Inflação mercado imobiliário: Saiba quais são os impactos da Selic

A inflação mercado imobiliário é uma realidade — mas poucas pessoas entendem, de fato, do que se trata e como ela é influenciada.

Ouvimos falar a todo o tempo sobre a taxa Selic e sabemos que ela influencia na economia do país.

Mas você entende exatamente como isso pode impactar sua vida, seus negócios e investimentos?

A taxa selic consiste em uma taxa de juros básica da economia, que influencia todos os detalhes do mercado brasileiro — incluindo o valor dos imóveis, alimentos, juros e muito mais.

Quer entender mais sobre o tema e descobrir como a inflação mercado imobiliário se instala, quais são suas variáveis e o que é preciso acompanhar?

Continue a leitura.

O que é a inflação mercado imobiliário?

Entender a inflação mercado imobiliário exige entender, antes de qualquer coisa, a inflação de modo geral.

A inflação consiste no aumento dos preços de bens e serviços que são importantes no dia a dia, como: moradia, transporte, alimentação, vestuário, despesas pessoais, saúde, educação e até mesmo comunicação.

A deflação, por sua vez, consiste no processo contrário: a diminuição dos preços dos bens e serviços que são importantes no dia a dia.

É comum que a deflação ocorra de forma rápida e pontual, principalmente em casos de recessão econômica nos países.

Apesar de parecer interessante que os preços sejam reduzidos, quando a deflação é constante, isso pode significar uma redução da economia do país, onde as empresas vendem menos, a atividade industrial fica menos eficiente, etc.

O que significa uma taxa de inflação elevada?

A inflação tem seus momentos — é perfeitamente normal que os preços subam e caiam. Esse movimento é fundamental para regular o mercado, além de ser resultado de um crescimento, desenvolvimento, aumento ou queda do consumo e do poder de compra.

No entanto, existem algumas situações em que os preços sobem mais do que o normal, e são esses momentos que exigem atenção dos consumidores, das empresas e de todo o setor econômico do país.

São alguns dos motivos mais comuns para a subida desproporcional dos preços durante a inflação:

• redução das taxas de juros: quando a taxa Selic está menor, o custo do crédito e dos empréstimos também fica mais barato, o que acaba estimulando o consumo e, por consequência, a necessidade das empresas de produzirem mais. Esse aumento da demanda é responsável, por exemplo, por aumentar a inflação;
• o aumento da demanda é um dos motivos mais comuns do aumento dos preços: quanto mais as pessoas estão consumindo um determinado produto, maior é a tendência do seu preço se elevar;
• o aumento dos custos de produção dos produtos significa, também, o aumento do produto em si, que precisará ter um valor maior para conseguir ser lucrativo para a empresa. Dentre os custos de produção também temos que considerar os custos de combustíveis, por exemplo, material necessário para transportar e distribuir os produtos;
• quando ocorre a emissão de mais papel-moeda, ou seja, quando o governo imprime mais dinheiro para quitar alguns débitos, é comum que a relação entre o dinheiro que está circulando e a oferta se desequilibre, o que gera o aumento da infiltração.

Para conseguir controlar a inflação que está mais alta do que o esperado e/ou mais alta que o normal, os órgãos responsáveis tendem a aumentar a taxa de juros, para conseguir estabilizar o mercado financeiro.

Quando aumentar a taxa de juros não é suficiente, chamados de hiperinflação: situação em que os preços saem do controle e os níveis de inflação são extremamente altos.

O que é taxa selic?

A Selic é a taxa de juros básica da economia.

Ela é o principal instrumento de política monetária do país e é aplicada pelo Banco Central (BACEN) para controlar a inflação.

Isso quer dizer que índices como IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e CDI (Certificado de Depósito Interbancário) são atingidos.

Com isso, o poder de consumo da população, o mercado imobiliário, o câmbio e toda a economia são afetados quando a Selic sofre variação.

No cenário atual, em que a taxa de 5% apresenta seu menor patamar histórico, conhecer melhor a Selic é de extrema importância para não se perder dinheiro, principalmente quando se possui imóveis.

Como a inflação afeta o mercado imobiliário?

A inflação mercado imobiliário se torna um grande problema quando o salário dos brasileiros não acompanha a variação da inflação.

Nesses casos, tomar qualquer tipo de decisão financeira, principalmente no que diz respeito a grandes investimentos, pode ser uma questão muito delicada, que exige atenção, planejamento e muito cuidado.

No caso do financiamento de imóveis, é preciso considerar que, devido à inflação, os indexadores de crédito imobiliário também estão mais vulneráveis, mudando rapidamente.

Em 2021, por exemplo, a inflação acumulada se elevou, e o setor do financiamento também sentiu essa alteração.

Para tentar segurar o IPCA, a Taxa Selic também se elevou. Esse tipo de ação acaba aumentando os custos de operações de crédito, como os financiamentos e empréstimos.

No caso de um financiamento imobiliário com parcelas vinculadas ao IPCA, as parcelas tendem a ter variações mais bruscas, e o comprador acaba sentindo mais.

Os ciclos dos preços de imóveis no Brasil

O preço dos imóveis no Brasil passa por ciclos de quatro etapas, que estão diretamente ligados à inflação mercado imobiliário:

• expansão;
• excesso de ofertas;
• recessão;
• recuperação.

É natural que os preços dos imóveis acabem variando de acordo com alguns detalhes, como: oferta, demanda, situação atual da economia, política, o preço dos insumos, etc.

Vamos entender as quatro fases do ciclo dos imóveis no Brasil.

Expansão

A fase de expansão é, sem dúvidas, o momento mais próspero do mercado imobiliário, uma vez que todos os fatores que envolvem esse mercado contribuem tanto para o aumento dos preços quanto para a venda rápida dessas unidades.

São características dessa fase:

• aumento das atividades das construtoras;
• menor número de imóveis vagos e disponíveis para a venda;
• aumento dos preços;
• aumento dos incentivos para construção;
• aumento da renda da população;
• redução do desemprego no país;
• sensação de otimismo no que diz respeito à economia.

Excesso de ofertas

Na fase de expansão, temos o aumento dos incentivos para construção e, por consequência, da quantidade de novos imóveis disponíveis no mercado.

Essa grande quantidade de imóveis dá início à segunda fase do ciclo: o excesso de ofertas.

Esse é o primeiro passo para o início da recessão, e é uma fase em que a maior parte dos investidores pode perder dinheiro.

Quando o volume de imóveis disponíveis no mercado é maior do que a demanda, a oferta acaba não sendo absorvida pelo mercado, o que causa o aumento exacerbado de imóveis vagos nas cidades e, por consequência, a desvalorização dos mesmos.

São características do excesso de ofertas:

• o aumento do número de imóveis desocupados nas cidades;
• redução das atividades de construção no país;
• a estabilização dos preços das propriedades;
• resquícios do sentimento de otimismo a respeito do retorno do crescimento e retomada do controle do mercado imobiliário.

Recessão

Quando ocorre o excesso de ofertas de imóveis no mercado, aliado a outros fatores, como a redução do crédito imobiliário ou o aumento do desemprego, por exemplo, é dado o início à fase de recessão.

Nesse momento, com um grande número de imóveis disponíveis no mercado e uma baixa no número de compras, os preços acabam sendo reduzidos.

Com a redução dos preços, é comum que pessoas e investidores que realizam a compra de imóveis durante o período de excesso de ofertas pode ter prejuízos, visto que na fase de recessão é possível adquirir os imóveis por um menor custo.

São características da fase de recessão:

• redução dos preços dos imóveis;
• redução da renda dos consumidores;
• aumento do desemprego;
• aumento do número de imóveis vagos;
• redução da oferta de crédito imobiliário;
• players desanimados, pessimistas e sem esperança no mercado imobiliário;
• redução do capital no setor de construção.

Recuperação

Após a fase de recessão, vem a fase de recuperação.

Nesse momento, o mercado possui um breve aumento da demanda, o que pode levar, novamente, à uma fase de expansão posteriormente.

Ao mesmo tempo em que uma boa parte do mercado ainda está desanimada e desacreditada na recuperação do setor imobiliário e o fim das baixas, é natural que alguns passem a melhorar seu posicionamento na medida que o mercado volta a se movimentar.

A passos lentos, o mercado imobiliário começa a se reerguer, o que pode acender ainda mais as expectativas de melhora, dando início ao processo de expansão novamente.

São características da fase de recuperação:

• redução do número de imóveis vagos;
• continuidade do sentimento de desconfiança e desânimo do setor;
• retomada da atividade construtiva de forma mais lenta.

Os indicadores do mercado imobiliário

Para entender a inflação mercado imobiliário, é preciso conhecer seus indicadores.

Existem quatro tipos de indicadores do mercado imobiliário que precisam ser acompanhados:

• IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo;
• IGPM — Índice Geral de Preços do Mercado;
• INCC — Índice Nacional de Custo de Construção;
• CDI — Certificado de Depósito Interbancário.

Vamos entender cada um deles e seus impactos na inflação mercado imobiliário a seguir.

1. IPCA  — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

O IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo — é considerado o principal índice de inflação do país e que está diretamente ligado à inflação mercado imobiliário.

Isso se dá porque ele é o índice oficial do Banco Central, utilizado para controlar as metas de inflação do Brasil e, por isso, possui uma forte influência em diversos setores da economia do país, principalmente por possuir um indexador de reajustes salariais.

O IPCA, usado para controlar a inflação, acaba tendo uma atuação indireta no setor imobiliário.

Quando o IPCA aumenta, é natural que o Banco Central aumente também a taxa básica de juros, conhecida como Taxa Selic.

Quando a taxa Selic sobe, a taxa TR, que representa o índice de correção monetária presente nos financiamentos, também sobe, porque essas duas taxas caminham juntas.

2. IGPM — Índice Geral de Preços do Mercado

O IGPM — Índice Geral de Preços do Mercado — é a base utilizada para calcular os contratos de aluguel, e também está ligado à inflação mercado imobiliário.

Quando o IGPM sobe, o preço do aluguel no mercado também tende a subir, e por isso é fundamental que os inquilinos trabalhem com uma negociação de ajuste anual junto ao proprietário.

No caso da compra de imóveis e financiamento imobiliário, o IGPM precisa ser considerado principalmente quando o comprador está financiando diretamente com as empresas incorporadoras.

Isso porque, é comum que o saldo devedor após a entrega das chaves dos apartamentos que foram financiados na planta seja corrigido pelo índice IGPM + uma taxa mensal definida durante a negociação.

3. INCC — Índice Nacional de Custo de Construção

O INCC — Índice Nacional de Custo de Construção — é uma taxa que influencia os imóveis comprados na planta, que possuem seus valores corrigidos de acordo com as variações deste indicador.

O INCC possui dois pontos atenuantes que afetam diretamente a inflação mercado imobiliário:

1. Por representar o custo das construções, é natural que a médio prazo ele acabe protegendo o valor do investimento, por atuar diretamente no preço geral desses imóveis;
2. Mesmo quando o INCC chega a níveis recordes, ele continua se mantendo abaixo do valor que seria pago em juros totais caso o financiamento fosse feito diretamente com um banco, por exemplo.

4. CDI — Certificado de Depósito Interbancário

Para finalizar a lista de indicadores de inflação mercado imobiliário, temos o CDI — Certificado de Depósito Interbancário —, que consiste nos empréstimos realizados pelos bancos entre si para que o caixa sempre feche no positivo.

Você deve estar se perguntando: “Como assim os bancos fazem empréstimos entre si?”.

A resposta é simples: o Banco Central determina que todos os bancos devem fechar o dia com mais dinheiro do que saindo — ou seja, com saldo positivo.

É comum que, em alguns casos, isso não aconteça, uma vez que o número de saques realizados naquele dia pode ser maior do que o número de depósitos, por exemplo.

Quando isso acontece, o banco costuma realizar um empréstimo para conseguir cobrir essa diferença e manter o caixa positivo — e esse empréstimo é feito com os próprios bancos, entre si.

Os juros desses empréstimos interbancários são definidos através da Taxa CDI — essa taxa irá refletir o quanto os bancos ganham de juros pelo simples fato de emprestarem dinheiro para outros bancos.

Por se tratar unicamente de uma taxa que regula as relações interbancárias, o CDI é considerado uma taxa de juros exclusiva do mercado financeiro.

Saiba quais são os impactos financeiros da Selic no mercado imobiliário

As alterações na taxa Selic são feitas para controlar a inflação mercado imobiliário e o consumo.

Em geral, ao caírem os juros, cai também o valor do crédito. Isso faz com que as pessoas tomem mais empréstimos, elevando a circulação de dinheiro.

Sendo assim, como efeito, a inflação aumenta.

A definição das taxas de empréstimos, financiamentos e aplicações financeiras no Brasil depende diretamente da taxa Selic.

O aumento dela resulta em taxas de juros elevadas. Dessa maneira, todo o mercado imobiliário é afetado, já que as pessoas ficam com receio de fazer um financiamento por conta dos juros altos e consequentemente dos preços maiores.

Com isso, o mercado é obrigado a diminuir os preços para não comprometer o consumo.

Já em uma perspectiva em que a Selic é reduzida, como no caso do momento em que vivemos, investimentos de renda fixa – poupança e títulos do tesouro, por exemplo – registram rentabilidade baixa, ou seja, pagam menos.

Enquanto que, os fundos imobiliários, e a modalidade de investimento coletivo que vem crescendo cada vez mais rápido no Brasil, o equity crowdfunding, apresentam possibilidade de retornos expressivos em relação à outros investimentos.

Outro impacto é o aumento da procura de imóveis, o que incentiva a valorização dos preços. Sendo assim, a queda na taxa Selic faz com que esse seja o momento de encontrar boas oportunidades de compra, tanto à vista, quanto de forma financiada.

Desse modo, a avaliação do seu imóvel é indispensável para que você saiba se está cobrando um preço justo em seu aluguel ou na venda do imóvel, que pode ser de propriedade de pessoa física ou jurídica.

1. Na compra e venda de um imóvel

Imóveis, por serem bens de alto valor, são muito sensíveis às variações da taxa de juros.

A nova queda traz uma redução das taxas de administração e de juros do crédito imobiliário. Portanto, o financiamento diminui e a procura pela compra de imóveis tende a aumentar.

Porém, na situação inversa, ou seja, quando há uma elevação da taxa, ocorre um reajuste no valor do financiamento. Isso faz com que menos pessoas estejam dispostas a financiar um imóvel. Com juros altos, a procura pela compra de imóveis tende a diminuir.

Em um cenário no qual as taxas de juros estão elevadas, é possível que os proprietários e construtoras reduzam seus preços para estimular as vendas, aquecendo, assim, a economia por meio do consumo.

É preciso saber que juros menores têm uma tendência de movimentar o mercado de crédito e investimentos imobiliários.

Por isso, apostar em investimentos na renda variável e em imóveis pode ser a melhor opção. Já que as taxas de retorno de renda fixa reduzem consideravelmente!

2. No aluguel de um imóvel

De forma indireta, uma elevação na taxa Selic faz com que o valor do aluguel aumente. Isso ocorre pois os proprietários dos imóveis passam a basear suas decisões de aluguel e preço tendo em vista oportunidades de venda e aplicação de seus recursos no mercado financeiro, que tragam uma remuneração mais atraente.

A queda da taxa faz com que os valores de locação também caiam, de tal forma que um número maior de pessoas vá à procura de imóveis para alugar.

O que é uma avaliação Imobiliária?

A avaliação técnica imobiliária é um relatório baseado em engenharia de avaliações, que consiste em conhecimentos técnicos e científicos para avaliar bens.

Esse relatório tem embasamento normativo e possui uma série de procedimentos técnicos a serem seguidos pelo avaliador.

A partir da avaliação técnica imobiliária cria-se um laudo técnico de avaliações, que se trata de um relatório detalhado para determinar o valor de uma propriedade – seja ela rural, urbana, glebas, aeroportos, indústrias, portos, hotéis, shoppings, propriedades com edificações mais complexas, entre outros.

Além disso, ele é fundamentado de acordo com a finalidade da avaliação e segue alguns procedimentos tais como: a vistoria do imóvel e de seu entorno, uma pesquisa completa das propriedades semelhantes/comparáveis da região onde se localiza o bem e cálculos de avaliações precisos de acordo com a metodologia e normas requeridas.

Esse processo de avaliação deve ser realizado por algum engenheiro, arquiteto ou agrônomo, devidamente registrados no CREA/CAU, e preferencialmente associado do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).

Qual a importância de uma avaliação imobiliária

O motivo de realizar um laudo técnico de avaliação é, portanto, obter os benefícios de uma boa gestão de patrimônio, alocando os ativos da melhor maneira possível e garantindo o melhor retorno sobre determinada propriedade.

Lembra que ali em cima comentamos a respeito de buscar o melhor retorno para seus investimentos?

Pois então. Seja você mesmo dono de um imóvel ou se sua empresa possui como bens imóveis e há intenção de venda, é fundamental contar com o respaldo de uma avaliação imobiliária a fim de tornar a negociação mais justa e sem divergências entre as partes.

As finalidades que podem levar à realização de avaliações imobiliárias são:

• Fins gerenciais
• Desapropriação
• Garantias bancárias
• Litígios em geral
• Definição do valor locativo justo
• Avaliação contraditória para revisão de cálculo de ITCD
• Fusões, incorporações e cisões societárias
• Estudo de viabilidade técnica econômica
• Atendimento às legislações contábeis
• Inventários e ações de falência

A Avaliação Técnica Imobiliária pode garantir o potencial de rentabilidade de determinado imóvel, ou seja, saber se o valor locativo está abaixo ou acima do valor de mercado daquela região.

Permite também identificar se o aluguel de um imóvel vale mais a pena que comprar uma determinada propriedade, ou ainda se o valor do imóvel, que representa um ativo imobilizado, poderia auxiliar o crescimento de uma empresa por meio do aumento do fluxo de caixa, determinando assim que é mais vantajosa a venda.

Conheça a Investor Investimentos

A Investor é uma empresa focada em investimentos e consultoria para empresas que atua, também, com a área de consultoria imobiliária.

Com uma equipe diferenciada, experiente e atualizada a respeito da legislação e demandas do mercado, a Investor consegue prestar serviços de qualidade, de forma customizada e focada nas necessidades individuais de cada cliente.

Dentre os serviços realizados pela empresa, temos:

• Estudos de viabilidade econômico-financeira;
• Estudos de vocação (Highest and Best Use);
• Avaliações Built to Suit;
• Site Hunter – a busca pela melhor localização possível para seu empreendimento;
• Busca de “funding” para projetos imobiliários;
• Análises Lease vs. Buy e Stay vs. Go;
• Análise de portfólios imobiliários e sugestões de novos negócios;
• Monitoramento das tendências do mercado;
• Compra e Venda de Imóveis – Negociação a valores justos;
• Determinação do Valor Locativo e Análise da rentabilidade de carteiras imobiliárias;
• Renegociação de contratos de locação;
• Revisão de tributos (IPTU/ITBI/ITCD);
• Avaliações para garantias bancárias e dação em pagamento, atendendo às exigências da Febraban – Federação Brasileira de Bancos;
• Valor Justo e Gestão Patrimonial em atendimento à Legislação Contábil, dentre os quais destacamos o CPC 01 (Teste de Impairment), o CPC 15 (Combinação de negócios), o CPC 27 (Vida útil econômica), o CPC 28 (Propriedades para Investimento) e o CPC 46 (Mensuração do Valor Justo);
• Avaliação de Ativos em Fundos de Investimento em Participação (FIP) e Fundo de Investimento Imobiliário (FII) incluindo atendimento à instrução ICVM 578 e 579.
• Suporte aos administradores judiciais com a emissão de laudos de avaliação conforme a Lei nº 11.101/05;
• Atuação em ações revisionais e renovatórias;
• Assistência técnica judicial (Penhoras, Inventários, Litígios familiares, Ações renovatórias de aluguel, Desapropriações, dentre outros);

Conclusão

A inflação mercado imobiliário pode trazer muitas dúvidas e receio nos investimentos.

No entanto, não é necessariamente um problema: entender os ciclos do mercado imobiliário é, também, uma forma de manter o controle e identificar quais são os melhores momentos para investir nesse mercado.

Saber a hora ideal de investir no mercado imobiliário é a forma mais estratégica de conseguir fazer um bom dinheiro e fechar bons negócios.

Para isso, o ideal é contar com uma empresa especializada, como a Investor.

Quer aprender mais sobre a inflação mercado imobiliário e o serviço de consultoria imobiliária? Confira nosso artigo complementar: Consultoria imobiliária: O que é, como funciona e vantagens.