores importantes do negócio e consumidores como dados demográficos, atividade no site, compras anteriores, reação a mensagens de marketing, etc.

Assim, os profissionais de Marketing podem ter sucesso ao falarem com os seus consumidores como indivíduos, abordando suas circunstâncias pessoais imediatas e intenção de compra.

Por isso, o Marketing de Intenção está se tornando uma estratégia importante para as marcas engajarem os seus consumidores/clientes, de maneira mais produtiva.

Avaliar a intenção de compra requer a coleta de dados de várias fontes para saber quais fatores têm o máximo impacto.

Esses dados são então usados para impulsionar estratégias de marketing e também para melhorar as mensagens em vários canais de comunicação e marketing.

Por isso, ao identificar a intenção de compra e iniciar uma transação de grande escala, nada melhor que dar o ponto de partida por meio de uma Carta de Intenção de Compra (LOI), que traz todas as informações necessárias e intenções de uma só vez, sendo muitos os benefícios deste documento.

Abaixo você confere alguns deles!

Para que serve a carta de intenção de compra?

Já citamos aqui que a Carta de Intenção de Compra é um bom ponto de partida para iniciar uma transação, até mesmo as mais complexas. Isso porque, ela serve para tornar o processo mais simples para as duas partes.

Ou seja, a Carta de Intenção torna mais claros os pontos centrais do acordo, declara oficialmente que as negociações estão em andamento e providencia salvaguardas.

Por este motivo, embora preliminar, irá estruturar melhor os termos e condições da negociação.

Sendo assim, podemos destacar que sua principal função é assegurar às partes envolvidas, além de conduzir de forma segura e profissional todo o processo.

Ela estipula uma ação, acordo ou desejo de concretizar algo, antes de efetivamente formalizar a compra.

Obviamente, para que o comprador tenha total segurança de que seus esforços não são em vão e o vendedor está de acordo, as assinaturas são necessárias.

Além do mais, com ela, as partes se sentem obrigadas moralmente a continuar com as negociações. Em processos mais complicados, o documento evita futuras discordâncias.

Vale ressaltar que esta carta não é o ponto final do processo, ela é mais um pré-contrato entre as partes antes de estabelecer o contrato formal. Isto é, é por meio da carta de intenção que os envolvidos negociam seus interesses até chegarem a um consenso final.

Por esta razão, é possível encerrar as negociações sem prejuízos, contudo, este documento pode conter disposições legais.

Outro ponto a se destacar é que ela não é um documento obrigatório, mas tem muitas vantagens para ambas as partes, conseguindo conduzir a negociação da melhor maneira possível, já que ela garante segurança e todos se sentem confortáveis em seguir com o proposto.

Benefícios da carta de intenção de compra

A carta de intenção pode não ser o ponto final do processo de negociação entre as partes envolvidas, mas pode ser uma ótima forma de iniciar uma transação, principalmente as mais complexas, visto que este documento garante segurança e praticidade tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Por ser um documento que visa a clareza e objetividade, a carta de intenção estrutura melhor os termos e condições da negociação, melhorando o entendimento entre os envolvidos que evita até possíveis conflitos que possam surgir, e estipulando o desejo de concretizar algo antes mesmo da compra ser formalizada.

Quando algo é negociado por meio de conversa, não há um papel assegurando os envolvidos, o que pode causar problemas futuros.

Então, mesmo que não seja um documento obrigatório nas negociações, aderir a ela garante ao comprador e vendedor maior segurança durante o processo, podendo encerrá-los sem prejuízos para todos.

Vamos usar como exemplo a intenção de compra de uma empresa, com a carta de intenção em mãos já no início das transações é possível estudar e analisar informações relevantes como valores a serem aportados e retribuição da empresa para ele.

Isso torna o processo mais simples de ser compreendido pelas partes e evita desentendimentos entre elas, pois estará tudo detalhado no papel.

Como escrever uma carta com intenção de compra de um imóvel?

Apesar da carta de intenção de compra de uma casa não substituir um contrato legal, escrevê-la ao proprietário do imóvel pode assegurar seu forte interesse na compra, além de ajudar ambos a resolver qualquer problema que possa surgir no caminho para concretizar a venda.

Confira abaixo alguns detalhes de como escrever esta carta de forma objetiva.

Itens obrigatórios

Como já destacamos, a carta precisa ser clara e objetiva para todos os envolvidos. A proposta deve conter ainda informações detalhadas acerca do imóvel à venda e do comprador interessado. Dentre os dados necessários estão:

• Dados do dono do imóvel como nome completo, contato, número de documentos pessoais e etc;
• Endereço, laudo e demais informações sobre a unidade, como metragem e características;
• Referências sobre o corretor responsável pela venda, assim como sobre a imobiliária — se for o caso;
• Método de pagamento e o preço que o interessado propõe;
• Data do documento e assinatura do adquirente.

Considerações importantes

Tão importante quanto saber o que, o porquê e como fazer, é saber o que não deve ser feito.  Para ter total segurança no processo, é importante prestar atenção nos seguintes pontos:

– Especificação de valores: detalhe o método de pagamento estabelecido e determine que esse reembolso seja retido em caso de pendências financeiras, como dívidas de condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

– Evite dados defasados: descreva todas as atualizações que ocorreram na negociação, desde a declaração até a contraproposta. Isto porque uma promessa de compra de imóvel desatualizada pode gerar indisposição entre as partes, pois acaba dificultando o compreendimento no momento de firmar o contrato.

É importante também que conste na proposta de compra o anexo e o registro de todos as referências que comprovem as etapas da transação, para que consultas eventuais possam ser realizadas conforme haja necessidade.

Elaborar uma carta deste tipo assegura que não haverá quaisquer problemas futuros.

E após aceita, ela vai para uma verificação final, onde as condições determinadas na carta são firmadas e, então, já é possível seguir para a próxima etapa da negociação: o fechamento do contrato do imóvel.

Como fazer uma carta de intenção de compra de fazenda (LOI)?

Falamos anteriormente em como escrever uma carta de intenção de compra (LOI) de um imóvel, mas você tem interesse em comprar um imóvel rural, como uma fazenda?

Saiba que esta carta também pode ser muito útil para registrar sua preferência oficialmente.

Mas como escrevê-la? Confira alguns detalhes deste tipo de carta abaixo:

Esta carta também deve conter informações sobre o dono da fazenda, endereço, laudo e demais informações sobre a unidade, como metragem e características.

Aliás, comece a escrever a carta já com a data endereçando o documento para o gerente da imobiliária que está oferecendo o imóvel que agradou a você. E no texto, não deixe de mencionar o seu interesse em adquirir o imóvel, parece óbvio, mas é importante isso está escrito.

Em uma carta desse tipo, você pode usar linguagem comum para estabelecer as condições nas quais planeja comprar o imóvel, especificar quaisquer termos que possam afetar a compra, estabelecer um acordo sobre o preço e tomar medidas para acelerar os passos legais necessários para conduzir a venda.

Método de pagamento e o preço que o interessado propõe também devem constar na carta. O dono da unidade à venda, porém, tem a opção de estabelecer ou não, antecipadamente, os métodos de pagamento aceitos e o preço da compra.

Para finalizar informe o aguardo de contato pela imobiliária para continuar a negociação deixando ao final sua assinatura e formas de contato.

E, a partir do momento em que a oferta do vendedor for aceita, é formulado o contrato que engloba os detalhes ajustados. Em caso de rejeição, é possível que o vendedor apresente uma contraproposta ao comprador e a negociação continuará até que se chegue a um acordo final satisfatório para ambos.

Vale destacar que a compra de um imóvel rural é ainda mais complexa que a aquisição de imóveis urbanos e deve envolver uma atenção especial, sobretudo por um advogado especialista em direito imobiliário com conhecimento em imóveis rurais.

Como apresentar a Carta de Intenção de compra?

A proposta de compra de imóvel é o documento a ser apresentado antes que o contrato seja fechado.

Nesta carta devem constar os dados do patrimônio em questão, bem como as negociações determinadas pelo comprador e pelo vendedor, além do intuito de ambas as partes. Tudo deve estar bem especificado.

Geralmente, é uma das duas partes envolvidas que apresenta uma carta de intenção. Logo após, é feita sua leitura e entendimento para a negociação, além da assinatura.

As partes envolvidas devem garantir as posições de cada lado para que a carta possa proteger as partes na transação. Como o nível de negociação pode aumentar, é importante haver detalhes e clareza nas informações.

É por isso que o grupo ou pessoa interessada que apresenta a Carta de Intenção, não pode esquecer que esse documento relata de maneira detalhada a intenção.

Afinal, as intenções se tornam questionáveis se o documento for escrito por alguém sem conhecimento – e, sim, muitos interessados se utilizam desse argumento.

Exemplo de Carta de Intenção de compra (LOI)

Como você já deve ter percebido ao longo deste artigo, a Carta de Intenção de Compra (LOI) é um documento curto não vinculado, mas que precede um acordo vinculativo, como contratos de compra de ações ou de compra de ativos, por exemplo. Sendo assim, não finaliza o processo, mas tenta iniciá-lo da melhor forma.

Contudo, é importante lembrar que apesar de não ser um documento vinculado, possui algumas disposições são vinculativas como não divulgação, exclusividade e legislação aplicável. Os principais pontos que normalmente são incluídos em uma carta de intenções incluem:

• Visão geral e estrutura da transação;
• Linha do tempo;
• Diligência devida;
• Confidencialidade;
• Exclusividade.

Planilha de Valuation: Saiba quanto vale sua empresa.

Antes de usar a planilha é fundamental compreender para que ela é utilizada, certo? Então vamos resumir o seu objetivo.

Valuation trata-se de avaliações de empresas. Ou seja, seu objetivo em questão é estimar o valor do negócio, usando modelos quantitativos para analisar a situação financeira e as perspectivas de crescimento do negócio.

Fazer a valoração da sua empresa é essencial quando surge a oportunidade de vender seu negócio ou atrair potenciais investidores.

Com o Valuation é possível analisar uma proposta de compra/venda e verificar se o valor oferecido é compatível com o quanto a empresa realmente vale. Além disso, auxilia também a alinhar expectativas de valor. No entanto, também é útil para a gestão e para a definição de um planejamento estratégico e tomadas de decisão.

Há diferentes técnicas para avaliar o valor de uma empresa, porém, na planilha, o método utilizado é o Fluxo de Caixa Descontado (FCD) que traz o valor presente a capacidade da empresa de gerar riquezas no futuro mediante uma taxa de desconto, a WACC (Weighted Average Cost of Capital), ou Custo Médio Ponderado de Capital (CMPC) – que representa o custo de capital da empresa.

Conclusão

A intenção de compra é a  probabilidade dos consumidores de comprar um produto, serviço ou bem dentro de um determinado período e a Carta de Intenção de Compra (LOI) é o documento que irá descrever de forma detalhada esta intenção, iniciando o processo de forma muito mais simples, porém não o finalizando.

Este documento costuma estruturar os termos de condições da negociação da melhor forma, para que ambos os envolvidos possam entender, evitando assim, problemas futuros. Por esta razão, gera maior segurança para todos.

Pode não ser um documento obrigatório, mas tem seus benefícios. Por isso, ao desejar adquirir algo, faça a sua carta de intenção – aqui deixamos alguns exemplos, além de destacar os itens que são obrigatórios, principalmente na intenção de comprar um imóvel urbano ou um imóvel rural, como uma fazenda.

Destacamos ainda a planilha de Valuation, ou seja, de avaliação de empresas. O que é muito importante para não só analisar a situação financeira da empresa e suas perspectivas de crescimento, mas também auxiliar na gestão, planejamento estratégico e tomada de decisões.

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